Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Ярославский кирпичный завод» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Акционерное общество (АО) «Ярославский кирпичный завод» обратилось в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения), в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 301 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 650 500 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 84 612 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 55 674 700 рублей.

Заявление обосновано тем, что АО «Ярославский кирпичный завод» является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО СБК «Партнер» (далее – Отчеты), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 650 500 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 55 674 700 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 1 552 185, 07 рубля, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату – 99 833 698, 80 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО1 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставил его разрешение не усмотрение суда.

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Ярославский кирпичный завод» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что АО «Ярославский кирпичный завод»» является собственником:

земельного участка площадью 1 301 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>

земельного участка площадью 84 612 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО «Ярославский кирпичный завод» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 1 552 184, 07 рубля, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату – 99 833 698, 80 рубля.

Административным истцом на стадии предъявления административного истца представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 650 500 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату – 44 590 500 рублей.

По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия ФИО4 законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ФИО2, представленные административным истцом Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчетах рыночная стоимость данных объектов недвижимости не является достоверной.

При производстве экспертизы экспертом выявлены нарушения оценщиком требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, пункта 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что выразилось, в том числе, в следующем:

Рыночная стоимость земельных участков административного истца рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж. Оценщик проанализировала рынок недвижимости города Ярославля и отобрала объекты – аналоги – земельные участки, относящиеся к одному с участками административного истца сегменту рынка и сопоставимые с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем элементам сравнения объектов оценки и аналогов, которые имели расхождения, оценщик цены аналогов корректировала.

В частности, оценщиком применены корректировки на инженерно – геологические условия, предложенные вышеуказанным Справочником оценщика недвижимости 2018 года под редакцией ФИО3

Как следует из указанного Справочника, данные корректировки следует применять при наличии недостатков рельефа земельных участков, затрудняющих их освоение в целях строительства (существенные неровности участка, наличие оврагов, а также негативные геологические условия в виде наличия оползней, заболоченности и т.п.).

Оценщик в Отчете приводит сведения о наличии на земельных участках – аналогах – древесной растительности.

Сопоставляя такую характеристику аналогов и описание тех обстоятельств, при которых составившие Справочник специалисты предлагают применять рассчитанные ими корректировки на инженерно – геологические условия, следует вывод, что величина такой корректировки, примененная оценщиком в исследуемых Отчетах, не является обоснованной.

Приходя к выводу о наличии оснований для корректировки цен аналогов на обеспеченность инженерными коммуникациями, оценщик исходила из наличия (или отсутствия) на соответствующих участках – аналогах таких коммуникаций, что противоречит пункту 20 ФСО № 7, поскольку оценке подлежит земельный участок как незастроенный, свободный от каких – либо улучшений, к которым относятся и инженерные коммуникации.

При введении данных корректировок следует исходить из возможности подведения соответствующих сетей.

Такого исследования Отчеты не содержат. В связи с этим, определение корректировок цен аналогов на обеспеченность инженерными коммуникациями нельзя признать обоснованной.

Суд находит приведенные выводы эксперта обоснованными, соответствующими содержанию ФИО4, законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности.

В свою очередь, с возражениями административного истца относительно приведенных выводов эксперта суд не находит оснований согласиться.

Вместе с тем, выводы эксперта о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки необоснованностью величины корректировки на торг для неактивного рынка содержанию ФИО4 противоречат.

Отчеты содержат подробные выводы оценщика относительно оснований отнесения рынка земельных участков города Ярославля под индустриальную застройку к неактивному рынку, что позволило оценщику определить величину данной корректировки в соответствии со справочными данными, приведенными в Справочнике оценщика недвижимости 2018 года под редакцией ФИО3 для неактивного рынка.

В свою очередь, определение указанных характеристик объектов исследования относится к компетенции выполняющего расчет специалиста.

Вместе с тем, поскольку экспертом обнаружены иные вышеприведенные нарушения законодательства об оценочной деятельности при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, суд полагает, что определять величину рыночной стоимости данных объектов в соответствии с выводами ФИО4 необоснованно.

Поскольку экспертом установлены нарушения законодательства об оценочной деятельности при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца и недостоверность полученных в Отчетах величин данной стоимости, экспертом в соответствии с вопросами определения о назначении судебной экспертизы, произведен собственный расчет данной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>

В соответствии с выводами судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составила 1 366 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату – 76 235 000 рублей.

Как и оценщиком, экспертом рассчитана рыночная стоимость земельных участков сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектами оценки отобраны объекты – аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты – аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объектов оценки и объектов – аналогов, по которым эксперт выявляла расхождения, цены объектов – аналогов корректировались.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках судебной экспертизы возможность применения подходов и методов, определенных законодательством об оценочной деятельности, не исключается. В связи с этим, суд полагает возможность оценить обоснованность расчетов эксперта с учетом данного законодательства.

Из экспертного заключения следует, что к ценам аналогов экспертом применена корректировка на торг в размере 11, 9 % - корректировка для активного рынка земельных участков под индустриальную застройку, предложенную Справочником оценщика недвижимости 2018 года под редакцией ФИО3

Выводы эксперта относительно оснований отнесения данного рынка к активному в заключении приведены.

В связи с этим, суд полагает, что указанные действия эксперта по применению данной корректировки вполне требованиям пунктов 8 и 11 ФСО № 5 соответствуют.

Из экспертного заключения следует, что к ценам аналогов экспертом применялись корректировки на площадь.

В возражениях на экспертное заключение административный истец приводил доводы о том, что эксперт имел возможность отобрать аналоги, более сопоставимые с объектами оценки по площади, и избежать необходимости введения указанных корректировок.

Вместе с тем, федеральные стандарты оценки требований к подобным действиями оценщика или в данном случае эксперта не предъявляют.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 различия в характеристиках объектов оценки и аналогов, в том числе по площади, нивелируются применением соответствующих корректировок.

Кроме того, как обоснованно указала в дополнительных письменных пояснениях эксперт, аналоги, цены которых претерпели большее количество изменений, в меньшей степени повлияли на результат оценки.

При таких обстоятельствах, приведенные действия эксперт суд также находит обоснованными.

Доводы административного истца о наличии на одном из аналогов – земельном участке по адресу: <адрес>, объекта капитального строительства являются необоснованными и опровергаются данными публичной кадастровой карты, а также снимками данного земельного участка в составе общедоступных карт в сети Интернет.

При этом, достоверность приведенных административным истцом сведений Единого государственного реестра о наличии в пределах данного участка объекта капитального строительства вызывает сомнения, поскольку согласно указанным данным объект капитального строительства расположен в пределах трех земельных участков, с которыми земельный участок – аналог не имеет общих границ.

При таких обстоятельствах, отбор указанного земельного участка в аналоги обоснован, использованные экспертом ценообразующие характеристики данного земельного участка вполне достоверны.

Доводы административного истца о том, что экспертом применены не все возможные корректировки к ценам аналогов, которые предлагаются справочной оценочной литературой, о нарушении экспертом законодательства об оценочной деятельности, либо об экспертной деятельности не свидетельствуют, поскольку указанное законодательство определение элементов сравнения объектов оценки и аналогов, определение степени влияния данных элементов на ценообразование земель данного сегмента рынка, определение необходимости введения и величины соответствующих корректировок относит к компетенции оценщика, в данном случае эксперта.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки оценщик (эксперт) обязан данные свои действия в рамках расчета рыночной стоимости объекта обосновать, что и имеет в исследуемом судом экспертном заключении.

Выводы эксперта о расположении аналогов относительно районов города, об обеспеченности их подъездными путями, о наличии свободного подъезда, о возможности подведения инженерных коммуникаций, о расположении относительно крупных автодорог нашли полное и подробное описание в экспертном заключении, обоснованы и сомнений в своей достоверности не вызывают.

Критика экспертного заключения со стороны административного истца сводилась к иной оценке тех или иных характеристик объектов оценки и аналогов, влияния их на ценообразование, что федеральными стандартами оценки допускается, однако, не является доказательством их нарушения.

Как указывалось выше, согласно основным принципам определения рыночной стоимости объекта недвижимости, закрепленным в ФСО № 3, является то, что существенным образом влияющая на результат оценки информация должна быть подтверждена, процесс оценки должен толковаться однозначно, быть логичным и последовательным, что и установлено судом при исследовании экспертного заключения.

По изложенным основаниям, суд приходит к выводу об определении величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца в размере, определенном экспертным заключением, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года - 1 366 000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату – 76 235 000 рублей.

Суд принимает во внимание, что административным истцом суду представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в котором рыночная стоимость данного объекта определена в размере 55 674 000 рублей, в связи с чем требования административного иска в данной части изменены.

Вместе с тем, принимая во внимание вышеприведенные выводы судебной экспертизы, а также то обстоятельство, что вновь представленный Отчет содержит те же недостатки, которые выявлены экспертом при исследовании первоначально представленных административным истцом ФИО4, а именно бездоказательность определенных оценщиком корректировок цен аналогов на инженерно – геологические условия и на обеспеченность инженерными коммуникациями, суд оснований для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> размере, определенном вновь представленным указанным Отчетом, не находит.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Ярославский кирпичный завод» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО «Ярославский кирпичный завод» с настоящим административным иском в суд – 17 июля 2020 года.

Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права АО «Ярославский кирпичный завод» на установление кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере рыночной стоимости данных объектов по основаниям его возникновения.

Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленных административным истцом ФИО4 в подтверждение требований административного иска.

Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности ФИО4 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и определения величины их рыночной стоимости.

На основании экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 366 000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату в размере 76 235 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость каждого из данных объектов недвижимости на 25%.

Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца АО «Ярославский кирпичный завод».

В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО «А-Финанс Групп», работником которого является эксперт ФИО2

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Ярославский кирпичный завод» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 301 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 366 000 (один миллион триста шестьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 84 612 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 76 235 000 (семьдесят шесть миллионов двести тридцать пять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 июля 2020 года.

Взыскать с Акционерного общества «Ярославский кирпичный завод» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «А-Финанс Групп» оплату судебной экспертизы в размере 80 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 2 декабря 2020 года