Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройПроект» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СтройПроект» (далее ООО «СтройПроект», общество) на основании договора аренды № 24-970гс от 26 февраля 2016 года, договора уступки прав аренды земельного участка от 10 февраля 2017 года является арендатором объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дополнительного образования взрослых, общей площадью 10000+/-35 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 сентября 2014 года определена в размере 18 301 400 рублей 00 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 16).

Административный истец ООО «СтройПроект», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора объекта недвижимости, поскольку размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 октября 2018 года № 4/04/18, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Ереминым А.А, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 сентября 2014 года составила 6 510 000 рублей.

Административный истец ООО «СтройПроект» просил пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 6 510 000 рублей 00 копеек.

Представитель административного истца ООО «СтройПроект» Еремин А.А. в судебном заседании административные исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... равной его рыночной стоимости исходя из результатов проведенной судебной экспертизы в размере 10 100 000 рублей.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Представитель заинтересованного лица филиала Администрацию города Вологды в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил отзыв с возражениями относительно удовлетворения административных исковых требований и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения уточненных административных исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы по договору № 24-970 о предоставлении в аренду земельного участка от 26 февраля 2016 года составляет 0,5% кадастровой стоимости земельного участка ежеквартально.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «СтройПроект» как арендатора, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «СтройПроект» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 10 сентября 2018 года.

Решением комиссии от 26 сентября 2018 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №... отклонено.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 25 сентября 2014 года.

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ООО «СтройцПроект» в суд 09 октября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости не пропущен.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 октября 2018 года № 4/04/18, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Ереминым А.А.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 сентября 2014 года составила 6 510 000 рублей.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 октября 2018 года № 4/04/18, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Ереминым А.А., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатории судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 12 декабря 2018 года № 231118-ЭОЖ-3272 оценщиком Ереминым А.А. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов:

в нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 8ж ФСО № 3 не указана дата государственной регистрации юридического лица и основной государственный регистрационный номер юридического лица, которому принадлежит объект оценки. Данная информация в обязательном порядке должна содержаться в пункте «Описание объекта оценки».

Оценщиком не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки:

в нарушение пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов – на странице 33 отчета указано, что коммуникации у оцениваемого участка отсутствуют, что не соответствует действительности. В ходе выезда экспертом установлено, что вдоль участка находятся столбы электроснабжения.

Оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №....

Оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости:

информация, использованная оценщиком, является недостоверной (на странице 33 отчета указано, что коммуникации у оцениваемого участка отсутствуют, что не соответствует действительности. В ходе выезда экспертом установлено, что вдоль участка находятся столбы электроснабжения).

Информация, использованная оценщиком, является достаточной.

Информация, использованная оценщиком, является непроверяемой:

на странице 49 отчета находится распечатка сайта по объекту-аналогу № 1, в которой не указан перечень коммуникаций;

на странице 51 отчета находится распечатка сайта по объекту-аналогу № 3, в которой не указаны назначение и перечень коммуникаций;

на странице 52 отчета находится распечатка сайта по объекту-аналогу № 4, в которой не указаны назначение и перечень коммуникаций.

Ошибки при выполнении математических действий, оценщиком не допускались.

Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Оценщиком правильно выбран подход к оценке (сравнительный).

Рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №... на дату оценки 25 сентября 2014 года составляет 10 100 000 рублей.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку его заключение мотивированно, выводы обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Административными ответчиками не представлено доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в заключении эксперта, величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО «Лаборатории судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 12 декабря 2018 года № 231118-ЭОЖ-3272.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым отметить следующее. В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах датой подачи ООО «СтройПроект» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 10 сентября 2018 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью «СтройПроект» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 10 сентября 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дополнительного образования взрослых, общей площадью 10000+/-35 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 10 100 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 сентября 2014 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова

Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2018 года.