Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению имуществом ***, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на *** согласно отчету оценщика ИП ФИО3 об оценке *** от *** в следующих размерах: участка с кадастровым номером *** –4 973 652 руб.; участка с кадастровым номером *** - 442 432 руб..

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость участков, определенную оценщиком, что влечет нарушение прав административного истца как плательщика земельного налога.

В ходе судебного разбирательства *** административный истец уточнил предъявленные требования, просил установить кадастровую стоимость вышеназванных участков согласно вновь составленному отчету того же оценщика от ******-Ч/1, а именно: участка с кадастровым номером *** в размере 4 841 989 руб.; участка с кадастровым номером *** - 434 201 руб..

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал административное исковое заявление с учетом его уточнения, при этом, пояснил, что не возражает и против установления кадастровой стоимости участков в размерах, определенных экспертом, поскольку они подпадают в «нормальный» диапазон значений стоимости объектов оценки.

Другие участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.

В письменном отзыве административный ответчик Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» возражал против удовлетворения требований, считая, что отчет оценщиком составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, выразившимся в необоснованном применении оценщиком корректировки на дату предложений объектов-аналогов, представленных на продажу в типичный срок экспозиции, что привело к снижению итоговой стоимости объектов оценки.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по *** в своем отзыве указало, что не участвовало в государственной кадастровой оценке и не рассчитывало оспариваемые результаты кадастровой стоимости, в связи с чем, просило принять решение на усмотрение суда.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежат: земельный участок с кадастровым номером

***, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: *** и земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 417 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ***

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь налогоплательщиками земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельных участков, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, которая утверждена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года № 854 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области» в следующих размерах: участка с кадастровым номером 68:29:0205001:199 – 11 698 776 руб. 33 коп.; участка с кадастровым номером 68:29:0205001:3944 - 1 169 547 руб. 39 коп..

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение уточненных требований представлен выполненный оценщиком ИП ФИО3 отчет об оценке *** от ***, согласно которому рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на *** составляет: участка с кадастровым номером *** - 4 841 989 руб.; участка с кадастровым номером *** - 434 201 руб..

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от ***, удовлетворив ходатайство представителя административного истца, по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика ИП ФИО3 об оценке *** от *** требованиям законодательства об оценочной деятельности и стоимости земельных участков, определенной оценщиком их действительной рыночной стоимости по состоянию на ***.

Как следует из заключения эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России от ****** оценщиком ИП ФИО3 в отчете ***-Ч/1 от *** допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, а именно: выявлены несоответствия пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ******, и пунктам 11, 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ******; установлено несоответствие рыночной стоимости земельных участков, определенной оценщиком в отчете об оценке, их рыночной стоимости, которая определена экспертом по состоянию на *** в следующих размерах: участка с кадастровым номером 68:29:0205001:199 – 5 842 044 руб.; участка с кадастровым номером 68:29:0205001:3944 - 509 157 руб..

Возражая против вывода эксперта о допущении оценщиком в отчете нарушений вышеуказанных пунктов ФСО представитель административного истца в судебном заседании сослался на письмо за подписью эксперта-оценщика ФИО4 и генерального директора ООО «Экспертное бюро ***» ФИО5, согласно которому «по результатам анализа обоснованности сделанных экспертом замечаний в отношении отчета об оценке нельзя сделать вывод о том, что представленный на экспертизу отчет об оценке ***-Ч/1 от *** не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности РФ».

Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости земельных участков административного истца.

Пунктом 5 ФСО *** определены следующие принципы, которые должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пунктам 11 и 22в ФСО *** для определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик анализирует рынок недвижимости в следующей последовательности, проводя :а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. При применении сравнительного подхода в отчете должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В исследовательской части заключения экспертом указано, что проведенный оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует указанным требованиям положений федеральных стандартов оценки и оказывает косвенное влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, а именно: не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы; приведена информация не по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов; на страницах 37-40 отчета оценщик приводит 9 предложений к продаже земельных участков в ***, только два из которых представлены к продаже в 2017 году, остальные объекты датированы 2016 годом, что нельзя назвать достаточным количеством для определения диапазона цен предложений на дату оценки.

Указанные обстоятельства позволили эксперту прийти к выводу о допущении оценщиком вышеуказанных требований ФСО, не согласиться с которыми у суда оснований не имеется, поскольку не опровергаются содержанием самого отчета оценщика. Так, несмотря на наличие в отчете раздела 10, поименованного как «Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость», с приведением в нем выдержки общего характера ко всем землям населенных пунктов области из «Краткого обзора рынка земельных участков *** за 2017 год», подготовленного риэлтором агентства недвижимости ООО «Центр города» ФИО6, в отчете отсутствует анализ рынка, выполненного оценщиком конкретно применительно к земельным участкам сегмента рынка «под индустриальную застройку» ***, к которым относятся объекты оценки.

Оценщик, приводя ценообразующий фактор «Транспортная доступность» по данным «Справочника оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки» под редакцией ФИО7, не использовал без указания тому пояснений приведенную в этом справочнике на страницах 134-135 информацию о значимом элементе сравнения для участков под индустриальную застройку – их расположение относительно крупных автодорог, среднее значение коэффициента которого составляет 1.26.

Нельзя не принять во внимание и то обстоятельство, что в отчете на страницах 37-39 оценщиком приведена информация об одном объекте-аналоге, расположенном по ***, но с различной его стоимостью: 1 200 000 руб. на дату предложения июль 2016 года и 2 650 000 руб. на май 2017 года (дату, приближенную к дате оценки объекта оценки), при этом в расчете использовалась информация с нетипичным сроком экспозиции и наименьшей стоимостью объекта-аналога, удельный показатель которой (584 руб. 23 коп.) в 2 раза ниже удельного показателя стоимости двух других объектов-аналогов (1 164 руб. 38 коп. и 1 016 руб. 09 коп.), повлекшей в результате уменьшение итоговой рыночной стоимости объектов оценки. При этом анализ того, что повлияло существенным образом на изменение стоимости объекта-аналога за указанный период, оценщиком в отчете не приведен, что также свидетельствует о нарушении оценщиком вышеприведенных требований ФСО.

Таким образом, оснований сомневаться в обоснованности и правильности вывода эксперта о нарушении оценщиком требований ФСО, что в свою очередь свидетельствует о несоответствии составленного оценщиком отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и невозможности использования его в качестве допустимого доказательства по делу, не имеется на основании письма за подписью ФИО4 и ФИО5, которое не может быть принято как надлежащее средство доказывания недостоверности заключения эксперта. В письме отсутствует дата его составления, имеются ссылки на иной предмет исследования – отчет оценщика от *** год, то есть от другой даты, и по существу, содержит субъективное мнение оценщика ФИО4, изложенное при внепроцессуальном обращении к нему административного истца.

Участвующие в деле лица не заявляли ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы и какие-либо возражения относительно расчета экспертом рыночной стоимости, при котором подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость, подобраны объекты-аналоги, информация о которых в заключении подтверждена.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ****** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с чем, учитывая вышеприведенные обстоятельства дела, пояснения представителя административного истца, полагавшего возможным рассмотреть уточненное административное исковое заявление по имеющимся в деле доказательствам, суд считает экономически и юридически обоснованным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, то есть участка с кадастровым номером *** в размере 5 842 044 руб.; участка с кадастровым номером *** - 509 157 руб..

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление ФИО2, поданное в Тамбовский областной суд ***, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в следующих размерах:

- участка с кадастровым номером *** – 5 842 044 руб.;

- участка с кадастровым номером *** - 509 157 руб..

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено ***.

Судья Ледовских И.В.