Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Минераловодского городского округа к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация Минераловодского городского округа обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 19 августа 2020 года № 15 об определении кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 4907 кв.м, вид разрешенного использования: под стационарной автозаправочной станцией, для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир км 475 + 800 автодороги «Кавказ» справа; почтовый адрес ориентира: <адрес>, незаконным и подлежащим отмене; о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка – 15 775 416,16 рублей установленной по результатам государственной кадастровой оценки; а также об указании, что восстановленная кадастровая стоимость объекта капитального строительства применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 22.01.2020 г.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета ИП ФИО1№/ИП/2020 от ДД.ММ.ГГГГ положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец ссылается на то, что оценщиком было формально проведено исследование рынка недвижимости, отчет не содержит правил отбора данных об объектах аналогах для проведения расчетов, а также обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов; необоснованно отклонены объекты-аналоги.

Как следует из административного искового заявления, на странице 39 отчета при проведении анализа были использованы объявления из архива https://ruads.org. Были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение (<адрес>), период размещения объявления - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, категория и ВРИ земельного участка - под коммерцию (АЗС и придорожный сервис).

Согласно пунктам 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)", сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены вершенных сделок, так и цены предложений.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

На странице 19 отчета приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки, которые указывают на то, что объект оценки расположен в пределах земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «Для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства», имеет вид текущего использования «Под стационарной автозаправочной станцией».

В таблице № 8 на странице 40 отчета, в строке 3 указано на то, что соответствующий аналог в расчете не использован по причине того, что не удалось уточнить вид права на объект.

Вместе с тем, при переходе на сайте архива «ruads.org» в соответствующее объявление по идентификатору данного аналога, открывается текст объявления по данному аналогу, который содержит вид права на объект - «в собственности». Кроме того, на то, что данный аналог является собственностью, указано и в столбце «текст объявления» таблицы № 8. Таким образом, указанный аналог исключен из расчета необоснованно.

Необоснованно отклонен оценщиком и аналог, указанный в строке 4 таблицы № 8, поскольку приведенный в данной таблице текст обоснования отказа от использования данного аналога не позволяет сделать вывод о конкретных причинах отказа от использования этого аналога.

В таблице № 8 не содержится достаточных и конкретных обоснований об отказе оценщика от использования аналога, указанного в строке 16 данной таблицы.

Занижение размера рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы администрации, поскольку влечет за собой ежегодные потери бюджета по арендным платежам.

В судебное заседание представитель административного истца администрации Минераловодского городского округа, представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», ООО «Эко Лайф», извещенные о слушания дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что ООО «Эко Лайф» является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 4907 кв.м., вид разрешенного использования: под стационарной автозаправочной станцией, для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир км 475 + 800 автодороги «Кавказ» справа; почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 15 775 416,16 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ИП ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ№/ИП/2020 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 7 233 000 рублей.

На заседании, проведенном 19 августа 2020 года, рассмотрено поступившее в комиссию 29 июля 2020 года заявление от представителя ООО «Эко Лайф» по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете ИП ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ№/ИП/2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 54,15%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 20 июля 2020 года № 762 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду доказательств следует, что ООО «Эко Лайф» в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ФИО1, при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 20 июля 2020 года № 762, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 15 от 19 августа 2020 года следует, что заявление ООО «Эко Лайф» рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии ФИО2 (первый заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), заместитель председателя комиссии ФИО3 (заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: ФИО4 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), ФИО5 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), ФИО6 (юрисконсульт юридического отдела Союза «Торгово-промышленная палата Ставропольского края»), ФИО7 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков»), секретарь комиссии ФИО8 (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 19 ноября 2020 года (дата направления иска в суд по почте л.д.139, абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 19 августа 2020 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление администрации Минераловодского городского округа поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением Ставропольского краевого суда от 03 февраля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Глобал Траст», эксперту ФИО9

Согласно заключению эксперта ООО «Глобал Траст» ФИО9№ от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке ИП ФИО1№/ИП/2020 от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Отчет об оценке ИП ФИО1№/ИП/2020 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3, поскольку содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке) а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

На странице 23 Отчёта об оценке указано, что НЭИ участка будет соответствовать его текущему (разрешённому) использованию. Эксперт исследовал данные сайта http://min-vodi.ru/gradostroitelstvo/genplan/ (генплан Минеральных Вод) и установил, что объект оценки находится в зоне Т-2. Эксперт так же установил, что объекты придорожного сервиса в соответствии с указанным источником относятся к зоне Т-1. Зона Т-1 и Т-2 входят в общую зону "Зона транспорта". Эксперт исследовал Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и установил, что объекты Зоны транспорта следует относить к ВРИ 7.0 (Транспорт) и ВРИ 4.0 (Предпринимательство). Эксперт исследовал страницы 42-46 Справочника оценщика недвижимости - 2018 (под редакцией ФИО10, Нижний Новгород, 2018, "Земельные участки Часть 1") и установил, что объект оценки следует относить к категории "Земельные участки под придорожный сервис" как и сделал оценщик. Однако на странице 34 Отчёта об оценке оценщик указывает, что "Объект оценки относится к рынку земельных участков производственного назначения (согласно НЭИ)". Таким образом, оценщик вводит в заблуждение, так как дальнейшие расчёты производятся с применением корректировок для земельных участков под придорожный сервис и указанный вывод противоречит анализу НЭИ в Отчёте об оценке. Оценщик нарушил положение ст. 11 ФЗ-135; п.5 ФСО №3.

На странице 27 и 28 Отчёта об оценке указано, что в таблице 7 присутствуют объявления о продаже земельных участков (объявление 1, 3, 10 (нумерация согласно таблице 7)), в тексте которых указано, что на земельных участках имеются объекты капитального строительства. Таким образом, оценщик исказил диапазон стоимости и среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков (АЗС и придорожный сервис) в Ставропольском крае. Оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 Ф3-135; п.5 ФСО №3.

На странице 27 и 28 Отчёта об оценке указано, что в таблице 7 присутствуют объявления о продаже земельных участков (объявление 7 (нумерация согласно таблице 7)), в тексте которых нет ссылки на то. что земельный участок может быть использован под АЗС или придорожный сервис. Таким образом, оценщик исказил диапазон стоимости и среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков (АЗС и придорожный сервис) в Ставропольском крае. Оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 ФЗ-135; п.5 ФСО №3.

На странице 27 и 28 Отчёта об оценке указано, что в таблице 7 присутствуют объявления о продаже земельных участков (объявление 17 (нумерация согласно таблице 7)), в тексте которых указано, что объявление продаётся "СРОЧНО". Это не рыночные условия, что прослеживается и в сравнении стоимости 1 кв.м. такого участка со средней стоимостью таблицы 7. Таким образом, оценщик исказил диапазон стоимости и среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков (АЗС и придорожный сервис) в Ставропольском крае. Оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 ФЗ-135; п.5 ФСО №3.

На странице 27 и 28 Отчёта об оценке указано, что в таблице 7 присутствуют объявления о продаже земельных участков (объявление 1 (нумерация согласно таблице 7)), дата предложения которых не соответствует дате, указанной в таблице 7. Данный вывод подтверждается анализом представленного скрин объявления на странице 63 Отчёта об оценке, где указано, что дата обновления 18.02.2018. а не 25.03.2018. как указано на странице 27 Отчёта об оценке и на страницах 40 и 50 Отчёта об оценке. Таким образом, оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 1 1 ФЗ-135: п.5 ФСО №3.

На странице 27 н 28 Отчёта об оценке указано, что в таблице 7 присутствуют объявления о продаже земельных участков (объявление 15 (нумерация согласно таблице 7)), дата предложения которых не соответствует дате, указанной в таблице 7. Данный вывод подтверждается анализом данных сайта https://ruads.org/, который использовал оценщик. Дата обновления 27.02.2014, а не 27.02.2018. Таким образом, оценщик исказил диапазон стоимости и среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков (АЗС и придорожный сервис) в Ставропольском крае. Оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение с г. 1 I ФЗ-135: п.5 ФСО №.

На странице 27 и 28 Отчёта об оценке указано, что в таблице 7 присутствуют объявления о продаже земельных участков (объявление 2 (нумерация согласно таблице 7)), достоверность которого не удалось проверить. Данный вывод подтверждается анализом данных сайта https://ruads.org/, который использовал оценщик. Указанное объявление с ID № присутствует в архиве объявлений, однако продаётся не участок, а запасные части. Объявление с указанным в таблице 7 источником найти в базе не удалось. Оценщик не привёл скрин указанного объявления в Отчёте об оценке. Таким образом, оценщик исказил диапазон стоимости и среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков (АЗС и придорожный сервис) в Ставропольском крае. Оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 ФЗ-135; п.5 ФСО №3.

На странице 32 Отчёта об оценке указано, что в качестве источника информации для корректировки на местоположение оценщик использует матрицу для земельных участков под офисно-торговую застройку и объекты рекреации (коммерческого назначения) при этом для применения иных корректировок используются данные для земельных участков под объекты придорожного сервиса. Оценщик не обосновывает применение данных из иного сегмента. Таким образом, оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 ФЗ-135: п.5 ФСО №3.

На странице 32 Отчёта об оценке указано, что в качестве источника информации для корректировки на местоположение оценщик использует матрицу для земельных участков под офисно- торговую застройку и объекты рекреации (коммерческого назначения) при этом для применения иных корректировок используются данные для земельных участков под объекты придорожного сервиса. Оценщик не обосновывает применение данных из иного сегмента. Таким образом, оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 ФЗ-135: п.5 ФСО №3.

На странице 42 Отчёта об оценке указано, что в таблице 9 указано, что аналог 3 находится в "Аренде (менее 10 лет). Эксперт исследовал страницы 71-72 Отчёта об оценке и установил, что мнение о виде права аналога 3 ничем не обосновано. Эксперт исследовал данные сайта https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request и установил, что данные о виде права об аналоге 3 отсутствуют. Эксперт исследовал страницу 44 Отчёта об оценке и установил, что оценщик опирается на то, что «информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась в ходе телефонных переговоров с продавцом на дату подачи объявления». Эксперт провёл телефонные переговоры по контактам, указанным на странице 43 Отчёта об оценке, странице 50 Отчёта об оценке, странице 71 Отчёта об оценке и установил, что по указанному номеру телефона №(А.) ответила девушка, которая не продавала никакие участки. Таким образом, оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 Ф3-135; п.5 ФСО №3. Данное нарушение оказывает влияние на стоимость, так как участок мог находиться в любом ином виде права.

На странице 46 Отчёта об оценке указано, что в качестве источника информации для корректировки на местоположение оценщик использует матрицу для земельных участков под офисно-торговую застройку и объекты рекреации (коммерческого назначения) при этом для применения иных корректировок используются данные для земельных участков под объекты придорожного сервиса. Оценщик не обосновывает применение данных из иного сегмента. Таким образом, оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 ФЗ-135; п.5 ФСО №3.

На странице 48 Отчёта об оценке указано, что оценщик указал, что на территории аналога 2 строения отсутствуют. Эксперт исследовал страницу 66-70 Отчёта об оценке и установил, что в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ имеется информация о кадастровых номерах, расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, в частности на земельном участке зарегистрирован объект капитального строительства с кадастровым номером №. Эксперт исследовал сайт https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request и установил, что на участке находится объект капитального строительства, поставленный на кадастровый учет 16.12.2011. Так же в скрин объявления аналога 2 представлены фотоматериалы, подтверждающие указанную информацию. Участок застроен. Эксперт так же установил, что 26.03.2018 в отношении аналога 2 был установлен запрет на совершение регистрационных действий. Эксперт исследовал сайт https://shpakovsky--stv.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=l&name_op=doc&number=92930949&delo_id=1540005&new=&text_number=1 и судебное дело № и установил, что участок был застроен на момент публикации объявления. Эксперт исследовал данные сайта https://yandex.ru/maps и установил, что на текущий момент участок так же застроен. Эксперт так же установил, что участок находится в составе единого землепользования и состоит из участков с кадастровыми номерами №. Эксперт исследовал сайт https://rosreestr.gov.ru/wps/poital/p/cc_ib_portal_services/online_reqiiest и https://yandex.ru/maps, и установил, что участки заасфальтированы, участок с кадастровым номером № застроен объектом капитального строительства, что так же подтверждают данные сайта https://pkk.rosreestr.ru. Таким образом, оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 Ф.3-135; п.5 ФСО №3. Данное нарушение оказывает влияние на стоимость, так как необходимо учитывать фактор настроенности участка.

На странице 48 Отчёта об оценке указано, что при определении корректировки на коммуникации оценщик прописывает, что коммуникации у объекта оценки и аналогов проходят в непосредственной близости от участков. Эксперт установил, что исследуя скрин аналога 3, приведённый на странице 66 Отчёта об оценке можно сделать вывод, что участок эксплуатируется, то есть используются коммуникации, которые находятся на самом участке, а не возле объекта оценки. Заведение коммуникаций на участок создаёт преимущество в стоимости участка. Таким образом, оценщик ввёл в заблуждение, не учтя такое преимущество, то есть нарушил положение ст. 11 ФЗ-135; п.5 ФСО №3. Данное нарушение оказывает влияние на стоимость, так как необходимо учитывать фактор наличия коммуникаций на самом участке, а не в непосредственной близости от него.

На странице 59 Отчёта об оценке указано, что оценщик указал, что аналог 3 находится в краткосрочной аренде и информация получена в ходе телефонного интервьюирования. Эксперт позвонил по указанному номеру телефона № (<данные изъяты> ответила девушка, которая не продавала никакие участки. Эксперт установил, что информацию, указанную оценщиком невозможно проверить. Таким образом, оценщик ввёл в заблуждение, нарушив положение ст. 11 Ф3-135: п.5 ФСО №3. Данное нарушение оказывает влияние на стоимость, так как участок мог находиться в любом ином виде права.

Эксперт пришел к выводу, что при составлении отчета оценщик нарушил требования принципов достоверности, достаточности и проверяемости.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены оценщиком верно.

Ошибки при выполнении математических действий не допускались.

Информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной и проверяемой.

При составлении отчета об оценке допущены нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Оценив указанное заключение эксперта ООО «Глобал Траст» ФИО9№ от 05 марта 2021 года по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом, суд исходит из того, что заключение ООО «Глобал Траст» ФИО9№ от 05 марта 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости ИП ФИО1№/ИП/2020 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 15 775 416,16 рублей.

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость

земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 233 000 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от 19 августа 2020 года № 15.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости, заявленных в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, то есть с 22.01.2019 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО «Глобал Траст» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 50 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В абз. 6 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Указанная правовая позиция отражена, в частности в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2020 года №88а-1630/20 (3а-218/19) по административному иску администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, заинтересованное лицо ФИО11, в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2020 года №88а-1184/20 (3а-19/19) по административному иску администрации города Ставрополя, заинтересованное лицо ФИО12, в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2020 года № 88а-2761/20 (3а-161/19) по административному иску администрации города Ставрополя, заинтересованное лицо ФИО13

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Глобал Траст» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск администрации Минераловодского городского округа к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 19 августа 2020 года № 15 об установлении кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 4907 кв.м., вид разрешенного использования: под стационарной автозаправочной станцией, для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир км 475 + 800 автодороги «Кавказ» справа; почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 7 233 000,00 рублей.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной по состоянию на 01.01.2019 года в размере 15 775 416,16 рублей.

Восстановленная кадастровая стоимости применяется для целей, установленных действующим законодательством с 22.01.2019 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Глобал Траст» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «Глобал Траст»

Юридический адрес: <адрес>

ИНН №

№

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 29 апреля 2021 года.

Председательствующий судья Шеховцова Э.А.