Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-305/2015 по административному иску Галицкого Сергея Андреевича к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованное лицо Администрация муниципального образования города Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Галицкий С.А. является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации подкрановых путей козлового крана "данные изъяты", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят".

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, в размере "данные изъяты" копейки.

Согласно отчету об оценке Областного государственного унитарного предприятия «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты" рубля.

Положительным экспертным заключением Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Р.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке Областного государственного унитарного предприятия «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также подтверждена установленная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка.

Исходя из кадастровой стоимости, исчисляется размер земельного налога, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца как собственника земельного участка и плательщика необоснованно завышенного земельного налога.

Галицкий С.А. просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации подкрановых путей козлового крана "данные изъяты", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рубля.

Исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд 21 октября 2015 года "данные изъяты"

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 23 октября 2015 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» "данные изъяты"

В судебном заседании административный истец Галицкий С.А. поддержал заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области Богданова Н.Н. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В отзыве на заявленные требования не оспаривала возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, указав на необходимость уточнения содержания положительного экспертного заключения на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области Байрамова Э.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением от 17 ноября 2015 года. В отзыве на заявленные требования указала на необоснованность привлечения к участию в деле органа кадастрового учета, ввиду отсутствия между сторонами административного спора, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Карнаухова Т.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представив письменное заявление. В отзыве на заявленные требования указала, что результаты государственной кадастровой оценки земель в Иркутской области утверждены Правительством Иркутской области.

Представитель Администрации муниципального образования города Иркутска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, что подтверждается почтовым уведомлением от 17 ноября 2015 года.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательств уважительности причин отсутствия.

Выслушав пояснения административного истца Галицкого С.А., поддержавшего заявленные требования, пояснения допрошенного в качестве свидетеля члена Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Р.» З.., составившего положительное экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, Иркутский областной суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации подкрановых путей козлового крана "данные изъяты", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят"

Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для заявителя в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости.

В связи с введением в действие с 15 сентября 2015 года Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассматривается по правилам указанного кодекса (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года № 22-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Галицкий С.А. является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации подкрановых путей козлового крана "данные изъяты", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят" что подтверждается договором купли-продажи от "дата изъята" и свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок "данные изъяты"

Таким образом, Галицкий С.А. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.

Земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" , поэтому он был включен в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Иркутской области по состоянию на 01 января 2012 года, что подтверждается кадастровым паспортом и письменными пояснениями органа кадастрового учета о том, что акт определения кадастровой стоимости не составлялся "данные изъяты"

Удельный показатель кадастровой стоимости для данного земельного участка определен в Приложении № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп, в редакции от 05 мая 2014 года № 239-пп, что подтверждается выпиской из указанного постановления "данные изъяты"

Земельный участок отнесен к тринадцатой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере "данные изъяты".

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет "данные изъяты", что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "дата изъята"

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков Галицкий С.А. заключил договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с Областным государственным унитарным предприятием «Б.» "дата изъята" .

В подтверждение соответствия отчета об оценке Областного государственного унитарного предприятия «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлено положительное экспертное заключение Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Р.» от "дата изъята" "номер изъят".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, действовавшем в период составления экспертного заключения судебным экспертом, то есть до 30 сентября 2015 года, когда введен в действие новый Федеральный стандарт оценки № 1, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, которым также установлены указанные требования.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 (пункты 12 и 13 указанного стандарта, действующего с 30 сентября 2015 года) сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, а также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Как усматривается из содержания отчета об оценке, он соответствует указанным требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик принадлежащего Галицкому С.А. земельного участка оценщиком приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что он расположен в "адрес изъят".

Оценщик произвел осмотр объекта оценки "дата изъята" , чтобы убедиться в том, что объект оценки действительно существует, находится по указанному в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах адресу, а также для выявления и анализа характеристик района местоположения объекта оценки.

Положительными характеристиками местоположения оцениваемого земельного участка являются: нахождение в черте города в бывшей промышленной зоне; наличие проезда автомобильным транспортом, близость расположения железнодорожных путей; удобство для застройки производственными либо административными зданиями.

Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, к земельному участку подведены централизованные сети электроснабжения.

Оценщиком исследован рынок недвижимости города Иркутска, исследован сегмент рынка – рынок незастроенных земельных участков, сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка – под подкрановые пути козлового крана "данные изъяты"

Оценщиком сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. Применение экспертом сравнительного подхода является предпочтительным и оправданным, ввиду слаборазвитости рынка недвижимости в Иркутской области, учитывая также то обстоятельство, что затратный подход не может применяться для незастроенного земельного участка, так как он основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков, а доходный подход при отсутствии сегмента рынка аренды земельных участков будет содержать больше допущений, нежели сравнительный, что в итоге приведет к искажению результата рыночной стоимости земельного участка. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.

В результате анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования оценщик пришел к выводу о том, что земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В отчете оценщиком обоснованно выбраны три объекта-аналога, все они расположены в "адрес изъят", они имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Оценщик также обосновал невозможность корректировки на состав передаваемых прав, так как оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в собственности.

Оценщик привел достаточное обоснование применения корректировки на торг в размере "данные изъяты", поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем.

Поправка на условия финансирования оценщиком обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, при которой покупатель оплачивает денежные средства продавцу в полном объеме в момент перехода права собственности, отсутствуют какие-либо особые отношения между продавцом и покупателем.

Оценщиком обоснована необходимость применения поправки на дату продажи, поскольку объекты-аналоги были предложены к продаже в "дата изъята" .

Фактор местоположения является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Поскольку имеются различия в местоположении объекта исследования и объектов-аналогов, учитывая их нахождение в разных районах города Иркутска, цена предложения обоснованно скорректирована экспертом для объектов-аналогов на "данные изъяты".

Поскольку все объекты-аналоги и объект оценки относятся к одной категории земель (земли населенных пунктов), поправка на категорию земель обоснованно не применялась.

Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, оценщиком применена корректировка на масштаб, произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается никакими доказательствами.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице "данные изъяты", описана степень надежности полученных результатов, которая является высокой.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены оценщиком в размере "данные изъяты" рубля по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка 01 января 2012 года.

При таких обстоятельствах, установленную в отчете об оценке и положительном экспертном заключении рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые, содержатся в газетах «И.», приложены в читаемом виде к отчету об оценке.

Административные ответчики и заинтересованные лица согласились с выводами отчета об оценке, составленного Областным государственным унитарным предприятием «Б.» и положительного экспертного заключения, составленного членом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Р.» З., о назначении судебной оценочной экспертизы не просили. Доказательств того, что на 01 января 2012 года – дату определения кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в отчете об оценке и положительном экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

При этом суд учитывает, что оценщик С. является субъектом оценочной деятельности, так как ее деятельность застрахована в соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и она является членом саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийской общественной организации «Р.», что подтверждается свидетельством от "дата изъята" и полисом страхования ответственности оценщика в период с "дата изъята" по "дата изъята" , то есть в период составления отчета об оценке "дата изъята"

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что член Экспертного совета Общероссийской общественной организации З. также является субъектом оценочной деятельности, что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от "дата изъята" , полисом страхования ответственности оценщика в период с "дата изъята" по "дата изъята" и выпиской из протокола общего собрания членов Общероссийской общественной организации «Р.» от "дата изъята" об избрании З. с состав Экспертного совета от Иркутской области.

Положительное экспертное заключение составлено членом Экспертного совета Российского общества оценщиков З. в соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оно содержит выводы о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям Федерального стандарта оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденному приказом Министерства экономического развития российской Федерации от 04 июля 2011 года № 328.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля З. пояснил суду, что им составлено одно положительное экспертное заключение, в котором содержатся выводы о соответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации составляется, а также подтверждается рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком. Возможность составления одного положительного экспертного заключения подтверждается положениями части 4 статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Относительно корректировки на местоположение в размере "данные изъяты"З. пояснил, что такая корректировка оценщиком применена обоснованно, поскольку "данные изъяты" города Иркутска более привлекателен, чем "данные изъяты". Оценщик не занизил рыночную стоимость, весь процесс оценки описал в установленном законом порядке и обоснованно рассчитал рыночную стоимость земельного участка.

Оценивая показания свидетеля З.., суд находит их достоверными, соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности в российской Федерации.

Суд также учитывает, что положительное экспертное заключение на отчет о кадастровой стоимости земельных участков на территории Иркутской области составлено также Общероссийской общественной организацией «Р.», а разница между рыночной и кадастровой стоимостью, как установлено судом, объясняется различными методами оценки и наличием у земельного участка уникальных характеристик, которые не были учтены при массовой (кадастровой) оценке.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации подкрановых путей козлового крана "данные изъяты" местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости Областного государственного унитарного предприятия «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" в размере "данные изъяты" рубля.

Административный истец обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 21 октября 2015 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области не обращался, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 08 июня и 13 июля 2015 года), части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Галицкого Сергея Андреевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации подкрановых путей козлового крана "данные изъяты", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рубля, дата подачи заявления в суд 21 октября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 04 декабря 2015 года.