Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в порядке упрощенного письменного производства, дело по административному исковому заявлению ООО «Адонис и К» к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Адонис и К» обратился в суд с административным исковым заявлением к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для размещения гостиниц» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка от 10 ноября 2015 года <...>, выполненного ООО «Региональный консалтинговый центр», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного земельного участка являются неверными и нарушают его права.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от <...><...> заявление ООО «АДОНИС и К» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости, более чем на 30 процентов, а именно на 74 процента.

Кроме того установлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. <...>-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что корректировка на удаленность от береговой линии выполнена на основании статьи «К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечение оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период» (на примере <...>), опубликованной в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» <...> (105) 2010г., данная статья разработана для оценки объектов с целью выкупа для реализации программы строительства олимпийских объектов.

Не проведен анализ корректировок на соответствие рынка; на стр. 51, 52 отчета корректировка на масштаб выполнена не обоснованно. Зависимость цены от масштаба не подтверждается анализом рынка; вид разрешенного использования оцениваемого объекта - «Размещение и эксплуатация зданий магазина, кафетерия и дежурного магазина». Анализ рынка в отчете представлен объектами для индивидуального жилищного строительства (ФСО <...>).

ООО «Адонис и К» является арендатором земельного участка, в отношении которого заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

Представитель административного истца ООО «Адонис и К» по доверенности < Ф.И.О. >3 в судебное заседание не явилась, от нее посредством телефонной связи поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие в упрощенном производстве.

Представитель административного ответчика филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, представив отзыв на административное исковое заявление, просит в удовлетворении заявленных исковых требований, отказать в полном объеме, рассмотреть дело в отсутствии представителя филиала учреждения.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Краснодарского края; представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования <...> в судебное заседание не явились, по неизвестной суду причине, хотя были уведомлены надлежащим образом о месте и времени слушания дела.

В силу ст. 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных КАС РФ, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц.

Суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствии не явившихся участников процесса в порядке упрощенного (письменного), поскольку о месте и времени рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО «Адонис и К» об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В силу ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, <...> между Муниципальным образованием г.-к.Сочи и ООО «Адонис и К» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для размещения гостиниц» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>.

Согласно п. 3.1 договора аренды, расчет арендной платы произведен на основании отчета о рыночной стоимости, годовой арендной платы от <...><...>.

В силу п.1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п.2 и 3 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ <...> от <...>.

Согласно, данным филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:1136, составляет 25 034 780 рублей, что подтверждается кадастровой справкой от <...>.

В силу ст. 24.18 Федеральный закон от <...><...> - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно представленного административным истцом отчета об оценке от <...><...>, выполненного ООО «Региональный консалтинговый центр», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет <...> от <...>, установлено, что рыночная стоимость объекта оценки, правильно определенна оценщиком в отчете от <...><...> об оценке земельного участка.

В соответствии со ст. 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

При рассмотрении дела судом установлено, что представленный отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка, вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости.

Определением Краснодарского краевого суда от <...> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, для определения допущено ли оценщиком при составлении отчета от <...><...>, выполненного ООО «Региональный консалтинговый центр» нарушения требований федеральных стандартов оценки и установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>

Согласно заключения эксперта <...> от <...> ООО «Легал Сервис», отчет <...> от <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Рыночная стоимость, указанная в отчете <...> от <...> не может быть признана достоверной. Нарушения п. 5 ФСО <...>:

В отчете <...> в рамках сравнительного подхода в таблице <...> (стр. 44 отчета, стр. 61 материалов дела) неверно указан источник информации по объекту аналогу <...> - «Газета «Экспресс-Сочи Ва-Банк», <...> от <...>, стр. 183», а в приложении к отчету источником (стр. 81 отчета, стр. 98 материалов дела) является «Газета «Экспресс-Сочи Ва-Банк, <...> от <...>, стр. 183», нарушен принцип однозначности.

В отчете <...> в Приложении (стр. 82 отчета, стр. 99 материалов дела) информацию по объектам аналогам <...> и <...> невозможно идентифицировать, так как невозможно установить принадлежность объявлений аналогов к источнику информации, нарушен принцип обоснованности и существенности.

В отчете <...> в рамках сравнительного подхода в таблице <...> (стр. 44 отчета, стр. 61 материалов дела) неверно указана улица расположения объекта аналога <...> - «<...>», а в приложении к отчету в источнике информации (стр. 82 отчета, стр. 99 материалов дела) указана улица «Клубничная», нарушен принцип однозначности.

В отчете <...> в рамках сравнительного подхода при обосновании корректировки на разрешенное использование (стр. 49 отчета, стр. 66 материалов дела) методом прямого парного сравнения оценщик неверно указал местоположение и площадь объекта <...>: местоположение «<...>, ЦМР, <...>», площадь участка «5,00 соток», а согласно источнику информации, представленному в приложении (стр. 83 отчета, стр. 100 материалов дела) объект расположен на <...> и площадь составляет 5,23 сот., также источник информации представлен в плохом качестве, что не позволяет точно определить стоимость объекта <...>, нарушен принцип обоснованности и однозначности, обоснование значения корректировки недостоверно.

В отчете <...> в рамках сравнительного подхода при обосновании корректировки на наличие инженерных коммуникаций (стр. 50-51 отчета, стр. 67-68 материалов дела) методом прямого парного сравнения оценщик использует пары объекты, в которых расположены в разных районах <...>, что подтверждается источниками информации, представленными в приложении (стр. 85-88 отчета, стр. 102-105 материалов дела), при этом оценщик указывает одинаковые районы расположении объектов в расчетных таблицах, обоснование поправки приведено некорректно.

Нарушен п. 8е ФСО <...> - в отчете <...> в разделе основные факты и выводы не указаны ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. Нарушен п. 12 ФСО <...> - в Приложении отчета <...> представлены копии документов, часть которых не заверена в установленном порядке.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для размещения гостиниц» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> на дату определения по состоянию на <...> составляет <...> рублей.

В силу ст.62, ч.8ст.82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, <...> от <...> ООО «Легал Сервис», установил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

У суда нет оснований сомневаться в компетенции эксперта проводившего данную экспертизу. Информация, использованная экспертом при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, удовлетворяет требованиям закона. Выводы эксперта не опровергнуты.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая в заключении эксперта <...> от <...> ООО «Легал Сервис», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере <...> рублей, является достоверной.

В соответствии со ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование нарушенных прав, свобод и законных интересов административный истец ссылается на то обстоятельство, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В силу положений ст.24.18 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно сведениям, предоставленным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, является <...>.

В силу п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

ООО «Адонис и К» обращался с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю, <...>.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от <...> № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет административные исковые требования ООО «Адонис и К» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь ст.20, 175, 177, 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ООО «Адонис и К» к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для размещения гостиниц» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей по состоянию на <...>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> считать <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Краснодарского краевого суда А.К. Бендюк