Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «РЖД» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов кадастровой оценки,

Установил:

В административном исковом заявлении ОАО «РЖД» просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование –для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 4 430 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы необходимостью уменьшения размера земельного налога, так как земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость объекта недвижимости выше его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Волкова А.П. административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, представленном административном истцом, изложены замечания на отчет, которые, по мнению департамента, повлекли неправильное определение рыночной стоимости объекта оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельном участке, его правообладателе и размере кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», мэрия города Ярославля, письменных объяснений не представили.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ОАО «РЖД» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование –для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: .

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. № 20н по состоянию на 01.01.2019г. в размере 9 949 565,91 руб.

Административным истцом представлен отчет № 75\2022 от 25.03.2022г., подготовленный оценщиком ООО «Яр-Оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет 4 430 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения административного ответчика не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

Исследование отчета с учетом письменных пояснений к нему оценщика ФИО1 позволяет сделать вывод о достоверности отчета.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Процесс отбора аналогов в отчете полно и подробно изложен.

Оценщиком отобраны пять аналогов – земельные участки, предназначенные для коммерческого использования и расположенные в городе Ярославль: (аналог 1), (аналог 2), (аналог 3), (аналог 4), (аналог 5).

Оценщиком произведено сопоставление объекта оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в расположении относительно окружающей застройки (типовая зона), расположении относительно «красной» линии, в виде передаваемых имущественных прав. В связи с этим, к ценам аналогов оценщиком применены соответствующие корректировки. Цена аналогов корректировалась также на дату предложения и на торг.

В возражениях на отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что оценщиком не проанализированы различия объекта оценки и аналогов по местоположению относительно административных районов города: объект оценки расположен в центральной районе, тогда как объекты – аналоги удалены от исторической части города, являющейся коммерчески более привлекательной.

В письменных пояснениях к отчету оценщиком приведены доводы о том, что им не выявлено существенного влияния приведенной характеристики земельных участков на их цену.

При этом, оценщиком корректировалась цена на ближайшее окружение земельных участков, что в полной мере нивелировало их различия в местоположении.

Суд не находит оснований не согласиться с приведенными выводами оценщика, поскольку они основаны на результатах проведенных исследований. Данные пояснения даны в соответствии с компетенцией оценщика, предусмотренной статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области также указывает, что объект-аналог №4 (, кадастровый номер №), объект-аналог №2 (, кадастровый номер №), объект-аналог №5 (, кадастровый номер №) были предоставлены на правах аренды для строительства объектов капитального строительства, поэтому единственно возможным способом передачи прав на указанные земельные участки может служить реализация возведенного объекта капитального строительства. В связи с этим, учитывая нетипичные условия продажи, оценщик должен скорректировать цену данных аналогов на дополнительную корректировку «тип сделки» либо использовать максимальное значение из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права по справочнику под редакцией Лейфера Л.А.

Данные доводы также не принимаются судом, так как согласно подпункту «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из указанных положений федерального стандарта оценки следует, что оценщик проводит расчет на основании рыночных данных, находящихся в открытом доступе.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1. Оценщиком проанализирован рынок земельных участков данного сегмента рынка на дату оценки, отобраны объекты с целью выборки, из которых признано сопоставимыми пять объектов исследования, которые и использовались при расчете. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки.

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. Названные выше земельные участки приняты условно-свободными и сопоставимыми с объектом исследования по основным ценообразующим факторам.

В соответствии с положениями федеральных стандартов оценки оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации. Неиспользование оценщиком информации об объектах, которая доступна иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Является обоснованной позиция оценщика о том, что корректировка на «тип сделки» либо использование максимальной корректировки из справочника под редакцией Лейфера Л.А. из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права, не могут быть использованы, так как в существующих справочниках и исследованиях отсутствует такой вид корректировки «тип сделки», а использование максимальных значений корректировок должно быть обоснованным. Как указано в письменном объяснении оценщика к отчету, подтвердить расчетным путем использование максимальных корректировок не представляется возможным из-за неразвитого рынка.

Относительно возражений административного ответчика в части несогласия с выводами оценщика относительно величины корректировки на красную линию к объекту-аналогу № 2 (), к объекту-аналогу № 4 () по отношению к объекту оценки суд отмечает следующее.

По мнению департамента, данные объекты-аналоги не находятся на красной линии, указывается, что объект-аналог №2 расположен внутри квартала, объект-аналог №4 расположен на достаточном удалении от основной магистрали.

На основании подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой оценщика.

Вывод о расположении объекта-аналога № 2, объекта-аналога № 4 относительно красной линии сделан оценщиком с применением картографической информации на основе содержательного анализа мест расположения объекта оценки и объектов-аналогов. Данные вывода в отчете и письменном объяснении к нему достаточно аргументированы, не содержат противоречий, оснований для вывода о несоответствии данных выводов федеральным стандартам оценки, не имеется.

Ссылка департамента на иные отчеты определения рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть принята во внимание, так как обстоятельства, изложенные в других отчетах, не относятся к рассматриваемому административному спору. Кроме того, иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается. Отчет содержит подробное обоснование выводов оценщика в указанной части, выводы, изложенные в отчете, подтверждены ссылками на соответствующие источники.

В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование –для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 4 430 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 21.06.2021г.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов