Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей : административного истца - Общества с ограниченной ответственностью «Войтика» - ФИО1, заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Войтика» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – Общество с ограниченной ответственностью «Войтика» (далее – ООО «Войтика», Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года :

- с кадастровым номером …:4, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения АЗС, площадью 15975 кв.м., расположенного по адресу : <...> в размере – 5 170 000 рублей;

- с кадастровым номером …:4, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения комбикормового завода, площадью 43324 кв.м., расположенного по адресу : <...> в размере – 8 771 000 рублей;

- с кадастровым номером …:48, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, площадью 123285 кв.м., расположенного по адресу : <...> в размере – 23 033 000 рублей;

- с кадастровым номером …:49, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, площадью 3969 кв.м., расположенного по адресу : <...> в размере – 1 179 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанные земельные участки с кадастровыми номерами …:4, …:4, …:48, …:49 принадлежат ООО «Войтика» на праве собственности.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:4 в размере 20 158 852, 50 рублей, с кадастровым номером …:4 в размере 24 406 575, 40 рублей, с кадастровым номером …:48 в размере 69 452 604, 75 рублей и с кадастровым номером …:49 в размере 2 235 936, 15 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ИП … Д. А. для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 25 марта 2020 года, выполненному ИП … Д. А., рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:4 в размере 5 170 000 рублей, с кадастровым номером …:4 в размере 8 771 000 рублей, с кадастровым номером …:48 в размере 23 033 000 рублей и с кадастровым номером …:49 в размере 1 179 000 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «Войтика» как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству определением от 08 июля 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» (том 1 л. д. 2-5).

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Войтика» – ФИО1 поддержала заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года : с кадастровым номером …:4 в размере 6 279 000 рублей, с кадастровым номером …:4 в размере 10 233 000 рублей, с кадастровым номером …:48 в размере 34 818 000 рублей и с кадастровым номером …:49 в размере 1 729 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица - ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2 возражала в удовлетворении заявленных требований, в иске просила отказать, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для их удовлетворения, на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорных земельных участков, а также на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации Александровского муниципального района Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:4, с разрешенным видом использования: для размещения АЗС, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 15975 кв.м., кадастровой стоимостью 20 158 852, 50 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:4, с разрешенным видом использования: для размещения комбикормового завода, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 43324 кв.м., кадастровой стоимостью 24 406 575, 40 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:48, с разрешенным видом использования: для размещения производственной базы, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 123285 кв.м., кадастровой стоимостью 69 452 604, 75 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:49, с разрешенным видом использования: для размещения производственной базы, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 3969 кв.м., кадастровой стоимостью2 235 936, 15 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 154-157).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Объекты налогообложения для российских организаций определены в статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 02 июля 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку земельный налог за находящиеся у ООО «Войтика» в собственности земельные участки с кадастровыми номерами …:4, …:4, …:48, …:49 рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу ООО «Войтика» на праве собственности принадлежат :

- земельный участок с кадастровым номером …:4, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения АЗС, площадью 15975 кв.м., расположенный по адресу : край Ставропольский, р-н …, <...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 февраля 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 02 апреля 2012 года (том 1 л. д. 22-24);

- земельный участок с кадастровым номером …:4, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения комбикормового завода, площадью 43324 кв.м., расположенный по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, р-н …, <...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 февраля 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 12 апреля 2011 года (том 1 л. д. 25-26);

- земельный участок с кадастровым номером …:48, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, площадью 123285 кв.м., расположенный по адресу : Ставропольский край, … район, <...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 февраля 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 29 мая 2019 года (том 1 л. д. 27-29);

- земельный участок с кадастровым номером …:49, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, площадью 3969 кв.м., расположенный по адресу : Ставропольский край, … район, <...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 февраля 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 29 мая 2019 года (том 1 л. д. 30-32).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:4 в размере 20 158 852, 50 рублей, с кадастровым номером …:4 в размере 24 406 575, 40 рублей, с кадастровым номером …:48 в размере 69 452 604, 75 рублей и с кадастровым номером …:49 в размере 2 235 936, 15 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 февраля 2020 года № …, № … и от 21 февраля 2020 года № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 18-21).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков и, полагая ее завышенной, административный истец ООО «Войтика» представил отчет независимого оценщика - ИП … Д. А. по определению рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 25 марта 2020 года, выполненному ИП … Д. А., рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:4 в размере 5 170 000 рублей, с кадастровым номером …:4 в размере 8 771 000 рублей, с кадастровым номером …:48 в размере 23 033 000 рублей и с кадастровым номером …:49 в размере 1 179 000 рублей (том 1 л. д. 44-144).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ООО «Войтика» – ФИО1 определением Ставропольского краевого суда от 06 августа 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «Эксперт» (том 1 л. д. 189-194).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 12 ноября 2020 года рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:4 в размере 6 279 000 рублей, с кадастровым номером …:4 в размере 10 233 000 рублей, с кадастровым номером …:48 в размере 34 818 000 рублей и с кадастровым номером …:49 в размере 1 729 000 рублей (том 1 л. д. 200-254).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 12 ноября 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-315/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, а именно :

- земельный участок с кадастровым номером …:4, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения АЗС, площадью 15975 кв.м., расположенный по адресу : край Ставропольский, р-н …, <...> имеющий многоугольную форму, спокойный рельеф участка, хорошую транспортную доступность, расположенный вблизи крупной автодороги (ул. …), имеющий удобные подъездные пути, асфальтированный подъезд, окружающая застройка представлена коммерческой недвижимостью (производственно-складской), жилой недвижимостью (индивидуальная жилая застройка) и земельными участками, свободными от застройки, плотность застройки – ниже среднего;

- земельный участок с кадастровым номером …:4, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения комбикормового завода, площадью 43324 кв.м., расположенный по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, р-н …, <...> имеющий многоугольную форму, спокойный рельеф участка, удовлетворительную транспортную доступность, расположенный на удалении от крупной автодороги, не обеспеченный подъездной автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием (доступ осуществляется посредством узкой грунтовой дороги), окружающая застройка представлена коммерческой недвижимостью (производственно-складской), жилой недвижимостью (индивидуальная жилая застройка) и земельными участками, свободными от застройки, плотность застройки – ниже среднего;

- земельный участок с кадастровым номером …:48, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, площадью 123285 кв.м., расположенный по адресу : Ставропольский край, … район, <...> имеющий многоугольную форму, спокойный рельеф участка, хорошую транспортную доступность, расположенный вблизи крупной автодороги (трасса Р-262 и ул. …), имеющий удобные подъездные пути, всесезонный доступ, окружающая застройка представлена коммерческой недвижимостью (производственно-складской), жилой недвижимостью (индивидуальная жилая застройка) и земельными участками, свободными от застройки, плотность застройки – ниже среднего;

- земельный участок с кадастровым номером …:49, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, площадью 3969 кв.м., расположенный по адресу : Ставропольский край, … район, <...> имеющий многоугольную форму, спокойный рельеф участка, хорошую транспортную доступность, расположенный вблизи крупной автодороги (трасса Р-262), имеющий удобные подъездные пути, всесезонный доступ, окружающая застройка представлена коммерческой недвижимостью (производственно-складской), жилой недвижимостью (индивидуальная жилая застройка) и земельными участками, свободными от застройки, плотность застройки – ниже среднего.

Исследуемые земельные участки оценены экспертом в допущении, что они являются свободными от застройки, с возможностью подключения ко всем необходимым инженерным сетям для ведения производственной деятельности. Ограничений, существенно влияющих на стоимость исследуемых объектов, экспертом не выявлено.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков с. … и сопоставимых административных центров Ставропольского края, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков промышленного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – земли производственного назначения, определена активность рынка, описаны выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемыми. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами–аналогами.

Так, при определении рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:4, …:4, …:48, …:49 из 11 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в с. … и сопоставимых административных центрах Ставропольского края, экспертом выбрано 4 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, находятся в собственности, аналог № 1 расположен в г. …, предназначен для размещения промышленных объектов и используется под производственную базу, аналог № 2 расположен в с. …, предназначен для объектов общественно-делового значения и используется для производственно-деловой застройки, аналоги № 3 и № 4 расположены в с. … и предназначены для размещения промышленных объектов, аналог № 3 используется для размещения и эксплуатации здания мастерской по ремонту автомобиля, аналог № 4 используется для производственной деятельности, аналог № 1 имеет на территории участка водоснабжение и возможность подключения остальных коммуникаций, аналог № 2 имеет возможность подключения коммуникаций, аналог № 3 имеет на территории участка электричество 380 В и возможность подключения остальных коммуникаций, аналог № 4 имеет на территории участка электричество и центральную канализацию и возможность подключения остальных коммуникаций, аналоги №№ 1, 3, 4 расположены на удалении от крупной автодороги, не обеспечены подъездной автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием (доступ осуществляется посредством узкой грунтовой дороги), аналог № 2 расположен вблизи с крупной автодорогой, не обеспечены подъездной автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием (доступ осуществляется посредством узкой грунтовой дороги), аналоги № 1 и № 2 не имеют улучшений, на территории аналога № 3 расположено ветхое строение площадью 80 кв. м. с высокой степенью износа, фасад участка аналога № 4 имеет бетонное ограждение.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером …:4 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующей таблицы (том 1 л. д. 246) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на местоположение, на физические характеристики по фактору площади, на транспортную доступность, на наличие коммуникаций, на наличие улучшений, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 393, 03 рублей.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером …:48 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующей таблицы (том 1 л. д. 247) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на местоположение, на физические характеристики по фактору площади, на транспортную доступность, на наличие коммуникаций, на наличие улучшений, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 282, 42 рублей.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером …:49 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующей таблицы (том 1 л. д. 247) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на местоположение, на физические характеристики по фактору площади, на транспортную доступность, на наличие коммуникаций, на наличие улучшений, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 435, 78 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами …:4, …:4, …:48, …:49, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя заинтересованного лица – ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», приведенные в возражениях в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу экспертизы, являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по его мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку отбора объектов-аналогов.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами …:4, …:4, …:48, …:49 по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика земельного налога, исчисляемого из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «Войтика» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение ООО «Войтика» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 12 ноября 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 25 марта 2020 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:4, …:4, …:48, …:49, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске земельных участков по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:4 в размере 6 279 000 рублей, с кадастровым номером …:4 в размере 10 233 000 рублей, с кадастровым номером …:48 в размере 34 818 000 рублей и с кадастровым номером …:49 в размере 1 729 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:4, …:4, …:48, …:49.

В суд вместе с экспертным заключением поступило заявление экспертной организации – ООО Оценочная компания «Эксперт» о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по данному административному делу оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 110 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 06 августа 2020 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на ООО «Войтика».

Кроме того, исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Войтика» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:4, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения АЗС, площадью 15975 кв.м., расположенного по адресу : край Ставропольский, р-н …, <...> в размере – 6 279 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:4, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения комбикормового завода, площадью 43324 кв.м., расположенного по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, р-н …, <...> в размере – 10 233 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:48, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, площадью 123285 кв.м., расположенного по адресу : Ставропольский край, … район, <...> в размере – 34 818 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:49, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, площадью 3969 кв.м., расположенного по адресу : Ставропольский край, … район, <...> в размере – 1 729 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:4, …:4, …:48, …:49.

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Войтика» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков поступило в Ставропольский краевой суд – 02 июля 2020 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:4, …:4, …:48, …:49, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Взыскать с административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Войтика» в пользу Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 110 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

Общество с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (ООО ОК «Эксперт»)

Фактический адрес: …

Юридический адрес: …

ОГРН … от 02.02.2009,

ИНН …,

КПП …,

БИК …,

Кор./счет …

Рас./счет …

Банк: Московский Филиал АО КБ «Модульбанк»

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 декабря 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.