Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элина» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Элина» (далее – ООО «Элина») обратилось в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что общество является собственником объекта недвижимости – нежилое здание, наименование: гостиница, 1-этажное, с кадастровым номером №, расположенное по адресу<адрес>, общей площадью 517,8 кв.м.

В соответствии с актом краевого государственного бюджетного учреждения «Хабаровский краевой центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – КГБУ «Хабкрайкадастр») от 07.10.2020 об определении кадастровой стоимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 19.09.2020 определена в размере 16 072 569 рублей 43 копейки.

Указанная кадастровая стоимость здания является неверной, что нарушает права ООО «Элина» как собственника объекта недвижимости на уплату налогов в законно установленном размере.

В соответствии с отчетом ООО «Оценка-Партнер» от 11.07.2022 № 62/Н/2022 рыночная стоимость здания с кадастровым номером: № по состоянию на 19.09.2020 определена в размере 6 633 409 рублей.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание, наименование: гостиница, 1-этажное, с кадастровым номером №, расположенное по адресу<адрес>, общей площадью 517,8 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 6 633 409 рублей.

Определением судьи от 23.09.2022 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Солнечного муниципального района Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца Баннова Е.Ю. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель административного ответчика Шелепенко Е.Н. поддержала представленный отзыв, согласно которого расхождение кадастровой и рыночной стоимости объекта оценки обусловлено нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, оказывающими существенное влияние на результат определения рыночной стоимости объекта, в частности, величина экономического (внешнего) устаревания в размер 84% является завышенной.

В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации Солнечного муниципального района Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Предоставили письменный отзыв, в котором указали, что административным истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В административном исковом заявлении не указано на обращение истца в соответствующую комиссию, документы об обращении в комиссию и материалы по рассмотрению комиссией такого заявления административным истцом не приложены.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 пояснила, что в пункте 24 подпункт «и» Федерального стандарта оценки № 7, предусмотрено, что потеря стоимости недвижимости возникает в результате возникновения физического износа, функционального и экономического устаревания. При этом износ и устаревание должны быть определены в обязательном порядке. Экономическое устаревание – это потеря стоимости объекта, который рождается вместе с объектом. То есть, на момент создания объекта у него либо есть экономическое устаревание, либо нет. В отношении объектов коммерческой недвижимости наибольший вклад вносит их местоположение. При сравнительном подходе учитывается местоположение, производится корректировка. Если аналог находится в другом населенном пункте, вводится корректировка и соотносится с местом положения объекта оценки. В рамках затратного подхода такую корректировку выполняет расчет экономического устаревания, связанного с местоположением. Для расчета экономического устаревания именно для объекта оценки была использована информация о стоимости коммерческой недвижимости в городе Хабаровске и коммерческой недвижимости в населенных пунктах группы «С» к которым относится рабочий поселок Солнечный. Далее определяется мультипликатор местоположения, который объясняет величину экономического устаревания. Величина экономического устаревания в размере 84% связана с локальным местоположением объекта, поскольку в рабочем поселке Солнечном на сегодняшний день депрессивный рынок коммерческой недвижимости, отсутствуют какие-либо потенциальные доходы, которые может принести этот объект. На дату оценки объект не эксплуатировался.

Выслушав представителя административного истца, административного ответчика КГБУ «Хабкрайкадастр», исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно пункту 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Хабаровского края от 10 ноября 2005 года № 308 «О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае» налог на имущество организаций вводится в действие данным законом в соответствии с главой 30 части второй Налогового кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1.1 Закона Хабаровского края от 10 ноября 2005 года № 308 налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества: торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 2 000 квадратных метров и помещений в них, включенных в соответствии со статьей 378.2 части второй Налогового кодекса в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ООО «Элина» является собственником объекта недвижимости – нежилое здание, наименование: гостиница, 1-этажное, с кадастровым номером №, расположенное по адресу<адрес>, общей площадью 517,8 кв.м.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 14.09.2022.

Учитывая, что налоговая база на указанное недвижимое имущество определяется как кадастровая стоимость, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика налога на имущество организаций, поэтому он вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.09.2022 №, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный реестр недвижимости 20.10.2020, составляет 16 072 569 рублей 43 копейки, определена по состоянию на 16.01.2022 актом КГБУ «Хабкрайкадастр» от 07.10.2020 об определении кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В подтверждение рыночной стоимости указанного нежилого помещения административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 62/Н/2022, составленный 11.07.2022 оценщиком ООО «Оценка-Партнер» Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 19.09.2020 составляет 6 633 409 рублей.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

Согласно отчёту оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения затратного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данными подходами был использованы методы сравнительной единицы. От применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа. Оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Оценщиком подробно проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произведены корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектом исследования. В отчете об оценке содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (общедоступные интернет-сайты).

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости.

При исследовании отчета не установлено необоснованных суждений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которые бы привели к ее искажению.

Довод о необоснованном завышении величины экономического (внешнего) устаревания размере 84% не состоятелен, поскольку величина экономического (внешнего) устаревания определена, исходя из местоположения объекта недвижимости. Из отчета усматривается (страница 27, рисунки 4, 5), что средняя цена коммерческой недвижимости по городу Хабаровску составляет 74 209 000 рублей за кв.м., а для населенных пунктов группы «С» к которым относится рабочий поселок Солнечный – 11 707 рублей за кв.м. Расчет величины экономического (внешнего) устаревания выполнен по методу соотношения стоимости недвижимости в регионе с максимально активным рынком и стоимости недвижимости в месте расположения объекта оценки (определение мультипликатора местоположения). В данном случае, мультипликатор местоположения составил (11717/74209) – 0, 16, экономическое (внешнее) устаревание ((1 – 016)х 100%) – 84 %.

При этом кратное превышение затрат на строительство потенциальной прибыли от реализации объекта недвижимости не величину экономического устаревания не влияет, поскольку экономическое устаревание не является приобретённым в процессе эксплуатации, а имеет место в момент создания объекта.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Оценка-Партнер» Демьяненко Ю.А., имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», с 20.01.2015 № 1556, является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

Изложенный в письменных возражениях заинтересованного лица администрации города Хабаровска довод об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, так как с учетом налогового законодательства о налогах и сборах предполагается установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию

Как следует из материалов дела, административный истец подал настоящее административное исковое заявление 12.09.2022, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Элина» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание, наименование: гостиница, 1-этажное, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 517,8 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.09.2020 в размере 6 633 409 рублей.

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Элина» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 22.09.2022.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда