Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО1, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «РУСЬ-АВТО» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

ООО «РУСЬ-АВТО» обратилось с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости.

В обоснование иска административным истцом указано, что ООО «РУСЬ-АВТО» является арендатором:

на основании договора аренды земельного участка в границах муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – объект торговли, общей площадью 5394 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу:

на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (без права капитального строительства) № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – под автостоянку на отдельном земельном участке, общей площадью 2000 +/- 16 кв.м., расположенного по адресу:.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 7 176 840 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 16 сентября 2019 года определена в размере 30 930 652,38 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости каждого объекта, просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной, определенной ООО «Эстим-Такс» в отчетах об оценке № и № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 16.09.2019 в размере 21 123 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 в размере 2 660 000 рублей.

В судебное заседание представитель административного истца, представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенные дате о слушания дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представителем административного истца ООО «Русь-Авто» ФИО4 в адрес суда ранее направлено административное исковое заявление об уточнении требований. Просила установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 23 895 000 рублей, с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 2 834 000 рублей, взыскать расходы на судебную экспертизу с административного ответчика.

Представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО1 возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, поддержала представленные ранее возражения на заключение эксперта, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, поддержал возражения на заключение эксперта.

Представитель заинтересованного лица администрации города Ставрополя ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, поддержал возражения на заключение эксперта.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО5, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в аренде земельные участки арендные платежи рассчитываются из кадастровой стоимости земельных участков.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административный истец ООО «РУСЬ-АВТО» является арендатором:

на основании договора аренды земельного участка в границах муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования – объект торговли, общей площадью 5394 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: № что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 22 марта 2022 года № КУВИ-001/2022-39564043 (т. 1 л.д. 13-14);

Административный истец, являясь арендатором земельных участков и плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество», результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1175 от 25 ноября 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 7 176 840 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 марта 2022 года № КУВИ-001/2022-39578565 (т. 1 л.д. 18).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 16 сентября 2019 года определена в размере 30 930 652,38 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 марта 2022 года № КУВИ-001/2022-39564642 (т. 1 л.д. 12).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «Эстим-Такс» № и № от 14 декабря 2021 года, в которых рыночная стоимость объектов недвижимости определена:

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 16.09.2019 в размере 21 123 000 рублей (отчет об оценке №);

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 в размере 2 660 000 рублей (отчет об оценке №).

На заседании, проведенном 01 марта 2022 года, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края рассмотрела поступившие 02 февраля 2022 года от ООО Русь-Авто» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, поданные на основании установления рыночной стоимости объектов в размере 20 459 000 рублей по состоянию на 16 сентября 2019 года в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, составленном оценщиком ФИО6, членом НП СРО «АРМО», в размере 2 660 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, в отчете об оценке от 14 декабря 2021 года №, составленном оценщиком ФИО6, членом НП СРО «АРМО» соответственно.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила: отклонить заявление (решение № от ДД.ММ.ГГГГ, решение № от ДД.ММ.ГГГГ).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 16 июня 2022 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением АНО «БЮРО судебных экспертиз СК» №-Э от 08 августа 2022 года эксперта ФИО5 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 16 сентября 2019 года определена в размере 23 895 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2 834 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО «БЮРО судебных экспертиз СК» №-Э от 08 августа 2022 года эксперта ФИО5 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Экспертное заключение АНО «БЮРО судебных экспертиз СК» №-Э от 08 августа 2022 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Никто, кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

01 августа 2022 года экспертом в присутствии представителя административного истца проведен осмотр объектов исследования, включающий визуальный осмотр, выявление особенностей эксплуатации и фотографирование.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом ФИО5 указано, что спорный земельный участок с кадастровым номером № относится к землям населенных пунктов – под коммерческую (торгово-офисную) застройку. Находится в регионе со стабильной занятостью. По экономической активности – неактивный рынок, Является широко распространенным объектом.

В соответствии с целью исследования оценка производилась исходя из фактического разрешенного вида использования объекта исследования, в качестве земельного участка предназначенного для коммерческой (торгово-офисной) застройки.

Экспертом ФИО5 также проанализирована документация в отношении земельного участка с кадастровым номером №, согласно которым эксперт пришел к выводу, что объект исследования относится к землям населенных пунктов – под индустриальную застройку. Находится в регионе со стабильной занятостью. По экономической активности – неактивный рынок. Является широко распространенным объектом.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В качестве источника информации для анализа экспертом использован архив площадки объявлений.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Эксперт указал, что в настоящем исследовании для расчета стоимости земельных участков применялся один подход – сравнительный методом сравнения продаж.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключении судебной оценочной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного заседания у представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО1 возникли вопросы по проведенной судебной экспертизе, в связи с чем судом вызван и допрошен эксперт ФИО5, который проводил судебную оценочную экспертизу №-Э от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, пояснил, что в соответствии с п. 10. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с п.22.б. Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости (ФСО N27)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: «В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным».

В соответствии с п.22.е. Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости (ФСО №)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: «Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка,

состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость».

Эксперт пояснил, что федеральные стандарты оценки допускают в качестве сравнения объекта оценки (исследования) с объектами аналогами использовать такие ценообразующие факторы как физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка (площадь).

Также эксперт ФИО5 обратил внимание на то, что Федеральные стандарты оценки не регламентируют предельно допустимые значения расхождений в ценообразующих факторах объекта оценки и объектов аналогов.

В соответствии с п. 7. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N91)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297. «Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке»

В соответствии с п. 14. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297. «В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки».

В соответствии с п. 24. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297. «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».

В соответствии с п.22.д. Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости (ФСО №)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: «в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания».

У представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО1 после пояснений эксперта вопросов не возникло. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не имелось.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Отчеты об оценке ООО «Эстим-Такс» № и № от 14 декабря 2021 года не могут быть приняты в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости на дату государственной кадастровой оценки, поскольку их результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие величины кадастровой стоимости объекта недвижимости от их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчетах об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельных участков. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в аренде у административного истца, в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы АНО «Бюро судебных экспертиз СК» №-Э от 08 августа 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2019 года и 16 сентября 2019 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерству имущественных отношений Ставропольского края, а именно 02 февраля 2022 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения АНО «Бюро судебных экспертиз СК» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 90 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Ставропольского краевого суда о назначении судебной экспертизы от 16 июня 2022 расходы по ее оплате возложены на административного истца.

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Таким образом, согласно приведенным нормам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы подлежат распределению между сторонами - административным истцом и административным ответчиком.

В пункте 7 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости (абзац 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года № 28).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешён по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечёт восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учёт того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике по заявленному требованию, суд, исходя из положений статей 111, 114, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года № 28, а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении 11.07.2017 № 20-П о невозможности возложения на административного истца некомпенсируемого бремени несения судебных расходов при установленном судом значительном превышении кадастровой оценки над рыночной стоимостью, считает, что судебные расходы подлежат взысканию с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 сентября 2019 года в размере 23 895 000 рублей, незначительно отличается от кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости 30 930 652,38 рублей, разница в стоимости составляет 22, 75%.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 834 000 рублей, отличается от кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости 7 176 840 рублей, значительно, разница в стоимости составляет 60,52%, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, а поэтому свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению права административного истца как плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.

Исходя из вышеизложенного, суд решил взыскать с административного истца стоимость проведения судебной оценочной экспертизы земельного участка с кадастровым номером № в размере 45 000 рублей в пользу АНО «Бюро судебных экспертиз СК» и с административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края стоимость проведения судебной оценочной экспертизы земельного участка с кадастровым номером № в размере 45 000 рублей в пользу АНО «Бюро судебных экспертиз СК».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «РУСЬ-АВТО» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – объект торговли, общей площадью 5394 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу:, г. , по состоянию на 16 сентября 2019 года в размере 23 895 000 (двадцать три миллиона восемьсот девяносто пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № вид разрешенного использования – под автостоянку на отдельном земельном участке, общей площадью 2000 +/- 16 кв.м., расположенного по адресу:, по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 834 000 (два миллиона восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №

Взыскать с административного истца ООО «Русь – Авто» в пользу Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей.

Взыскать с административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Автономная некоммерческая организация «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края:

ИНН/КПП №

ОГРН №

Юридический адрес:

р/с №

кор./с №

БИК №

Ставропольский филиал ПАО «Промсвязьбанк» г.Ставрополь

ОКПО №

Тел№

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края – 02 февраля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 02 сентября 2022 года.

Судья Э.А. Шеховцова