Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Конева Р.В., действующего на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю Спицыной А.С., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Авиационные редуктора и трансмиссии – Пермские моторы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Авиационные редуктора и трансмиссии – Пермские моторы»» (далее – АО «Редуктор-ПМ», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные помещения предприятий, предоставляющих услуги по металлообработке и машиностроению, под производственные помещения предприятия, осуществляющего операции с недвижимым имуществом, под производственные помещения предприятия, противопожарной службы, под производственные помещения предприятия, предоставляющего услуги по обработке твердых отходов, площадью 1035 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район Комсомольский пр. 93, равной его рыночной стоимости 1 408531, 5 рубль по состоянию на 01.01.2013;

- земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные помещения предприятий, предоставляющих услуги по металлообработке и машиностроению, под производственные помещения предприятия, осуществляющего операции с недвижимым имуществом, под производственные помещения предприятия, противопожарной службы, под производственные помещения предприятия, предоставляющего услуги по обработке твердых отходов, площадью 1438 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район Комсомольский пр. 93, равной его рыночной стоимости 1 956974, 2 рубля по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, кадастровая стоимость которых по состоянию на 01.01.2013 составила 4819953, 60 рублей (участка с кадастровым номером **) и 7034696 рублей (участка с кадастровым номером **), при этом согласно отчету об оценке, рыночная стоимость на эту же дату составила 1408531, 5 рубль и 1956974, 2 рубля соответственно. Таким образом, завышенная стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. Общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка, однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю заявление было отклонено.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечили, свои доводы изложили в письменном отзыве.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю, статус которого изменен в соответствии с определением суда от 16.10.2018, занесенным в протокол судебного заседания, в судебном заседании не возражал против заявленных требований, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц администрация г. Перми и Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Администрация просила о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы изложила в письменном отзыве.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО «Редуктор-ПМ» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ** и земельный участок с кадастровым номером **, расположенные по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район Комсомольский пр. 93, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные помещения предприятий, предоставляющих услуги по металлообработке и машиностроению, под производственные помещения предприятия, осуществляющего операции с недвижимым имуществом, под производственные помещения предприятия, противопожарной службы, под производственные помещения предприятия, предоставляющего услуги по обработке твердых отходов, о чем представлены свидетельства о государственной регистрации права от 15.12.2011 (л.д. 22-23).

Кадастровая стоимость указанных участков утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013 и составила 4819953, 60 рублей для участка с кадастровым номером ** и 7034696 рублей для участка с кадастровым номером ** (л.д. 24-25).

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО «Оценочная компания «Актив». По результатам работы оценщиком Ш. составлен отчет об оценке от 21.08.2018 № 313/168/18-КС/О, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 земельного участка с кадастровым номером ** определена оценщиком в размере 1408 531 рубль 50 копеек, участка с кадастровым номером ** в размере 1956974 рубля 20 копеек.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 09.06.2018 № 512 и 513 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости спорных участков в размере равном рыночной стоимости, со ссылкой на превышение разницы кадастровой стоимости от рыночной стоимости, указанной в отчете, более чем на 30% (а именно, на 71%, 72%), а также на оформление и содержание отчета об оценке с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпунктов «а», «б» пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорных земельных участков подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 21.08.2018 № 313/168/18-КС/О соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, Свердловского района и других микрорайонов края, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Приведенные в таблице средние цены предложения земельных участков под промышленную застройку на территории Пермского края, с учетом местоположения объекта (1 зона), его площади и транспортной доступности колеблются по г. Перми в диапазоне от 500 до 1220 рублей/кв.м.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков на территории г. Перми оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на землях населенных пунктов и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, это земли под производственно-складское назначение и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (элементам сравнения), таким как: передаваемые имущественные права, условия продажи, условие финансовых расчетов, условия рынка (даты публичной оферты).

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложений к продаже объектов из объявлений. Приложенные к отчету оценщика скриншоты страниц сайта являются читаемыми.

Судом отклоняется указание на то, что по информации, представленной Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края на дату оценки имелись предложения сходных с объектов оценки объектов-аналогов по ценам от 1854 до 2600 руб./кв.м, что указывает на нарушение подпунктов «а», «б» пункта 22 ФСО № 7.

Оценщик сформировал выборку земельных участков производственно-складского назначения по данным открытых источников Интернет-порталов: metrosphera, kvartira59, forum59, использовал Каталог ПМЛС № 49 (478), в которых отсутствовали сведения, приведенные Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в письме от 01.06.2018 при рассмотрении Комиссией 09.06.2018 заявления АО «Редуктор-ПМ». В материалы дела не представлено доказательств того, что на дату оценки имелись сведения по предложениям к продаже сходных с объектом оценки аналогов по ценам 2600 руб./кв.м, 2 500 руб./кв.м, 1854 руб./кв.м, а также то, что сведения по этим объектам были размещены в открытых источниках, использованных оценщиком для осуществления выборки.

Как следует из отчета об оценке, оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, в связи с чем, нарушений пункта 22 ФСО № 7 судом не установлено.

То обстоятельство, что объекты оценки расположены в выгодном с точки зрения престижности местоположении производственной недвижимости, имеет ряд иных положительных факторов (необходимые коммуникации, парковку, транспортную доступность, улица имеет высокую интенсивность движения, непосредственно выводит на крупные автодороги и развязку города) не свидетельствует о нарушении подпунктов «а», «б» пункта 22 ФСО № 7, а также подпункта «в» пункта 11 ФСО № 7. Как следует из отчета об оценке, разница в местоположении объектов оценки и объектов аналогов оценщиком учтена, что существенно повлияло на рыночную стоимость объектов оценки (на 20,1 %). Физические характеристики объектов-аналогов не имеют существенных отличий от объектов оценки ни по транспортной доступности, в том числе относительно крупных автодорог, коммуникаций, парковочных мест, что следует из описания аналогов и сведений публичной кадастровой карты, в связи с чем корректировка правомерно не применена оценщиком (страница 52 отчета об оценке).

Неверное указание в отчете локального местоположения объекта оценки на карте города в пределах одного микрорайона указывает на допущенную опечатку, которая не повлияла на величину рыночной стоимости объектов оценки, при таких обстоятельствах не нашли своего подтверждения доводы административного ответчика о нарушении оценщиком требований пункта 5 ФСО № 3.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования АО «Редуктор-ПМ» подлежат удовлетворению.

При этом следует учитывать, что Общество является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участков, собственником которых оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, АО «Редуктор-ПМ» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 21.05.2018, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости, установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Авиационные редуктора и трансмиссии – Пермские моторы» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные помещения предприятий, предоставляющих услуги по металлообработке и машиностроению, под производственные помещения предприятия, осуществляющего операции с недвижимым имуществом, под производственные помещения предприятия, противопожарной службы, под производственные помещения предприятия, предоставляющего услуги по обработке твердых отходов, площадью 1035 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район Комсомольский пр. 93, равной его рыночной стоимости 1 408531 рубль 50 копеек по состоянию на 1 января 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные помещения предприятий, предоставляющих услуги по металлообработке и машиностроению, под производственные помещения предприятия, осуществляющего операции с недвижимым имуществом, под производственные помещения предприятия, противопожарной службы, под производственные помещения предприятия, предоставляющего услуги по обработке твердых отходов, площадью 1438 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район Комсомольский пр. 93, равной его рыночной стоимости 1 956974 рубля 20 копеек по состоянию на 1 января 2013 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 21 мая 2018 года. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 17 октября 2018 года.

Судья (подпись)