Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» – Бикуловой А.А.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ЗАО «Рязанский завод силикатных изделий» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости

установил:

ЗАО «Рязанский завод силикатных изделий» обратилось в суд 5 июня 2019 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец является собственником земельных участков: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>.

В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером № – 242 668 619 рублей 58 коп., с кадастровым номером № – 164 069 000 рублей.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. С учетом уточнений просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО5: с кадастровым номером № – 88 147 807 рублей, с кадастровым номером № – 63 750 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица - ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявленные требования не признала, просит в удовлетворении административного иска отказать. Полагает, что ФИО5 при определении рыночной стоимости земельных участков допущены существенные нарушения.

Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, администрации г.Рязани в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Рязанский завод силикатных изделий» является собственником земельных участков: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером № – 242 668 619 рублей 58 коп., с кадастровым номером № – 164 069 000 рублей.

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащих уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства.

Суд пришел к выводу о том, что по делу необходимо назначить судебную экспертизу, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Рязанский региональный центр оценки» ФИО4

Вместе с тем, судом установлено, что при проведение судебной экспертизы экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем заключение эксперта ФИО4 не может быть признано достоверным доказательством, устанавливающим размер рыночной стоимости земельных участков.

В связи с изложенным, по делу была назначена и проведена экспертом ФИО5 повторная судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 и ее письменными пояснениями рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила: с кадастровым номером № – 88 147 807 рублей, с кадастровым номером № – 63 750 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд исходит из того, что судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО5, имеющей образование в области оценочной деятельности и обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (15 лет), была предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Объектами оценки являлись земельные участки: №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 74 261 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, и с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, сооружение 10, площадью 50 000 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, под иными объектами специального назначения. Данные земельные участки относятся к сегменту рынка – «производственная деятельность».

Для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом ФИО5 применен сравнительный подход.

Эксперт ФИО5 выбрала три объекта – аналога, наиболее сопостовимые с объектами оценки: по категории земель, по сегменту рынка (объект оценки и объекты аналоги относятся к сегменту «производственная деятельность), по виду передаваемых имущественных прав – право собственности; по типу окружающей застройки, по местоположению.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Данная позиция также отражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.

Поскольку объекты аналоги отличаются от объектов оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки: на дату предложения (сделка по аналогу № 3 заключена в январе 2017 года), на условия рынка; на размер земельных участков; на наличие коммуникаций (объекты оценки имеет возможность подключения всех коммуникаций, у объектов аналогов № 1 и № 3 такая возможность не установлена, объект аналог № 2 имеет возможность подключения газоснабжения и электроснабжения).

При этом, эксперт ФИО5 обосновала применение всех корректировок, в том числе корректировку на наличие и состав коммуникаций. Так, эксперт оценила объекты оценки как незастроенный на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7, указав, что коммуникации на объекте оценки рассматриваются как по границе участка, есть возможность подключения. В отношении аналогов № 1 и № 3 возможность подключения коммуникаций не установлена. Аналог №2 имеет возможность подключения газоснабжения и электроснабжения. Соответственно, экспертом обоснована применены корректировки в отношении объектов – аналогов № 1 и № 3, и в отношении объекта – аналога № 2 на водоснабжение и канализацию.

Доводы представителя административного ответчика о том, что аналоги № 2 и № 3 несопоставимы с объектом оценки по физическим характеристикам – несостоятелен. В представленной судебной экспертизе имеются ссылки на источники информации о характеристиках объектов-аналогов. Экспертом проанализирована информация из объявлений интернет-сайтов, которая является достаточной, однозначный и не позволяет сделать вывод о том, что объект – аналог № 2 является застроенным земельным участком.

Также в судебном заседании эксперт ФИО6 подробно проанализировала объект – аналог № 3 (кадастровый №) и условия его продажи, согласно которым данный земельный участок продан по цене 8 900 000 рублей отдельно от расположенного на нем объекта капитального строительства. Объект с кадастровым номером № представляет собой сооружение водопроводного хозяйства – водопроводная сеть «Приокский», находящийся в муниципальной собственности. При этом, данный земельный участок не расположен в зоне с особыми условиями использования территории. Ограничений, зарегистрированных в ЕГРН, не имеет. По сведениям МП «Водоканал города Рязани», представленным административным ответчиком, строительство объектов на указанном земельном участке возможно с соблюдением требований СНиП.

В экспертном заключении ФИО7 представлен графический материал (стр.231-233 заключения), согласно которому у объекта оценки и объектов аналогов железнодорожные ветки на участках отсутствуют, железнодорожные ветки расположены на соседних участках. Таким образом, эксперт обоснованно не применил корректирующие коэффициенты на наличие железнодорожной ветки.

Эксперт ФИО5 проанализировала объекты аналоги по основным ценообразующим факторам, произвела необходимые корректировки с их обоснованием на основании федеральных стандартов оценки, а также со ссылками на «Справочник оценщика недвижимости – 2017, Лейфер Л.А. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициент капитализации». На страницах 221-235 заключения представлена подробная таблица сравнения объектов оценки и объектов аналогов со всеми необходимыми расчетами для определения рыночной стоимости земельных участков.

Таким образом, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО5 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определенных по состоянию на 1 января 2018 года.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной стоимости в следующих размерах: с кадастровым номером № – 88 147 807 рублей, с кадастровым номером № – 63 750 000 рублей.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

Удовлетворить административный иск ЗАО «Рязанский завод силикатных изделий» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 88 147 807 (Восемьдесят восемь миллионов сто сорок семь тысяч восемьсот семь) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 63 750 000 (Шестьдесят три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления считать 5 июня 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 29 октября 2020 года.

Судья-подпись А.А. Воейков

Копия верна

Судья А.А. Воейков