Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-323/2017 по административному исковому заявлению ООО «Детский спортивно-оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Детский спортивно-оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» по доверенности Стенина Н.В.,

У с т а н о в и л :

ООО «Детский спортивно-оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной в размере рыночной стоимости в размере 29 428 246 руб.

В обоснование своих доводов административный истец указал, что он является арендатором вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 97 674 898,72 руб. Его рыночная стоимость определена отчетом об оценке в размере 29 428 246 руб., что значительно ниже кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает его права и законные интересы. Истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в связи с чем просит требование удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца Стенин Н.В., действующий на основании доверенности, поддержал заявленное требование в полном объеме.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Мэрия г.о.Тольятти в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении заявленного требования.

Управление Росреестра по Самарской области просило рассмотреть дело в его отсутствие.

С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте рассмотрения дела суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ООО «Детский спортивно-оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» требование подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Детский оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес> /основание: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ../.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 97 674 898,72 руб.

Датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ,.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, административный истец обратился в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 29 428 246 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческим партнерством «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, ООО «Детский спортивно-оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ.№ заявление ООО «Детский спортивно-оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» было отклонено.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка, принципы оценки, анализ достаточности и достоверности информации.

Анализ рынка и основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости оценщик привел на страницах 31-52 отчета. При этом оценщик указал, что оцениваемый земельный участок расположен в зоне отдыха Центрального района г.Тольятти, к объекту оценки ведут асфальтированные дороги в хорошем состоянии /страница 26 отчета/. Им выявлены ценообразующие факторы: площадь земельного участка, наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность, местоположение, скидки с цены предложения /страница 56 отчета. Наиболее эффективным использованием объекта оценки оценщик указал использование в качестве земельного участка для организации детского водно-моторного клуба /страница 59 отчета/.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 60-64 отчета/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Все расчеты проводились на 1 кв.м с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка /страница 65 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках.

В качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки на праве собственности, категории земель: земли населенных пунктов, относимые к сегменты рынка земельных участков под объекты рекреации, расположенные на территории г.Тольятти, т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. В результате первоначальной калибровки всего массива предложений продаж земельных участков под объекты рекреации были отобраны 5 объектов-аналогов. Отобранные объекты-аналоги наиболее полно отражают зависимость цены земельного участка от ценообразующих факторов /из базы данных iReal ООО «Волга-Инфо» /страница 66 отчета/.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице на странице 74 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Необходимость применения корректировок оценщик обосновал на страницах 74-77 отчета, при этом оценщик ввел корректировки на торг, на транспортную доступность, на площадь, на наличие коммуникаций. В итоге, рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода составила – 29 428 246 руб.

Обоснование значения фактора «транспортная доступность» приведено на страницах 53-54 отчета. Объект оценки расположен в Центральном районе г.Тольятти, то есть в районном центре города. Объекты-аналоги рекреационного и лечебного назначения находятся за городом, следовательно, имеют различную транспортную доступность. Поэтому оценщик использовал повышающий коэффициент.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2013 года составляет 29 428 246 рублей.

Полученный результат 601,78 руб./кв.м. соответствует анализу рынка, приведенному оценщиком в разделе 7.2 на странице 47 отчета.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 29 428 246 рублей, а требование ООО «Детский спортивно-оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» подлежит удовлетворению.

Доводы мэрии г.о.Тольятти о том, что существенное снижение кадастровой стоимости значительным образом уменьшит поступление доходов в местный бюджет, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требований, поскольку завышение кадастровой стоимости спорного земельного участка подтверждено представленными в суд доказательствами.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 27.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «Детский спортивно-оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 29 428 246 рублей.

Датой обращения ООО «Детский спортивно-оздоровительный лагерь «ГОЛЬФСТРИМ ТТ» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 27.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина