Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мост-продукт» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мост-продукт» (далее ООО «Мост продукт», Общество) и общество с ограниченной ответственностью «Теура Мед» (далее ООО «Теура Мед») являются собственниками объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., назначение: нежилое помещение, расположенного на этажах № 1 и № 2, общей площадью 2672,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, каждому принадлежит по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 20-23).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 16 октября 2017 года определена в размере 73 332 030 рублей 50 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 19).

Административный истец ООО «Мост продукт», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 августа 2018 года №..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К.Л.О., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки».

Согласно отчету рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 16 октября 2017 года составила 51 567 000 рублей 00 копеек.

Административный истец с учетом уточнения административных исковых требований просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости исходя из результатов проведенной судебной экспертизы равной 52 185 617 рублей 00 копеек.

Представитель административного истца ООО «Мост-продукт» по доверенности Петрова Н.А. в судебном заседании уточненные административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Матросова И.С. поддержала доводы отзыва на административное исковое заявление, просила принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ООО «Теура-Мед» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без участи представителя общества.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения уточненных административных исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Мост-продукт» как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «Мост-продукт» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 27 августа 2018 года.

Решением комиссии от 05 сентября 2018 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... отклонено.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 16 октября 2017 года.

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ООО «Мост-продукт» в суд 25 октября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости не пропущен.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 августа 2018 года №..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К.Л.О.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 16 октября 2017 года составила 51 567 000 рублей 00 копеек.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 августа 2018 года №..., выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем К.Л.О., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 18 января 2019 года №... оценщиком К.Л.О. соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов, соблюдены требования к описанию объекта оценки, не соблюдены требования к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...:

в нарушение пункта 23в ФСО № 7 при применении метода прямой капитализации оценщиком не определен соответствующий рынку годовой доход от объекта, ставка капитализации рассчитана не на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, стоимость объекта оценки определена путем деления ЧОД на ставку капитализации. На страницах 53-56 отчета оценщик определяет ставку капитализации методом кумулятивного построения. В соответствии с пунктом 23в ФСО № 7 оценщик должен был определить ставку капитализации на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

На страницах 57-65 отчета оценщик определяет стоимость земельного участка для его вычленения из стоимости единого объекта недвижимости. При этом на страницах 63-64 отчета оценщик проводит расчет стоимости затрат на воспроизводство объекта оценки, применяя при этом затратный подход. Согласно пункту 24а ФСО № 7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений.

Приведенные нарушения повлияли на результаты оценки.

Оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...:

информация, использованная оценщиком, не является проверяемой. На страницах 26-28 отчета оценщик рассматривает цены предложений о продаже и аренде нежилых помещений, в качестве источников информации приводит адреса сайтов Интернет.

Таблица № 9 отчета: по объектам №№ 2, 3, 5, 7, 8, 9, 10, 11 в приложении отсутствуют распечатки сайтов.

Таблица № 10 отчета: по объектам №№2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 в приложении отсутствуют распечатки сайтов.

Приложение, страница 88 отчета: не указана дата опубликования объявлений по аналогам № 1 и № 2 (не указан год подачи объявления).

Приложение, страница 89 отчета: не указана точная дата опубликования объявления по аналогу № 4 (не указан год подачи объявления).

Приложение, страница 90 отчета: не указана точная дата опубликования объявления по аналогу № 2 (не указан год подачи объявления).

Приложение, страница 91 отчета: не указана дата опубликования объявления по аналогу № 4.

Данные нарушения повлияли на результаты оценки.

При этом оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, правильно выбраны подходы к оценке (сравнительный, доходный), ошибки при выполнении математических действий не допускались.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №... на дату оценки 16 октября 2017 года составляет 52 185 617 рублей.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку его заключение мотивированно, выводы обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Сторонами не представлено доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в заключении эксперта, величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 18 января 2019 года №....

Учитывая вышеизложенное, уточненные требования административного истца подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым отметить следующее. В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах датой подачи ООО «Мост-продукт» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 27 августа 2018 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Мост-продукт» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 27 августа 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., назначение: нежилое помещение, расположенного на этажах № 1 и № 2, общей площадью 2672,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 52 185 617 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 16 октября 2017 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2019 года.