Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Агеева О.В., при секретаре Филиппове К.С., с участием представителя административного истца ООО «Сахарок» ФИО1, представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации г.Чебоксары Чувашской Республики ФИО3, рассмотрев в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сахарок» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сахарок» 21 декабря 2020 года обратилось в Верховный Суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением и просило установить на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1609 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 3991972 руб.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость названного объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, по состоянию на 1 января 2019 года была определена в размере 10018020,16 руб., тогда как согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости значительно меньше его кадастровой стоимости и составляет по состоянию на 1 января 2019 года 3991972 руб. и что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Сахарок» ФИО1 требование поддержал.

Представитель административного ответчика Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2, представитель заинтересованного лица администрации г.Чебоксары Чувашской Республики ФИО3 в судебном заседании не возражали против удовлетворения требования административного истца.

Другие лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, представители в суд не явились.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Положением о вопросах налогового регулирования в городе Чебоксары, отнесенных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах к ведению органов местного самоуправления, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 10 июня 2004 года № 1287, установлена обязанность собственников земельных участков в г.Чебоксары Чувашской Республики уплачивать земельный налог (глава X, статьи 10.1 – 10.4).

Административному истцу ООО «Сахарок» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1609 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования кафе с магазином кулинарии и закусочной, для размещения торговли, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 6-7).

Поскольку административный истец ООО «Сахарок» является собственником земельного участка на территории г.Чебоксары Чувашской Республики, и размер земельного налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, то результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности административного истца по уплате указанного налога, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленными требованиями.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Чувашской Республики» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Чувашской Республики, согласно приложению №2.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 10018020,16 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 8).

В силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

По заданию административного истца ООО «Сахарок» оценщик ООО «Независимый экспертно-правовой центр» произвел оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 21:01:030105:19, составил отчет от 19 ноября 2020 года № 2020/100 по определению рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2019 года составляет 3991972 руб. (т. 1 л.д. 11 – 99).

По назначенной судом оценочной экспертизе, проведенной ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» (эксперт ФИО4), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4755000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят пять тысяч) руб., о чем составлено заключение от 3 марта 2021 года № Э – 0087/2021.

В заключении эксперта ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» от 3 марта 2021 года № Э – 0087/2021 имеются основные факты и выводы; допущения и ограничительные условия, использованные экспертом при проведении оценки; применяемые стандарты оценочной деятельности; описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения затратного и сравнительного подходов к оценке; согласование результатов оценки. Данное заключение является допустимым доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года.

Представленный административным истцом отчет ООО «Независимый экспертно-правовой центр» от 19 ноября 2020 года № 2020/100 по определению рыночной стоимости земельного участка не может быть принят в подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 12 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

Согласно подпункту «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В отчете ООО «Независимый экспертно-правовой центр» от 19 ноября 2020 года № 2020/100 оценщик в качестве объектов-аналогов принял для сравнения земельный участок площадью 244 кв.м. (объект - аналог №1) и для корректировки на его площадь принял коэффициент, который используется для земельных участков производственно-складского назначения – 0,699, тогда как объект оценки относится к земельным участкам торгово-офисного назначения (стр. 69-71 отчета). Применение земельного участка (объект - аналог №1), площадью в 5 раз меньшей сравнимому, также в целом указывает на нарушение пункта 5 ВСО №3, и подпункта «д» пункта 22 ФСО №7.

Также в отчете допущены и иные нарушения, указанные в отзыве Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики на административное исковое заявление (т. 1 л.д. 142-143).

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4 утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508) массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № его рыночной стоимости, в связи с чем удовлетворяет административный иск указанием на его стоимость в размере 4755000 руб., указывает дату обращения в суд о пересмотре кадастровой стоимости– 21 декабря 2020 года.

Экспертным учреждением ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» заявлено об оплате проведенной экспертизы в размере 20000 руб., выписан счет на оплату от 15 февраля 2021 года № 75.

Определением суда от 4 февраля 2021 года по делу назначена экспертиза, расходы по оплате которой были возложены на администрацию г.Чебоксары Чувашской Республики.

Заинтересованное лицо администрация г.Чебоксары Чувашской Республики проведенную экспертизу не оплатила.

Согласно статье 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к числу издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно статье 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (часть 1); судебные издержки, понесенные заинтересованными лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт, могут быть возмещены указанным лицам, если их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта (часть 2.1).

Принимаемая судом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4755000 руб. для установления кадастровой стоимости отличается от учтенной кадастровой стоимости 10018020,16 руб. на 210,68 % (более чем в 2 раза), что указывает на ошибку в методике ее определения или в применении методики, поэтому расходы по проведению экспертизы должны быть возложены на администрацию г.Чебоксары Чувашской Республики, оспаривавшей право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Руководствуясь статьями 177 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1609 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4755000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят пять тысяч) рублей (дата обращения в суд о пересмотре кадастровой стоимости – 21 декабря 2020 года).

Обществу с ограниченной ответственностью «Сахарок» отказать в удовлетворении остальной части административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Взыскать с администрации г.Чебоксары Чувашской Республики в пользу ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» расходы по проведению экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 8 апреля 2021 года.

Судья: Агеев О.В.

Решение16.04.2021