Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Реал-Сервис» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Реал-Сервис» обратилось в суд 24 декабря 2020 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что обществу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами № и на праве аренды – земельный участок с кадастровым номером №.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 года перечисленных земельных участков в следующих размерах: с кадастровым номером № – 9 772 239,75 руб., с кадастровым номером № – 2 154 611,84 руб., с кадастровым номером № – 3 516 768,86 руб., с кадастровым номером № – 3 701 500,44 руб., с кадастровым номером № – 510 663 руб., с кадастровым номером № – 8 498 506,39 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 5 февраля 2020 года.

По утверждению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчетам об оценке от 9 декабря 2020 года № ЗУ-1716-2020, № ЗУ-1717-2020, № ЗУ-1718-2020 оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 по состоянию на ту же дату составляет соответственно: земельного участка с кадастровым номером № – 3 550 760 руб., с кадастровым номером № – 1 429 120 руб., с кадастровым номером № – 2 557 940 руб., с кадастровым номером № – 1 435 730 руб., с кадастровым номером № – 198 080 руб., с кадастровым номером № – 4 170 000 руб.

Такое значительное несоответствие между установленной кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью, как указывает ООО «Реал-Сервис», свидетельствует о нарушении его права на взимание земельного налога и арендной платы в экономически обоснованном размере.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2 административные исковые требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представители административных ответчиков - Правительства Калининградской области и Управления Росреестра по Калининградской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания или о приобщении доказательств, не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского округа «Город Калининград» и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Представитель администрации городского округа «Город Калининград» - Исаак Ю.М. не возражала против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, однако полагала заниженной определенную оценщиком рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - ФИО3 представил письменные возражения на административное исковое заявление, которое приобщено к материалам дела (л.д. 158-164).

Заслушав объяснения представителей административного истца и администрации городского округа «Город Калининград», показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

- с 2010 года – участок с кадастровым номером № площадью 8515 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие производственные здания производственные здания и сооружения, административное здание, открытую площадку для складирования, адрес: <...>;

- с 2012 года – участок с кадастровым номером № площадью 1856 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание, используемое под склад упаковочных материалов, адрес: <...>;

- с 2010 года – участок с кадастровым номером № площадью 3322 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под склад, адрес: <...>,

- с 2010 года – участок с кадастровым номером № площадью 3443 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующее здание и сооружения растворного узла, адрес: <...>,

- с 2010 года – участок с кадастровым номером № площадью 475 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующее здание и сооружения растворного узла, адрес: <...> (л.д. 15-19).

Кроме того, с 2011 года ООО «Реал-Сервис» принадлежит на праве аренды на основании заключенного на срок до 20 мая 2054 года договора от 16 июня 2006 года аренды земельного участка и соглашения от 1 апреля 2011 года об изменении и дополнении договора аренды земельный участок с кадастровым номером № площадью 2299 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, адрес: <...> (л.д. 20-33).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 года перечисленных земельных участков в следующих размерах: участка с кадастровым номером № – 9 772 239,75 руб., с кадастровым номером № – 2 154 611,84 руб., с кадастровым номером № – 3 516 768,86 руб., с кадастровым номером № – 3 701 500,44 руб., с кадастровым номером № – 510 663 руб., с кадастровым номером № – 8 498 506,39 руб.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 5 февраля 2020 года (л.д. 9-14).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 для целей налогообложения установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость применяется с 1 января 2020 года.

По условиям договора от 16 июня 2006 года аренды земельного участка с кадастровым номером № (с последующими изменениями и дополнениями) для целей исчисления арендной платы за земельный участок применяется установленная кадастровая стоимость земельного участка.

При этом в случаях, установленных законодательством РФ, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости объекта, договором аренды земельного участка предусмотрено осуществление перерасчета годового размера арендной платы.

Таким образом, несоответствие кадастровой стоимости земельных участков, установленной по результатам очередной кадастровой оценки земельных участков без учета их индивидуальных характеристик, рыночной стоимости таких участков влечёт за собой определение налоговой базы по земельному налогу и размера арендной платы в экономически необоснованном размере, в связи с чем у ООО «Реал-Сервис» имеется законное право требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

В обоснование требований ООО «Реал-Сервис» представило отчёты об оценке от 9 декабря 2020 года № ЗУ-1716-2020, № ЗУ-1717-2020, № ЗУ-1718-2020 оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1, согласно которым рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года составляет: земельного участка с кадастровым номером 39:15:133302:47 – 3 550 760 руб., участка с кадастровым номером № – 1 429 120 руб., участка с кадастровым номером № – 2 557 940 руб., участка с кадастровым номером № – 1 435 730 руб., участка с кадастровым номером № – 198 080 руб., участка с кадастровым номером № – 4 170 000 руб. (л.д. 34-64, 65-94, 95-129).

Из содержания отчетов об оценке и показаний допрошенного в качестве свидетеля оценщика ФИО1 следует, что оценщиком рыночная стоимость земельных участков определена путем сравнительного подхода.

Критикуя отчет об оценке № Н-1716-2020 от 9 декабря 2020 года о рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № (разрешенное использование - под существующие производственные здания производственные здания и сооружения, административное здание, открытую площадку для складирования), № (разрешенное использование - под существующее здание и сооружения растворного узла), ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», которое осуществило расчет кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788, указывает на нарушение оценщиком положений подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 о полном описании в отчете об оценке объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правилах их отбора, а также на существенное различие между оцениваемыми участками и объектами-аналогами по местоположению и масштабу, что может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении оценщиком требований пункта 5 ФСО № 3 об однозначном толковании полученных результатов.

Администрация городского округа «Город Калининград», ссылаясь на недостоверность отчета об оценке в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, обращает внимание на то, что участок оценен исходя из вида разрешенного использования – под производственные здания и склады при том, что в составе разрешенного использование также указано «административное здание».

В то же время, как следует из пояснений представителя ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № был произведен исходя из его разрешенного использования - под производственные здания, оценщик ФИО1 указал, что при осмотре земельных участков выявлено фактическое использование участка – под производственное здание, представитель административного истца пояснил, что в производственном здании расположены, помимо прочих помещений, кабинеты администрации, какие-либо помещения в этом здании в аренду не переданы.

С учетом этих обстоятельств, которые не оспариваются администрацией городского округа, суд полагает необоснованными доводы заинтересованного лица о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № ошибочно учтено оценщиком разрешенное использование земельного участка как под существующие производственные здания и сооружения.

Оцениваемые земельные участки с учетом их экономических и физических характеристик отнесены оценщиком к сегменту рынка – земельные участки, коммерческая недвижимость (производственно-складская).

В разделе 9.4 упомянутого отчета об оценке оценщик, как справедливо обращает внимание ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», действительно не привел весь объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и не обосновал непосредственно в отчете об оценке использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

Однако при этом в разделе 9.4 «Анализ данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости» содержится указание о том, что специалистами кампании проводится мониторинг недвижимости Калининградской области и по его результатам - итоговые сведения о стоимости 1 кв.м земельного участка из состава земель коммерческого (производственно-складского) назначения в зависимости от их расположения в населенных пунктах с развитой инфраструктурой и прочих населенных пунктах, а также данные об усредненной стоимости 1 кв.м земель индустриального назначения на территории Калининграда, крупных городов области и прочих городов и населенных пунктов.

Оценщик ФИО1 пояснил, что сведения по конкретным предложениям на рынке земель коммерческого назначения (за исключением информации по отобранным оценщиком объектам-аналогам) им не отражены в отчете об оценке в целях минимизации объема отчета об оценке и удобства в его использовании, что, по мнению оценщика, в данной ситуации не искажает результатов оценки, объяснимо значительным объемом предложений в отношении земельных участков производственно-складского назначения, наличием в отчете об оценке общей ценовой информации по данному сегменту рынка и фактическим использованием оценщиком всего объема данных, доступных оценщику (о чем соответствующее указание имеется на стр. 31 отчета об оценке).

Проверяя доводы о недостоверности результатов оценки, суд учитывает, что в качестве объектов-аналогов оценщиком отобрано 4 объекта.

Из содержания отчета об оценке и пояснений оценщика ФИО1 следует, что при выборе аналогов основополагающее значение имели разрешенное использование земельных участков, их местоположение (близость к областному центру) и наличие подъездных автодорог.

В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны земельные участки, вид разрешенного использования которого сопоставим с разрешенным использованием оцениваемых участков (под промбазу, для строительства производственно-складской базы, под производство, для проектирования и строительства торгово-промышленной базы).

2 объекта-аналога расположены в пределах городского округа «Город Калининград» на примерно одинаковом удалении от центра города Калининграда и 2 объекта-аналога – в пос.Малое Луговое и пос.Дорожное Гурьевского района, которые предложены к продаже в феврале 2018 года (один объект), мае 2018 года (один объект) и в октябре 2018 года (два объекта).

Оценщиком оцениваемые участки и объекты-аналоги № 1 и № 4, расположенные в пределах города Калининграда, отнесены к типовой зоне I “Областные центры» с учетом описания типовых зон, приведенном в Справочнике оценщика недвижимости под ред. ФИО4 Часть 1. Нижний Новогород. 2018, корректировка на местоположение не применялась.

Объекты-аналоги № 2 и № 4, расположенные в Гурьевском районе Калининградской области, правомерно отнесены к типовой зоне II «Населенные пункты, расположенные в непосредственной близости от областного центра, с удобной транспортной доступностью», при этом оценщиком применена корректировка на местоположение 23%.

С учетом изложенного в Справочнике оценщика недвижимости описания типовой зоны I “Областные центры» оцениваемые участки обоснованно отнесены оценщиком к группе V «Окраины городов, промзоны (окраины городов, районы вокруг крупных промпредприятий, промзоны, территории старой застройки)».

Ссылки заинтересованных лиц на расположение оцениваемых участков в центре города Калининграда (группа II типовой зоны I “Областные центры») не соответствуют фактическому действительному расположению оцениваемых участков в промзоне на территории старой застройки на ул.Ялтинской в г.Калининграде.

Принимая во внимание, что оцениваемые земельные участки и объекты-аналоги имеют различную площадь, оценщиком применены корректировки на масштаб согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. ФИО4 Земельные участки. Часть 2. Нижний Новгород. 2018.

Кроме того, оценщиком применены корректировки на условия продажи (11,9%).

Применение корректировок и их размер мотивированы оценщиком.

Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемых участках и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Стоимость 1 кв.м оцениваемых участков площадью менее 1 га, определенная оценщиком сравнительным подходом, составила 417 руб., что соответствует диапазону усредненной стоимости 1 кв.м земель индустриального назначения (для земельных участков площадью менее 1 га) от 300 до 800 руб. в г.Калининграде.

Также суд учитывает и то обстоятельство, что определенная рыночная стоимость 1 кв.м оцениваемых земельных участков – 417 кв.м – соотносится с установленным удельным показателем кадастровой стоимости земельных участков в г.Калининграде по коду 6.1.2 «сегмент производственной деятельности» в размере 645,14 руб.

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что споры об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в кадастровом квартале № и предназначенных под производственные здания, в размере их рыночной стоимости ранее рассматривались Калининградским областным судом.

Вступившими в законную силу решениями суда по соответствующим земельным участкам, расположенным на ул.Ялтинской в г.Калининграде, установлена их рыночная стоимость исходя из определенной оценщиками или экспертным путем стоимости 1 кв.м в пределах от 377 руб. до 467 руб.

Например, решением Калининградского областного суда от 4 декабря 2020 года по делу № 3а-222/2020 по административному иску ООО «Балтийский торгово-промышленный дом Ресурсы Севера установлена кадастровая стоимость земельных участков схожего разрешенного использования, расположенного в данном кадастровом квартале на ул.Ялтинской,66 в г.Калининграде, в размере их рыночной стоимости исходя из следующей стоимости 1 кв.м земельных участков: в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 377 руб./1 кв.м, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № – 419 руб./1 кв.м.

Решением Калининградского областного суда от 7 декабря 2020 года по делу № 3а-200/2020 по административному иску ФИО5 установлена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных на ул.Ялтинской,66 в г.Калининграде, в размере их рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, разрешенное использование – под существующее административное и складское здание, для размещения производственных и обслуживающих их объектов, а также земельного участка с кадастровым номером 39:15:133302:85, разрешенное использование – под склад, для размещения коммунальных, складских объектов – исходя из стоимости 418 руб./1 кв.м.

Решением Калининградского областного суда от 4 декабря 2020 года по делу № 3а-201/2020 по административному иску ООО «Западпромтех» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на ул.Ялтинской в г.Калининграде, разрешенное использование – под объекты производственного назначения – исходя из стоимости 467 руб./1 кв.м.

Определенная оценщиком в данном случае рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № исходя из стоимости 1 кв.м в размере 417 руб. соотносится с кадастровой стоимостью земельных участков сопоставимого разрешенного использования, расположенных в названном кадастровом квартале, установленном решениями суда в размере их рыночной стоимости в указанном выше диапазоне.

Оценщик ФИО1 обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке.

Данных о какой-либо заинтересованности оценщика в исходе дела не имеется.

Не указывают на наличие соответствующих обстоятельств административные ответчики и заинтересованные лица.

Законных оснований для признания отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.

В судебном заседании представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В удовлетворении такого ходатайства судом отказано ввиду отсутствия объективных данных, которые при вышеизложенных обстоятельствах могли бы свидетельствовать о недостоверности отчета об оценке № Н-1716-2020 от 9 декабря 2020 года.

Давая правовую оценку представленному административным истцом отчету № Н-1717-2020 о рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером №, разрешенное использование – под здание, используемое под склад упаковочных материалов, и с кадастровым номером №, разрешенное использование – под склад, суд приходит к следующему.

ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», критикуя данный отчет об оценке, ссылается на то, что по сведениям публичной кадастровой карты на объекте-аналоге № 2 расположено нежилое здание с кадастровом номере №, в связи с чем этот объект не мог быть использован оценщиком без применения корректировок, в отношении объекта-аналога № 3 не указан год предложения к продаже, что может свидетельствовать о нарушении оценщиком подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 о сопоставимости объектов оценки и объектов-аналогов, а также пункта 5 ФСО № 3 о недопустимости неоднозначного толкования результатов оценки.

Из содержания отчета об оценке и пояснений оценщика ФИО1 следует, что рыночная стоимость названных земельных участков определена сравнительным подходом, при этом в качестве объектов-аналогов оценщиком отобрано 4 объекта-аналога.

При этом все объекты-аналоги имеют схожее разрешенное использование (под склад, склады, для размещения складских помещений, для строительства производственно-складских помещений).

Объекты-аналоги расположены на окраине города Калининграда (1 объект-аналог) и в непосредственной близости от областного центра (три объекта-аналога), при этом оценщиком применена корректировка в отношении трех последних объектов (23%).

С учетом различий в площади оцениваемых земельных участков (менее 1 га) и объектов-аналогов (3 из 4 объектов имеют площадь, равную или превышающую 1 га) оценщиком применены корректировки на масштаб согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. ФИО4 Часть 2. Нижний Новгород. 2018.

Объекты-аналоги предложены к продаже в ноябре 2017 года (один объект), в марте 2018 года (два объекта) и в апреле 2018 года (один объект).

Применительно к объекту-аналогу № 3 о предложении его к продаже в ноябре 2017 года за 5 990 000 руб. оценщик пояснил, что соответствующая информация им воспроизведена из его иных отчетов об оценке.

Также оценщик дополнительно представил принт скрины объявлений о продаже этого объекта по состоянию на август 2016 год – за цену 7 300 000 руб. и по состоянию на настоящее время – за цену 5 450 000 руб., что подтверждает достоверность использованной оценщиком ценовой информации о данном объекте.

Кроме того, оценщиком применены корректировки на условия продажи (11,9%).

Применение корректировок и их размер мотивированы оценщиком.

Как пояснил оценщик ФИО1 в судебном заседании, участки оцениваются как свободные от застройки согласно ФСО № 2, в связи с чем корректировка на наличие зданий и сооружений им не применялась.

Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемых участках и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Стоимость 1 кв.м оцениваемых участков площадью менее 1 га, определенная оценщиком сравнительным подходом, составила 770 руб., что соответствует диапазону усредненной стоимости 1 кв.м земель индустриального назначения (для земельных участков площадью менее 1 га) от 300 до 800 руб. в г.Калининграде.

На необъективность либо некомпетентность оценщика лица, участвующие в деле, не указывают.

С учетом изложенного оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством по делу не имеется.

В отчете № Н-1718-2020 от 9 декабря 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, разрешенное использование – под административное здание, оценщик указал, что рыночная стоимость оцениваемого участка также определена методом сравнения продаж, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 3 объекта, расположенные в г.Калининграде на ул.Парковой, Балтийском шоссе и на ул.Севастопольской, объекты на ул.Парковой и ул.Севастопольской расположены в одной типовой зоне областного центра – окраины городов, промзоны, в связи с чем корректировка на их местоположение не применялась. Проведена корректировка (12%) в отношении объекта-аналога на Балтийском шоссе в г.Калининграде, который относится к иной типовой зоне – районы крупных автомагистралей города (согласно Справочнику оценщика недвижимости. Земельные участки. Часть 1. Под ред.ФИО4 Нижний Новгород. 2018).

Каждый из объектов-аналогов имеет сопоставимый вид разрешенное использования (предпринимательство и под строительство административного здания не промышленного назначения), в связи с чем корректировка по виду разрешенного использования также не применялась.

Оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги находятся в собственности правообладателей, в связи с чем корректировка по виду землепользования обоснованно не применена.

Оценщиком применены корректировки на торг (10,2%), а также в отношении двух объектов-аналогов, площадь каждого из которых значительно больше или меньше площади объекта оценки, проведена корректировка на масштаб (12%).

ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в письменных возражениях на административное исковое заявление указывает, что время продажи аналога № 2 существенно превышает сроки, типичные для рынка земельных участков, а месторасположение аналога № 1 (ул.Парковая в п.Прибрежный г.Калининграда) на удалении от центра города существенно отличается от местоположения объекта оценки, в связи с чем использование этих объектов-аналогов возможно только с соответствующими корректировками.

Вместе с тем, применение понижающих корректировок повлечет за собой уменьшение рыночной стоимости оцениваемого участка, что не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административных ответчиков и заинтересованных лиц.

Кроме того, в судебном заседании оценщик ФИО1 пояснил, что местоположение земельного участка, предназначенного для обслуживания и эксплуатации административного здания в составе производственных объектов, им определялось с учетом транспортной доступности, а не близости к историческому центру г.Калининграда, в связи с чем корректировка на местоположение применена не с учетом удаленности от центра города, а в зависимости от типовой зоны, к которой относятся оцениваемый участок и объекты-аналоги, что не противоречит пункту 5 ФСО № 3.

Относительно срока экспозиции административных зданий оценщик указал, что для зданий такого разрешенного использования, такой площади и в составе производственных объектов срок экспозиции действительно составляет 12-18 месяцев.

Проверяя доводы ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», суд отмечает, что утверждение о типичных для рынка земельных участков сроках экспозиции производственных объектов от 5 до 15 месяцев, основаны на данных Ассоциации рынка развития недвижимости СтатРиэлт, которые являются мнением соответствующей Ассоциации и не носят нормативных характер.

Как видно из отчета об оценке № Н-1718-2020, объекты-аналоги предложены к продаже в октябре 2018 года (объект № 1), в декабре 2017 года (объект № 2) и в августе 2018 года (объект № 3), что сопоставимо с датой оценки, то есть 1 декабря 2019 года.

В этой связи достаточных оснований для признания данного отчета об оценке не соответствующим положениям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 не имеется.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем (административным истцом), а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В ходе производства по административному делу, в том числе в определении судьи от 30 декабря 2020 года о принятии административного искового заявления к производству, было разъяснено административным ответчикам и заинтересованным лицам право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у них доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.

Однако Управление Росреестра по Калининградской области, Правительство Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград» и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в установленном процессуальным законом порядке не поставили под сомнение достоверность упомянутого отчета об оценке и не указали обстоятельств, которые действительно могут свидетельствовать о неясности, противоречивости или необоснованности отчета об оценке.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованными лицами и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами № существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца на взимание земельного налога и арендной платы в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Реал-Сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 8515 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие производственные здания производственные здания и сооружения, административное здание, открытую площадку для складирования, адрес: <...>, на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 3 550 760 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1856 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание, используемое под склад упаковочных материалов, адрес: <...>, на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 1 429 120 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3322 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под склад, адрес: <...>, на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 2 557 940 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3443 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующее здание и сооружения растворного узла, адрес: <...>, на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 1 435 730 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 475 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующее здание и сооружения растворного узла, адрес: <...>, на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 198 080 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2299 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, адрес: <...>, на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 4 170 000 руб.

Датой подачи ООО «Реал-Сервис» заявления об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости считать дату подачи административного искового заявления в Калининградский областной суд – 24 декабря 2020 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова