Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Контур Курган» к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Контур Курган» (далее – ООО «Контур Курган», Общество) 23 декабря 2021 г. обратилось в Курганский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», бюджетное учреждение) о признании незаконным решения от 23 ноября 2021 г. № об отказе в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности <...> с кадастровым №, расположенного <адрес> об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № составляет 9290818 руб. 61 коп.

Согласно отчету оценщика <...>К.В.В. от 14 октября 2021 г. № рыночная стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 14 июля 2021 г. составила 2826 000 руб.

8 ноября 2021 г. ООО «Контур Курган» обратилось в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 июля 2021 г. в размере 2826 000 руб., определенном указанным выше отчетом об оценке от 14 октября 2021 г.

Решением ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 23 ноября 2021 г. № в удовлетворении заявления Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на нормы Налогового кодекса Российской Федерации, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), административный истец считал свои права нарушенными необходимостью нести бремя повышенной налоговой нагрузки, находящейся в прямой зависимости от величины кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, в связи с чем просил признать незаконным решение ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости – 2 826000 руб., определенной приложенным к административному иску отчетом об оценке, составленным, по его мнению, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В судебное заседание представитель ООО «Контур Курган» Кузнецова О.С. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается распиской. Ранее в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить. При этом представила уточненное административное исковое заявление, в котором просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, определенной заключением эксперта, в размере 3623000 руб.

Представители административного ответчика ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Мищенко Е.И., заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области Вахтина К.О. против удовлетворения административного иска возражали.

Представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Банк «Курган» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик К.В.В. подтвердил выводы проведенной им оценки объекта недвижимости, указанные в отчете об оценке, при этом полагал отчет составленным в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, а замечания к отчету, изложенные в решении бюджетного учреждения, необоснованными.

Эксперт Т.А.А. в ходе допроса подтвердил выводы проведенной им судебной экспертизы, указав, что по результатам проведенного исследования им выявлены факты нарушений, указанные в решении бюджетного учреждения, приводящие к искажению результата оценки, а именно: необоснованный отказ оценщика от применения поправок на наличие улучшений земельного участка объекта-аналога, а также на физическое устаревание объектов-аналогов в сопоставлении с объектом оценки. По результатам проведенной экспертизы пришел к выводу, что оценщиком допущены нарушения подпункта «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7). С учетом высказанных представителем ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» замечаний к заключению эксперта в части необоснованного применения при расчетах матрицы коэффициентов для офисно-торговых объектов, уточнил расчет рыночной стоимости объекта с кадастровым № и определил ее равной 3633000 руб.

В соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившегося лица, надлежаще извещенного о месте и времени судебного заседания.

Заслушав объяснения явившихся лиц, показания свидетеля, эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В частности, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ) и постановления Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Курганской области с 1 января 2021 г.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Административные требования, заявленные в порядке части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат рассмотрению судом в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ООО «Контур Курган» на праве собственности принадлежит <...> с кадастровым № назначение: нежилое здание, площадью <...> кв. м, расположенное <адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 декабря 2021 г., выданной ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиала по Курганской области, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым №, определенная по состоянию на 1 января 2020 г., составляет 9 290 818 руб. 61 коп. Датой начала применения указанной кадастровой стоимости является 1 января 2021 г.

Полагая кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости завышенной, административный истец 8 ноября 2021 г. обратился в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, с приложением отчета об оценке от 14 октября 2021 г. №, подготовленного оценщиком <...>К.В.В., согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 14 июля 2021 г. составила 2 826 000 руб.

Оспариваемым решением ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 23 ноября 2021 г. № в удовлетворении заявления ООО «Контур Курган» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере его рыночной стоимости отказано в связи с нарушениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), пункта 20, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, выявленными в отчете об оценке от 14 октября 2021 г., а именно:

- в скриншоте объявления о продаже земельного участка, принятого в качестве объекта-аналога, указано, что участок огорожен. Поскольку оценке подлежит земельный участок свободный от застройки, требуется понижающая корректировка на имеющиеся улучшения;

- в рамках сравнительного подхода, оценщик необоснованно не вносит поправку на физическое состояние объектов-аналогов. Год ввода в эксплуатацию объекта оценки – 2014. Согласно данным Росреестра, год постройки здания (родительского объекта), в котором расположено помещение – объект-аналог № 1 (<адрес>) – 1962, год постройки объекта-аналога № 2 (<адрес>) – 1985, объекта-аналога № 3 (<адрес>) – 1990. Необходимо внесение поправки на физическое состояние/износ объекта капитального строительства;

- в рамках сравнительного подхода оценщик не вносит поправку на наличие/отсутствие административных/бытовых помещений. Согласно проектной документации, приложенной к отчету об оценке, объект оценки имеет нежилые помещения на 2 этаже площадью 313,8 кв. м. Необходимо внесение поправки на различие производственных/административных и бытовых помещений в составе производственного здания/помещения, так как объекты-аналоги не имеют таковых помещений.

В силу части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае необходимости использования специальных знаний обстоятельства, подлежащие установлению судом, разрешаются посредством экспертизы.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству административного истца по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, производство которой было поручено <...>

Согласно выводам подготовленного экспертом <...>Т.А.А. заключения № от 30 мая 2022 г., поступившего в Курганский областной суд 22 июня 2022 г., оценщиком <...> при составлении отчета об оценке от 14 октября 2021 г. № нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, приведенные в решении ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 23 ноября 2021 г. № в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере его рыночной стоимости выявлены в части пунктов, отраженных в разделе 5 (подразделы 1, 2), с нарушением пункта 22 ФСО № 7. В сравнительном подходе оценщик необоснованно не вносит поправку на наличие качественных улучшений земельного участка аналога и не вносит поправку на физическое состояние объектов-аналогов. Таким образом, полученный оценщиком результат при определении стоимости объекта оценки искажен, а стоимость объекта занижена.

Экспертом в ходе проведения экспертизы не выявлены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, кроме тех, что отражены выше; иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости обоснованы; математические ошибки не допускались; информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт пришел к выводу, что определенная в отчете <...> от 14 октября 2021 г. № стоимость объекта недвижимости с кадастровым № требует корректировки и внесения соответствующих дополнительных поправок. После внесения соответствующих поправок рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 14 июля 2021 г. составляет 3623000 руб.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение и показания эксперта относятся к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу.

Эксперт Т.А.А., проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперта по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, его выводы предельно ясны и обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами.

В судебном заседании эксперт Т.А.А. подтвердил свои выводы, изложенные в заключении, при этом, с учетом замечаний ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о необоснованном применении им при расчетах матрицы коэффициентов для офисно-торговых объектов, произвел перерасчет рыночной стоимости объекта оценки, которая в результате составила 3633000 руб.

При этом указание эксперта на нарушение оценщиком подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7 не имеет правового значения для разрешения настоящего административного дела.

Ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, оснований для их назначения, предусмотренных частями 1, 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Суд, исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с материалами административного дела, принимая во внимание показания эксперта, данные в судебном заседании, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона № 135-ФЗ, суд признает заключение и показания эксперта надлежащими доказательствами, подтверждающими обоснованность принятого административным ответчиком решения и определяющими достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы эксперта Т.А.А. недостоверными и не принимать заключение экспертизы, с учетом показаний эксперта в судебном заседании, в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.

При этом суд не принимает во внимание показания оценщика К.В.В. об обоснованности составленного им отчета об оценке, поскольку они опровергаются заключением и показаниями эксперта Т.А.А.

Каких-либо надлежащих доказательств рыночной стоимости объектов оценки в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено.

Проанализировав в совокупности с другими доказательствами экспертное заключение № и показания эксперта Т.А.А., подтвердившие несоответствие отчета об оценке от 14 октября 2021 г. №, подготовленного <...> (оценщик К.В.В.) требованиям законодательства об оценочной деятельности и иной размер рыночной стоимости, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» является законным и не подлежащим отмене, принято уполномоченным бюджетным учреждением и с соблюдением порядка принятия такого решения.

Вместе с тем суд отмечает следующее.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г., и в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения дела прихожу к выводу об удовлетворении административного иска в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере рыночной, определенной экспертом Т.А.А. в размере 3633000 руб. по состоянию на 14 июля 2021 г.

Руководствуясь статьями 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Контур Курган» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 23 ноября 2021 г. № об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым № в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость <...>, с кадастровым №, площадью <...> кв. м, назначение: нежилое, расположенного <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3633000 руб. по состоянию на 14 июля 2021 г.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 12 июля 2022 г.

Судья С.В. Волосников