Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» - Сычевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее - АО «Тандер») обратилось в суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просило признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000402 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000380 от 08 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000378 от 08 ноября 2021 года, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15507+/-44 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 32 270 100 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 25334+/-5,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 42 763 792 рублей, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6119,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 128 064 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1045,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, здание 42А, в размере его рыночной стоимости 15 183 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1058,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, в размере его рыночной стоимости 16 417 000 рублей.

Определением суда от 08 июля 2022 года административные исковые требования АО «Тандер» к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным незаконными решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15507+/-44 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6119,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости выделены в отдельное производство с присвоением нового номера.

В обоснование заявленных требований АО «Тандер» указало, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на <дата> установлена в размере 59 250 696 рублей 30 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на <дата> установлена в размере 202 246 601 рубля 13 копеек.

Установленная кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником данных объектов недвижимости, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.

АО «Тандер» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости, представив отчеты об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером №, составленные обществом с ограниченной ответственностью «Оценка.Право.Кадастр» (далее - ООО «Оценка.Право.Кадастр») (оценщик Киверина О.В.) и оценщиком, занимающимся частной практикой Кондратьевым Е.П.

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года АО «Тандер» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

АО «Тандер» полагает указанные решения незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление рыночной стоимости объектов недвижимости, одновременно просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела административный истец АО «Тандер» уточнил административные исковые требования и просил признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15507+/-44 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 32 224 000 рублей по состоянию на 21 мая 2021 года, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6119,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 120 160 000 рублей по состоянию на 21 мая 2021 года.

Представитель административного ответчика в судебном заседании, поддержав письменные возражения, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, АО «Тандер» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15507+/-44 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6119,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 января 2020 года установлена в размере 59 250 696 рублей 30 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 202 246 601 рубля 13 копеек.

Административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, представив отчеты об оценке, составленные обществом с ограниченной ответственностью «Оценка.Право.Кадастр» (оценщик Киверина О.В.) и оценщиком, занимающимся частной практикой Кондратьевым Е.П., согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 32 270 100 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 128 064 000 рублей.

Перечень приложенных к заявлениям административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, заявления административного истца правомерно приняты к рассмотрению административным ответчиком.

Сроки рассмотрения указанных заявлений административного истца административным ответчиком соблюдены.

Содержание решений № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок и форма принятия оспариваемых решений государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» соблюдены, оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составленный оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» Кивериной О.В., государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года указало, что отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке». Так, в отчете на странице 3 и в разделе 2 отчета указано, что на момент составления отчета объект снят с учета, что является нарушением части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В разделе 2 указана дата 28 января 2020 года, тогда как в разделе 1 указана дата 21 мая 2021 года, что вводит в заблуждение пользователя отчета и является нарушением пункта 5 ФСО № 3, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В разделе 5 на странице 11 интервал между датами составляет менее3-х месяцев, что нарушает пункт 5 ФСО № 3. В разделе 1 на странице 3 оценщик указывает, что осмотр не проводился, однако в разделе 5 на странице 12 оценщик указывает, что в связи с тем, что дата оценки ретроспективная, осмотр объекта проводился только для ознакомления с объектом оценки на местности, что нарушает пункт 5 ФСО № 3. На странице 57 отчета оценщик указывает, что учитывая, что оценка несет ретроспективный характер, оценщик должен использовать даты оценки 01 января 2018 года, дата публикации объявления объектов-аналогов - 2021 год, данные факты противоречат друг другу и вводят в заблуждение, что также является нарушением пункта 5 ФСО № 3. На странице 61 отчета оценщиком использованы особенности развития сегментов рынка коммерческой недвижимости в городе Калуге, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. Скриншоты объявлений к объектам-аналогам №№ 1,3 представлены в нечитаемом виде, что является нарушением пункта 11 ФСО № 3. Использованный оценщиком объект-аналог № 3 не относится к одному сегменту рынка с объектом оценки и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, что является нарушением пункта 15, пункта 22б ФСО № 7. В таблице на странице 81 отчета оценщик неверно указывает площади и категории земель всех объектов-аналогов, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. Также выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям статьи 22 ФСО № 7, а именно: в таблице на странице 81 оценщик указывает, что все объекты-аналоги свободные, не имеют строений, однако на земельных участках объектов-аналогов №№1 и 3 расположены здания, при этом оценщиком не применена корректировка; на странице 81 оценщик неверно указывает площади объектов-аналогов, хотя значения корректировок указаны верно; оценщик указывает целевое использование объекта-аналога № 3 - «Земли промышленности, коммерческое», а разрешенное использование объекта-аналога № 3 - для размещения иных обслуживающих сооружений и объектов, корректировка оценщиком не применена.

В решении № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, оценщиком, занимающимся частной практикой Кондратьевым Е.П., государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» указало, что отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно на странице 19 пункта 9.5 Применение сборников УПВС, составленный в ценах 1969 года при оценке современных зданий является не корректным, указанные справочники не применяются для объектов недвижимости, построенных после 2000 года. На странице 21 таблицы № 15 оценщиком ошибочно выбран аналог «Склады двухэтажные продовольственные кирпичные», тогда как объект оценки - одноэтажный магазин, что является нарушением пункта № 10 ФСО № 1. Также оценщик не учитывает в таблице № 15 дополнительные косвенные затраты, которые не отражены в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях, что является нарушением пункта 24 ФСО № 7. На странице 5 отчета указано, что осмотр не проводился в связи с ретроспективностью оценки, однако указана дата оценки и составления отчета. В приложениях к отчету отсутствуют документы: фотоотчет, сведения об объектах-аналогах, что является недопустимым.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее - ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленных административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости указанных выше объектов недвижимости, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 601/6-4 от 25 апреля 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М., оценщиком при составлении отчета № 14/2021 от 04 июня 2021 года не указан «Вид стоимости», что является нарушением пункта 21 ФСО № 1. Неверно указана дата оценки, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3, пункта 3 ФСО № 1. На странице 11 оценщиком указано, что оценка проведена на ретроспективную дату, интервал между датой оценки и датой составления отчета составляет более трех месяцев, что противоречит данным указанным в отчете и является нарушением пункта 5 ФСО № 3. Некорректно указана дата составления и порядковый номер отчета, что является нарушением пункта 8 ФСО. На странице 3 отчета оценщиком указано, что осмотр не проводился, а в разделе 5 на страницах 11, 12 указано, что осмотр объекта оценки проводился только для ознакомления с объектом оценки на местности, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. В представленном на исследование отчете на странице 71-74 скриншоты объявлений объектов-аналогов нечитаемые, что является нарушением пункта 11 ФСО № 3. На странице 81 оценщик в расчетной таблице указывает площадь объектов-аналогов №№ 1,2, кроме того на объекте-аналоге находится строение, но при расчете в строке «наличие строений» указано, что данный участок свободен от строений, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3.

Согласно заключению эксперта № 989/6-4 от 05 мая 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М., оценщиком при составлении отчета № К/21-38-32 от 21 мая 2021 года на странице 5 отчета указано, что осмотр не проводился, однако дата оценки указана 21 мая 2021 года, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. На странице 19 отчета оценщик при оценке нежилого здания применил затратный подход по сборнику УПВС в ценах 1969 года, который не применяется для объектов недвижимости, построенных после 2000 года, что является нарушением пункта 25 ФСО № 7.

Заключения старшего эксперта Федерального бюджетного учреждения Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М. в части проверки обоснованности представленных административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером № соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт Гильгун М.М., составившая указанные заключения, имеет высшее техническое образование (по специальности инженер-строитель), дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, в том числе и с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по данной специальности с 2011 года (11 лет).

Выводы эксперта Гильгун М.М. о допущенных оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» Кивериной О.В. при составлении отчета № 14/2021 от 04 июня 2021 года и оценщиком, занимающимся частной практикой, Кондратьевым Е.П. при составлении отчета № К/21-38-32 от 21 мая 2021 ошибках, о нарушении законодательства об оценочной деятельности - федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, неправильном определении оценщиками рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оснований не доверять представленным заключениям эксперта в части проверки отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется, поскольку они являются допустимыми по делу доказательствами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером № оценщиками ООО «Оценка.Право.Кадастр» Кивериной О.В. и оценщиком, занимающимся частной практикой, Кондратьевым Е.П. допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости оспариваемых объектов недвижимости, являются обоснованными и также подтверждаются заключениями эксперта № 601/6-4 от 25 апреля 2022 года, № 989/6-4 от 05 мая 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления АО «Тандер» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно заключениями эксперта № 601/6-4 от 25 апреля 2022 года, № 989/6-4 от 05 мая 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15507+/-44 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 27 540 432 рубля по состоянию на 21 мая 2021 года, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6119,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> составляет 44 795 472 рубля по состоянию на 21 мая 2021 года.

Поскольку представленные заключения эксперта № 601/6-4 от 25 апреля 2022 года, № 989/6-4 от 05 мая 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М. оспаривались представителем административного ответчика в части установления рыночной стоимости оспариваемых объектов недвижимости судом, по ходатайству представителя административного ответчика по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Богданову В.М. общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Поволжское экспертное бюро».

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером №, эксперт ООО «Поволжское экспертное бюро» Богданов В.М. воспользовался сравнительном подходом.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7.

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: передаваемы права, условия финансирования предлагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования, местоположение, расположение относительно красной линии, наличие парковки, тип объекта, физическое состояние здания, внутреннее состояние отделки, площадь.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные на <адрес>. При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога, расположенные на <адрес><адрес>. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки на условия рынка, на вид использования, на местоположение, на наличие парковки, физическое состояние, площадь, на тип объекта (по земельному участку с кадастровым номером №).

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21 мая 2021 года определено в размере 32 224 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 21 мая 2021 года определено в размере 120 160 000 рублей.

Эксперт ООО «Поволжское экспертное бюро» Богданов В.М., составивший заключение, имеет диплом Государственного университета по землеустройству, диплом о профессиональной подготовке № (выдан 19 октября 2010 года); свидетельство о повышении квалификации в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.» (регистрационный №); сертификат соответствия судебного эксперта серия СС № от 06 июля 2021 года по 05 июля 2024 года; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» № от 02 июля 2021 года; проходил повышение квалификации в учебно-методическом центе Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.» (регистрационный №); гражданская ответственность оценщика и ООО «Поволжское экспертное бюро» застрахована по полису страхования ответственности в акционерном обществе «СОГАЗ»; является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» и включен в реестр оценщиков 20 сентября 2018 года за регистрационным номером №; стаж в области оценочной деятельности с сентября 2008 года.

Заключение эксперта ООО «Поволжское экспертное бюро» Богданова В.М. соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным сторонами в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку они являются допустимыми по делу доказательствами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая, что в заключении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости нарушений как процессуального законодательства, так и законодательства об оценочной деятельности не содержится, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером №, не вызывающие сомнений.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решений бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчетах, то есть 21 мая 2021 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - 21 октября 2021 года (в отношении объекта - земельного участка с кадастровым номером №), 06 октября 2021 года (в отношении объекта - нежилого здания с кадастровым номером №).

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером № в размере их рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы № 22/836 от 23 сентября 2022 года, подлежат удовлетворению.

Федеральным бюджетным учреждением Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации понесены расходы по проведению судебной экспертизы в размере 93 600 рублей (заключение эксперта № 601/6-4 от 25 апреля 2022 года, № 989/6-4 от 05 мая 2022 года), что подтверждается счетом.

ООО «Поволжское экспертное бюро» понесены расходы по проведению судебной экспертизы в размере 70 000 рублей (заключение эксперта № 22/836 от 23 сентября 2022 года), что подтверждается счетом.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконными оспариваемых решений бюджетного учреждения отсутствуют, а подлежащие удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера. Кроме того, по итогам рассмотренного спора, с учетом специфики его предмета, суд полагает, что административного истца нельзя рассматривать как лицо, в пользу которого состоялось решение суда. В такой ситуации расходы по производству экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Федеральным бюджетным учреждением Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации и ООО «Поволжское экспертное бюро» были представлены письменные экономические обоснования стоимости по проведенным экспертизам и фактически затраченного времени на их проведение.

Как указало Федеральное бюджетное учреждение Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации стоимость проведенной по настоящему делу экспертизы определена в соответствии с приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 22 марта 2021 года № 88 «Об утверждении Порядка определения платы для физических и юридических лиц за услуги (работы), относящиеся к основным видам деятельности федерального бюджетного учреждения, оказываемые им сверх установленного государственного задания, а также в случаях, определенных федеральными законами, в пределах установленного государственного задания», приказом Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 07 декабря 2021 года № 84 ос/д.

В соответствии с финансово-экономическим обоснованием расчета затрат на проведение экспертизы, представленным ООО «Поволжское экспертное бюро» расходы на проведение экспертизы, с учетом заработной платы эксперта, начислением на фонд заработной платы, транспортных расходов, арендной платы за пользование имущество, услуг связи, накладных расходов и прибыли компании, составили 70 000 руб.

До настоящего времени расходы по проведению судебных экспертиз не оплачены.

Что касается взыскания расходов, связанных с проведением судебных экспертиз, проведенных по определениям суда, то есть расходов по проведению первоначальной и повторной судебных экспертиз, то суд считает, что указанные расходы подлежат взысканию, поскольку на их проведение были затрачены средства и расходы, подтвержденные материалами дела.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, результаты которой признаны судом относимым и допустимым доказательством, не подлежат компенсации. В реализации данного права не может быть отказано по причине несогласия суда с экспертным заключением.

При таких обстоятельствах с административного истца в пользу Федерального бюджетного учреждения Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации надлежит взыскать расходы на проведение судебной экспертизы в размере 93 600 рублей, в пользу ООО «Поволжское экспертное бюро» надлежит взыскать расходы на проведение судебной экспертизы в размере 70 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15507+/-44 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 32 224 000 рублей по состоянию на 21 мая 2021 года.

Датой подачи заявления считать 21 октября 2021 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6119,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 120 160 000 рублей по состоянию на 21 мая 2021 года.

Датой подачи заявления считать 06 октября 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» в части требования об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года, отказать.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу Федерального бюджетного учреждения Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в размере 93 600 рублей.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 70 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова