Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 1 июля 2022 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения от 28 июля 2021 года № ОРС-55/2021/000158 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № ,

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет руб.

На основании отчета об оценке № 41/035/21 от 25 июня 2021 года, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Е-Консалтинг» ФИО2, административный истец 8 июля 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – Бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере руб. по состоянию на 15 февраля 2021 года.

Решением Бюджетного учреждения от 28 июля 2021 года № ОРС-55/2021/000158 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, индивидуальный предприниматель ФИО1 7 октября 2021 года обратился в суд с требованием об оспаривании указанного решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом их уточнения. Поддержал выводы, изложенные в заключении эксперта от 29 апреля 2022 года № 480/2-4 по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № Выводы заключения эксперта от 30 декабря 2021 года № 140-21/55 по вопросу о том, имеются ли в отчете об оценке нарушения, указанные в решении Бюджетного учреждения, считает неверными.

Представитель Бюджетного учреждения ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных административным истцом требований, указав, что поддерживает заключение эксперта по вопросу о том, имеются в отчете об оценке ли нарушения, указанные в решении Бюджетного учреждения, и не согласен с заключением эксперта по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Представители заинтересованных лиц – Министерства имущественных отношений Омской области, Администрации города Омска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области в судебном заседании не участвовали при надлежащем извещении.

Исследовав материалы настоящего административного дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен статьей 221, регулирующей вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ предусмотрено, что до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее – Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения – с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре надвижимости;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 2418 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ. Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Омской области подлежат применению положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

Частями 2, 3 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Согласно части 4 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В силу части 11 статьи 221 Федерального закона 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости

Частью 15 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение Бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов дела, приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» определены результаты кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года составляет руб. (том 2, л.д. 108).

8 июля 2021 года индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года. При обращении заявителем представлен отчет № 41/035/21 от 25 июня 2021 года, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Е-консалтинг» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет руб. (том 1, л.д. 53 - 228).

Решением Бюджетного учреждения от 28 июля 2021 года № ОРС-55/2021/000158 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости отказано в связи с несоответствием представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в отношении отчета № 41/035/21 от 25 июня 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года Бюджетным учреждением отмечены нарушения подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пункто 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3).

Согласно статье 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.1.1 пункта 1.1 регламента рассмотрения Бюджетным учреждением «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116, Бюджетное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости на территории Омской области, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно пункту 1.1 положения о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в Бюджетном учреждении Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21, комиссия по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости создается в целях реализации при выполнении работ по государственной кадастровой оценке пункта 8.6 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, а также статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, регулирующей порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости утвержден приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21.

Таким образом, оспариваемое административным истцом решение Бюджетного учреждения от 28 июля 2021 года № ОРС-55/2021/000158 принято уполномоченным учреждением, одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, в предусмотренный частью 10 названной статьи тридцатидневный срок со дня поступления заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Не согласившись с вышеуказанным решением Бюджетного учреждения, административный истец обратился в Омский областной суд 7 октября 2021 года с настоящим административным исковым заявлением.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 41/035/21 от 25 июня 2021 года, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Е-консалтинг» ФИО2

С целью проверки обоснованности выводов Бюджетного учреждения относительно представленного административным истцом отчета об оценке, указанных в решении № ОРС-55/2021/000158 от 28 июля 2021 года и послуживших основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определением суда от 10 ноября 2021 года по ходатайству представителя административного истца и представителя Бюджетного учреждения назначена судебная экспертиза по вопросам о наличии в отчете № 41/035/21 от 25 июня 2021 года нарушений, указанных в оспариваемом решении Бюджетного учреждения и соответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 140-21/55 от 30 декабря 2021 года, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО5, в отчете № 41/035/21 от 25 июня 2021 года, выполненном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Е-консалтинг» ФИО2, имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения № ОРС-55/2021/000158 от 28 июля 2021 года, а именно:

- вид разрешенного использования объекта-аналога № 11 для сельскохозяйственного использования под строение. Оценщик относит аналог к сегменту «Производственная деятельность» и не корректирует его стоимость на вид использования. Таким образом, нарушен подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7. Оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся не к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;

- оценщиком допущена ошибка при расчете расстояния до автодороги от аналога № 12. Фактически, расстояние до автодороги до аналога № 12 составляет от 100 до 500 м, таким образом корректирующий коэффициент должен составить 1,041 (оценщиком ошибочно указан 0%).

В экспертном заключении сделан вывод, что оценщиком нарушен пункт 5 ФСО № 3 («содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке)», а также не должно допускать неоднозначное толкование полученных результатов»), статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ («отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»).

По ходатайству представителя административного истца определением суда от 2 февраля 2022 года судом назначена экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (том 3, л.д. 130-137).

Согласно заключению эксперта № 480/2-4 от 29 апреля 2022 года рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет руб. (т. 3, л.д. 156-194).

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу положений частей 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав и оценив заключения экспертов, суд приходит к следующим выводам.

Эксперт общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО5, эксперт федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО6 обладают достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеют заинтересованности в исходе спора, предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, заключение эксперта № 140-21/55 от 30 декабря 2021 года, заключение эксперта № 480/2-4 от 29 апреля 2022 года признаются судом отвечающими требованиям относимости и допустимости.

Как было указано ранее, в силу части 11 статьи 221 Федерального закона 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Таким образом, наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости является достаточным основанием для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таком положении, учитывая, что заключением эксперта № 140-21/55 от 30 декабря 2021 года было подтверждено наличие в указанном выше отчете об оценке нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в решении Бюджетного учреждения № ОРС-55/2021/000158 от 28 июля 2021 года, и обоснованность данного вывода заключения эксперта подтверждается анализом содержания отчета и не опровергается другими доказательствами, ходатайств о проведении повторной экспертизы участники процесса не заявили, суд считает, что у Бюджетного учреждения имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, для принятия названного решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют.

Таким образом, требования административного истца о признании незаконным решения Бюджетного учреждения от 28 июля 2021 года № ОРС-55/2021/000158 подлежат оставлению без удовлетворения.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В связи с предъявлением данных требований в предмет доказывания по делу входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения Бюджетного учреждения, в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В заключении эксперта № 480/2-4 от 29 апреля 2022 года отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), учитывающих характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года, расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода.

Экспертом проанализирован рынок недвижимости по состоянию на дату оценки, произведен анализ рынка объекта оценки, произведен анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, описан выбор и применение подхода и метода оценки. В заключении произведен расчет рыночной стоимости указанного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж в выборку включено 18 объектов-аналогов, в итоговой выборке приведены 14 объектов-аналогов. Экспертом описаны применяемые корректировки, приведено обоснование их применения. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта оценки основано на результате сравнительного подхода.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Возражения Бюджетного учреждения на заключение эксперта № 480/2-4 от 29 апреля 2022 года не могут быть приняты во внимание.

На возражения Бюджетного учреждения экспертом ФИО6 даны мотивированные пояснения, как устно в судебном заседании, так и в письменной форме (т. 3, л.д. 256 – 265). Данные пояснения суд находит убедительными, а возражения Бюджетного учреждения на заключение эксперта № 480/2-4 от 29 апреля 2022 года необоснованными.

Так, относительно возражений Бюджетного учреждения о том, что эксперт при расчете корректировки на местоположение принимает мнение экспертов по состоянию на 2020, 2021 годы и не приводит анализ соответствия индексов ценности территорий рыночным данным по состоянию на 2021 год, а также что интервалы рыночной стоимости земельных участков ценовых зон города Омска и индексы ценовых зон, не подтверждены и не обоснованы, а являются мнением экспертов, необходимо учесть следующее.

В соответствии с заключением эксперта № 480/2-4 от 29 апреля 2022 года корректировка на местоположение к объектам-аналогам применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно положениям пункта 3.14, таблице 2.1 справочника оценщика «Земельные участки – 2020. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2020 года. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект (стр. 36, 37 указанного заключения).

Согласно пояснениям эксперта ФИО6 Справочник является изданием некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков». Информация, содержащаяся в Справочнике, не является лишь мнением экспертов (группы экспертов), а является систематизированным исследованием различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков. То есть, данное издание является справочной документацией для сообщества оценщиков и экспертов в оценочной деятельности для оценки земельных участков. Также Справочник является актуальным и наиболее близким справочным изданием к дате оценки – 15 февраля 2021 года.

Информация, содержащаяся в «Справочнике оценщика. Земельные участки- 2020» и аналитической геоинформационной системе АРЕАЛЛ не является только лишь мнением эксперта, а является систематизированным исследованием различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков, информация в них подтверждена и обоснована.

Как пояснил эксперт ФИО7 относительно возражения о размере корректировки «+229%», указанное значение корректировки для объекта-аналога № 14, как и значения для других объектов-аналогов («-8%», «+15%» и т.п.), было рассчитано на основе единой формулы (стр. 36 заключения). Конкретные значения корректировок зависят от соотношения между индексом ценовой зоны объекта оценки и индексом объекта-аналога (индексы приведены в таблице на стр. 38).

Согласно экспертному заключению корректировка на местоположение рассчитывается как частное от деления индекса ценности территории в ценовой зоне объекта оценки и индекса ценности территории в ценовой зоне объекта-аналога.

Административный ответчик указывает на нарушение пункта 13 ФСО № 3, выражающееся в том, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть приведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным, приводя в качестве примера объект-аналог № 13, удельная цена предложения (продажи) которого не попадает в границы ценовой зоны.

В то же время экспертом отмечено, что удельная цена предложения продажи объекта-аналога № 13 – это денежная сумма, запрашиваемая продавцами объектов-аналогов, определенная на основании их собственного представления о ней при предполагаемом совершении сделки. Интервалы рыночной стоимости для ценовых зон города Омска – это соответствующие интервалы, определенные по результатам аналитических исследований при формировании территориально-экономического зонирования города Омска, представленного в Справочнике и аналитической геоинформационной системе АРЕАЛЛ, устанавливающие усредненный диапазон рыночной стоимости земельных участков ценовых зон города Омска. Также экспертом ФИО6 представлены подробные пояснения относительно интервалов рыночной стоимости и ценовых зон (т. 3, л.д. 260).

Учитывая изложенное, использование Справочника для определения интервалов рыночной стоимости земельных участков ценовых зон города Омска и индексов ценовых зон является обоснованным и не свидетельствует о необоснованности выводов эксперта в данной части.

Действительно, цена предложения может не находится в пределах ценового диапазона ценовой зоны, однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о невозможности использования объекта в качестве аналога с учетом совокупности корректировок.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Использование объектов, не близких по стоимости либо иному ценообразующему фактору к объекту оценки, но являющихся сопоставимыми с ним по совокупности ценообразующих факторов, не оказывает решающего влияния на формирование итоговой стоимости, притом что оценщиком осуществляется сравнение по разным ценообразующим факторам и применяется совокупность корректировок.

Следует также не согласиться с возражением Бюджетного учреждения о выборе экспертом удобного диапазона рынка.

Как следует из подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 установлено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Учитывая изложенное, а также пояснения эксперта ФИО6 в указанной части суд не усматривает нарушений при отборе объектов-аналогов, расположенных в одном квартале и имеющих схожие характеристики и нарушений пункта 22 ФСО № 7.

Относительно непринятия в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером № , суд соглашается с пояснениями эксперта о применении на дату оценки наиболее актуальной информации, согласно которой на земельном участке на указанную дату имелся фундамент под здание. Указанное, а также наличие большого количества выставленных на продажу незастроенных земельных участков обусловило отказ от использования данного объекта как аналога, в чем суд не усматривает нарушений.

Относительно использования объектов-аналогов, имеющих полное или частичное ограждение, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

При применении данного требования эксперт правильно исходил из того, что для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный. Соответственно, имеющиеся на нем улучшения (в том числе, ограждения) не должны учитываться в оценке, а при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение корректировок, что учтено экспертом (стр. 43 заключения).

Анализируя возражение Бюджетного учреждения, касающееся несогласия с применением корректировки на торг к объектам-аналогам № 12, № 13, суд принимает во внимание информацию, изложенную в заключении и пояснениях эксперта ФИО6 об отсутствии сведений, свидетельствующих о продаже земельных участков с кадастровыми номерами № и № через процедуру торгов.

Как следует из заключения эксперта, по результатам первичного отбора сформирована выборка из 18 объектов-аналогов. Далее произведена корректировка цен по выявленным при анализе рынка ценообразующим факторам, в результате чего получены скорректированные величины удельных цен объектов-аналогов.

В расчетную выборку после приведения качества используемой выборки к необходимым стандартам расчета, достижения коэффициента вариации ниже 33% и приведения выборки к однородности попали 14 объектов-аналогов. Этапы приведения выборки к однородности приведены на стр. 59-60 заключения эксперта, из которого видно, что исключение из дальнейших расчетов объектов-аналогов 14, 13, 15, 12 происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера. Также пояснения в указанной части даны экспертом (т. 3, л.д. 265).

Участвующие в деле лица о назначении повторной судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка не просили.

Исходя из вышеизложенного суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов заключения эксперта № 480/2-4 от 29 апреля 2022 года и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме рублей на основании названного заключения.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 8 июля 2021 года.

При разрешении поданного в суд при рассмотрении настоящего дела заявления Бюджетного учреждения о взыскании судебных расходов в размере 20000 рублей на оплату судебной экспертизы суд исходит из следующего.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

В силу части 2 статьи 114 КАС РФ при отказе в иске судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, взыскиваются с административного истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход федерального бюджета.

Согласно части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен данным кодексом.

В соответствии с пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен данным кодексом.

Как следует из материалов дела, определением Омского областного суда от 10 ноября 2021 года по ходатайству представителя административного истца и представителя Бюджетного учреждения назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО5 Расходы по проведению экспертизы в размере 20000 рублей возложены на Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации».

Согласно платежному поручению № 3886 от 19 ноября 2021 года денежные средства в размере 20000 рублей перечислены на счет Омского областного суда Бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (т. 3, л.д. 253). Определением судьи от 28 января 2022 года постановлено произвести оплату экспертизы на счет общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» (т. 3, л.д. 107, 108).

Таким образом, факт несения Бюджетным учреждением расходов по оплате экспертизы и их связь с рассматриваемым делом подтверждена материалами дела.

Поскольку по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердились нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчете об оценке № 41/035/21 от 25 июня 2021 года, что является основанием для отказа в удовлетворения требований административного истца в части требований о признании незаконным оспариваемого решения Бюджетного учреждения, судебные расходы в размере 20000 рублей по оплате судебной экспертизы следует взыскать в пользу Бюджетного учреждения с административного истца.

Доводы представителя административного истца, приведенные в судебном заседании, относительно необходимости полного или частичного отнесения данных расходов на Бюджетное учреждение не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Абзацем третьим пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно части 7 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, дата определения рыночной стоимости в отчете об оценке и в заключении эксперта (15 февраля 2021 года) не совпадает с датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (1 января 2020 года), поскольку в соответствии со статьей 221 Федерального закона № 237-ФЗ осуществляется установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, указанную в отчете об оценке, при условии обращения с заявлением об установлении рыночной стоимости в срок, предусмотренный частью 7 указанной статьи.

Исходя из изложенного отсутствуют правовые основания для отнесения судебных издержек на Бюджетное учреждение, поскольку в требованиях об оспаривании решения Бюджетного учреждения административному истцу надлежит отказать, а удовлетворение требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в названном размере на дату, не совпадающую с датой определения кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме рублей.

Датой подачи заявления считать 8 июля 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» расходы по оплате экспертизы в размере 20000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 15 июля 2022 года.