Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сплав» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Сплав» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение – нежилое, вид – помещение, площадью 2 209,3 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 44 228 418 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Сплав» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная Компания «Легион-Эксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 44 228 418 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 82 799 526,80 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание административный истец ООО «Сплав» своих представителей не направил.

Административный ответчик Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве административный иск не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Департамент финансов Ярославской, Администрация городского поселения Углич своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Сплав» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Сплав» является собственником объекта недвижимости: назначение – нежилое, вид – помещение, площадью 2 209,3 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год.

В указанный Перечень под номером 395 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, в котором находится принадлежащее административному истцу нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание что ООО «Сплав» является собственником нежилого помещения, расположенного в здании, включенном в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно, права и законные интересы ООО «Сплав» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости помещения, которым рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 48 095 996 рублей.

По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом Григорьевой Л.А., Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.

Лица, участвующие в деле, возражений против выводов экспертного заключения в указанной части не заявили.

Суд также не находит оснований не согласиться с данными выводами эксперта.

Из экспертного заключения следует, что при проверке Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> экспертом установлено, что в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, Отчет содержит противоречивые выводы относительно итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта; в Отчете отсутствует исследование экономической ситуации в регионе, в котором расположен объект оценки, в результате подобраны аналоги не сопоставимые объекту оценки по экономическим показателям; не проведен анализ ликвидности, динамики рынка, спроса, предложений, объема продаж, емкости рынка, мотивации покупателей и продавцов, колебаний цен на рынке, в результате применены неверные корректировки для активного рынка, в то время как объект оценки относится к неактивному рынку; отсутствуют сведения о земельном участке под объектом оценки, правоустанавливающие документы на участок; при описании объектов-аналогов для сравнительного подхода оценщик не указал права на земельный участок под объектами-аналогами, в результате неверно провел корректировку на долю земельного участка в ЕОН; в Отчете не исследовано физическое состояние объектов-аналогов; в доходном подходе отсутствует корректировка на наличие отдельного входа для аналогов (№1,3): неправильно применена корректировка на этаж в доходном подходе; представленный расчет рыночной стоимости земельного участка не соответствует методике ее определения.

Приведенные выводы эксперта полно и подробно в экспертном заключении изложены, подтверждаются содержанием Отчета и соответствуют законодательству об экспертной и об оценочной деятельности.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, определение величины рыночной стоимости данного объекта в соответствии с выводами представленного Отчета необоснованно.

Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствии Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверности установленной им величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, в соответствии с определением о назначении экспертизы им произведен собственный расчет рыночной стоимости указанного объекта.

Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2019 года составила 50 983 000 рублей.

Экспертом рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным и доходным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, при котором оценщиком рассчитывался доход, приносимый аналогичной недвижимостью от сдачи в аренду.

Экспертное заключение содержит подробное описание установленных экспертом критериев для отбора аналогов, в связи с чем сомнений в обоснованности их отбора у суда нет.

Таким образом, исследование экспертного заключения в части произведенного экспертом расчета дает суду основания для вывода о том, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, полученная экспертом, вполне обоснована и является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением – 50 983 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер его рыночной стоимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Сплав» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Сплав» с настоящим административным иском в суд – 07 августа 2020 года.

Разрешая ходатайство об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из не существенного расхождения, не превышающего 39 % кадастровой стоимости объекта оценки административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с ООО «Сплав».

Суд принимает во внимание, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> для административного истца превысит 500 000 рублей за один налоговый период, что превышает стоимость проведенной по делу судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что обязанность по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ООО «Сплав», поскольку его обращение с административным исковым заявлением в суд явилось реализацией права на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом ни процессуальное поведение административного ответчика, ни необоснованность его действий при определении кадастровой стоимости не явилось причиной несения указанных судебных расходов.

В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО «Ярэксперт», работником которого является эксперт Григорьева Л.А.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Сплав» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое, вид – помещение, площадью 2 209,3 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 50 983 000 (пятьдесят миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 августа 2020 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сплав» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ярэксперт» оплату судебной экспертизы в размере 85 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 02 декабря 2020 года