Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению Корнеевой Екатерины Александровны о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр техническо инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № ОРС-59/2021/0040024 от 14 января 2022 года, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Корнеева Екатерина Александровна (с учетом уточненного административного искового заявления) обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании решения ГБУ «Центр техническо инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 14 января 2022 года № ОРС-59/2021/0040024 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от14января 2021 года № ОРС-59/2021/0040024 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец Корнеева Е.А. извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представитель административного истца Данилов К.М. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, настаивал на доводах административного искового заявления.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» К. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражала об удовлетворении заявленных требований, о назначении повторной экспертизы не просила.

Заинтересованные лица администрация Чайковского городского округа, Фоминых Э.И. в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От лица администрация Чайковского городского округа поступили возражения, просят отказать в удовлетворении административного искового заявления.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3июля2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от11декабря2020года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что Корнеева Е.А. является собственником:

- объекта недвижимости с кадастровым номером **, наименование «здание торгового центра», назначение «нежилое», площадью 2968,8 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Пермский край, городской округ Чайковский, **** стр.3.

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:12:0010417:503 определена актом государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 5 декабря 2020 года № 1507 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 12 ноября 2020 года и составляет 70108122,94 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административным истцом 17 декабря 2021 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке объекта капитального строительства с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимостиот7декабря2021года №21254/4 по состоянию на дату оценки 30 ноября 2021 года, составленный оценщиком Ш.

14 января 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2021/004024 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объектов- аналогов №1, 2, 3 (стр. 54,57-59 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по сравнительным характеристикам, определяющие стоимость объекта оценки: местоположение (ОА 2, 3)- несопоставимы, площадь (ОА 1,2), тип объекта (ОА 1), условия продажи (нетипичные для рынка условия (ОА 1) – несопоставимы) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

-оценщик в Отчете на странице 34-36, 54, 57-59 изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки; для выполнения расчетов не используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения). Оценщиком не проанализирована информация по объектам недвижимости за 2021, 2020, 2019 год. (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «а», «в», «г» пункта 22 ФСО № 7);

- оценщик в расчете рыночной стоимости объекта оценки (сравнительный подход) при применении метода корректировок некорректно провел сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов № 1, 2, 3 с объектом оценки по ценообразующим факторам: местоположение; к объектам-аналогам № 2, 3корректировка отсутствует (стр. 57-59 Отчёта). Расстояние от города Перми. Численность. (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от21 апреля2022года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. представлено экспертное заключение от9июня 2022 года №22/0516-2, согласно которому отчет об оценке от 7 декабря 2021 года № 20257/4 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщик не проанализировал фактор отсутствия отдельного входа у объекта аналога № 1(помещение имеет совместный вход с другими пользователями). Данный фактор не учтен в расчете, корректировка на отличие в отсутствии отдельного входа не проведена, ее отсутствие не обосновано. Нарушены требования пункта 22 ФСО № 7:

«При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:.. .д).. . При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта»;

- оценщик недостаточно проанализировал местоположение объектов-аналогов № 2, 3. Уровень социально-экономического развития и уровень развития рынка недвижимости района расположения объекта оценки (Чайковский городской округ) выше, чем в районе расположения аналогов № 2,3 (Кунгурский городской округ, Добрянский городской округ), что напрямую влияет на стоимость недвижимости. Отличие в цене должно составлять: для объекта аналога №2 «+25,9%», аналога №3 «+13,3%» Данный фактор не учтен в расчете, корректировка на отличие в местоположении не проведена, ее отсутствие не обосновано. Исправление замечания может значительно повлиять на итоговый результат рыночной стоимости. Нарушены требования пункт 22 ФСО № 7;

- оценщик не провел корректировку на тип объекта. Объект оценки является отдельно стоящим зданием с земельным участком, объекты аналоги № 1-4 являются встроенными помещениями. Данный фактор не учтен в расчете, корректировка на отличие не проведена, ее отсутствие не обосновано. Исправление замечания может значительно повлиять на итоговый результат рыночной стоимости;

- оценщик не обосновал отсутствие корректировки на различие в площади объектов сравнения (корректировка составляет 0 %, несмотря на отличие в площади в несколько раз). Отсутствие корректировки может привести к искажению итогового результата;

- оценщик нарушил методику доходного подхода: определена арендная ставка для общей площади объекта оценки путем сравнения ставок за общую площадь аналогов, далее доход от аренды необоснованно уменьшен умножением на арендопригодную площадь. Применены несопоставимые единицы сравнения;

- оценщик некорректно выбран удельный показатель стоимости 1 куб. м здания по Справочнику УПВС. Оценщиком указано, что объект оценки относится к территориальному поясу 2 (для Пермского края), а в расчетах используется расценка для 1-го пояса в размере 18,20 руб. В данном случае должен был использоваться показатель для территориального пояса 2-6 в размере 20,2 руб.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены идентичные замечания относительно одного из тех, которые указаны в решении государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от14января 2022 года № ОРС-59/2021/004024, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от14января2022года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от21 апреля2021года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости объекта оценки в размере 50256 410 рублей для объекта капитального строительства с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 9 июня 2022 года № 22/0516-2 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 50256410 рублей по состоянию на30 июня 2021года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 17декабря2021 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от14 января 2021 года № ОРС-59/2021/004024 – отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 50256 410 рублей по состоянию на 30 июня 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 декабря 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 августа 2022 года.

Судья: подпись