Гражданский кодекс часть 1

Гражданское дело №3а-339/2016 по административному исковому заявлению ООО «Строительная компания «ДМС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Строительная компания «ДМС» Анисимова Д.И.,

У с т а н о в и л :

ООО «Строительная компания «ДМС» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 13 718 063,94 руб.

Представитель административного истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы на заявленные требования.

В соответствии со ст.150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд считает требование ООО «Строительная компания «ДМС» подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что ООО «Строительная компания «ДМС» является собственником земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> /договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ/.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 08.04.2013 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 47 812 174,02 руб..

Датой определения кадастровой стоимости является 25.11.2013 года, что подтверждается актом определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденным филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра по Самарской области» 25.11.2013 года.

ООО «Строительная компания «ДМС», не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратилось в ООО <данные изъяты>» для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 25.11.2013 года составляет 13 718 063,94 руб..

В соответствии со ст.17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Представленное в суд экспертное заключение №, выполненное Некоммерческим <данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1., подтвердило соответствие отчета требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также подтвердило итоговую величину рыночной стоимости, определенную в отчете об оценке.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, истец указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с этим обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Комиссия отклонила заявление ООО «Строительная компания «ДМС», в решении № указала, что отчет об оценке не соответствует требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете информации, а именно: единицы измерения площади и цены объектов-аналогов в расчетах и в исходных источниках информации различны; описание градаций факторов стоимости носит исключительно экспертный характер и не подтверждены рыночными данными, корректировки не обоснованы; по таблице значений фактора транспортной доступности не представляется возможным определить правильность выводов оценщика о значениях этих факторов для объектов-аналогов.

После этого административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав отчет об оценке, допросив оценщика ФИО1., суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В отчете об оценке приведены допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, стандарты оценки, описание объекта оценки, анализ рынка.

Для исследования оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра.

Площадь земельных участков, отраженная в источниках информации в сотках, переведена оценщиком в квадратные метры, а цена объектов-аналогов в базе данных «Волга-Инфо» приведена в тыс.руб.

На странице 70 отчета оценщик привел формирование выборки сопоставимых объектов-аналогов. При формировании вторичной выборки были отобраны объекты-аналоги, отношения абсолютного отклонения которых к выборочному среднему не превышает 25%.

Исследуя ценообразующие факторы, оценщик использовал мнения профессиональных участников рынка недвижимости и привел значение диапазонов ценообразующих факторов, на стр.74-78 оценщик привел анализ и расчет вносимых корректировок.

В соответствии с пунктом 13 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

На странице 78-79 оценщик провел математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, и пришел к выводу о том, что сравнительный анализ статистических показателей первичной выборки и выборки скорректированных цен аналогов безусловно подтверждает, что диапазоны значений поправок по основным ценообразующим факторам, описанные оценщиком на основе экспертного мнения, соответствуют рыночным

Анализ фактора транспортной доступности приведен на стр.55-56 отчета. при описании диапазона значения данного фактора оценщик опирался на мнения профессиональных участников рынка, придя к выводу о том, что наиболее вероятным значением степени влияния данного фактора на стоимость является 20%.

Как указал оценщик в отчете, у объекта оценки значительно затрудненная транспортная доступность, поскольку объект оценки находится внутри промышленного квартала, имеет неоднозначный адрес, что затрудняет его поиск.

Исходя из месторасположения объектов-аналогов, оценщик пришел к выводу о том, что у аналогов №3,4,7,9 хорошая транспортная доступность, у объекта-аналога №5-отличная транспортная доступность.

Рыночная стоимость земельного участка, полученная сравнительным подходом, составляет 13 718 063,94 руб.

Стороны не привели возражений относительно отчета об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представили.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу поступило от мэрии г.о.Тольятти уже после рассмотрения дела.

Оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает, поскольку отчет об оценке признается судом достоверным доказательством.

Расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью обусловлено разными методами их оценки.

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки земель, тогда как рыночная стоимость определяется с учетом характеристик конкретного земельного участка.

Принимая во внимание отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке, является достоверной, и, признавая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права административного истца, полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной по состоянию на 25.11.2013 года в размере 13 718 063,94 руб. подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения ООО «Строительная компания «ДМС» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 18.11.2015 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.175-180,249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ООО «Строительная компания «ДМС» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 в размере 13 718 063,94 руб.

В остальной части иска отказать.

Датой обращения ООО «Строительная компания «ДМС» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.