Гражданский кодекс часть 1

дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Беловский цинковый завод» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «БЦЗ» обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что распоряжением Администрации г.Белово от 18.06.1993 г. № 511-р Цинковому заводу закреплен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 59,52 га под производственную площадку. Земельному участку присвоен кадастровый номер №. Площадь земельного участка 595 200 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную площадку, адрес: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01 августа 2014 года, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, составляет 1 103 982 912 руб.

Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Эксперт Реал» № К-01/07/16 от 15 июля 2016г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет 13 400 635 рублей.

В связи с этим, ссылаясь на ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости 13 400 635 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года.

Представитель административного истца Открытого акционерного общества «Беловский цинковый завод» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица Администрации Беловского городского округа ФИО3, действующий на основании доверенности от 26.12.2016 г., в судебном заседании представил устные и письменные возражения, в которых указал, что ОАО «БЦЗ» не является надлежащим административным истцом. Распоряжение Администрации г.Белово от 18.06.1993 г. № 511-р «О перерегистрации права на ранее предоставленные земельные участки» не является надлежащим правоустанавливающим документом, поскольку не содержит сведений о местоположении объекта, кадастрового номера земельного участка, не позволяет определить кому именно был предоставлен земельный участок в силу отсутствия указания на организационно-правовую форму субъекта права. Правопреемство ОАО «БЦЗ» от Цинкового завода не подтверждено. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное требование закона ОАО «БЦЗ» не выполнило. Поскольку у административного истца отсутствуют надлежаще оформленные правоустанавливающие документы на земельный участок, ОАО «БЦЗ» не оплачивает ни арендную плату, ни земельный налог, то размер кадастровой стоимости не затрагивает права и обязанности ОАО «БЦЗ».

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Как следует из материалов дела, в соответствии с решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 17.11.1992 г. № 125 государственное предприятие Беловский цинковый завод было преобразовано в акционерное общество открытого типа «Беловский цинковый завод» (т.2 л.д.16).

АООТ «Беловский цинковый завод» было преобразовано в открытое акционерное общество «Беловский цинковый завод» в соответствии с требованиями Федерального закона № 208-ФЗ от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах» и зарегистрировано Администрацией г.Белово 24.05.1999 г. за регистрационным номером № (т.2 л.д.13).

Согласно разделу I Устава Открытое акционерное общество «Беловский цинковый завод» (краткое наименование ОАО «БЦЗ») создано путем преобразования государственного предприятия «Беловский цинковый завод», является его правопреемником (т.2 л.д.3).

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о юридическом лице Открытое акционерное общество «Беловский цинковый завод» за ОГРН № (т.2 л.д.15).

Распоряжением Администрации г.Белово от 18.06.1993 г. № 511-р «О перерегистрации права на ранее предоставленные земельные участки» Цинковому заводу закреплен в бессрочное (постоянное) пользование фактически занимаемый участок площадью 59,52 га под производственную площадку (т.1 л.д.16).

ДД.ММ.ГГГГ Цинковому заводу г.Белово выдано свидетельство № о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю под производственную площадку (т.1 л.д.142).

Из кадастрового паспорта от 04.07.2016 г. усматривается, что данный земельный участок с кадастровым номером № имеет статус ранее учтенный, поставлен на государственный кадастровый учет 07.07.1993 г. Площадь земельного участка 595 200 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную площадку, адрес: <адрес> (т.1 л.д.19).

Согласно кадастровой справке от 31 августа 2016 года кадастровая стоимость земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, составляет 1 103 982 912 руб. (том 1 л.д.18).

Вместе с тем в последующем площадь земельного участка была уточнена после получения данных о зарегистрированных правах на выделенный земельный участок (площадь была уменьшена на 2000 кв.м. и составила 593200 кв.м.) (т.1 л.д.134-135). В связи с изменением площади земельного участка новая кадастровая стоимость земельного участка была определена актом определения кадастровой стоимости от 26.09.2016 года по состоянию на 26.09.2016 г. с внесением в государственный кадастр недвижимости 26.09.2016 г., что подтверждается кадастровой справкой от 17.11.2016г. (т.2 л.д.73). То есть оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная по состоянию на 01.08.2014 года, в настоящее время является архивной.

Однако с учетом положений абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимая во внимание, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости, являющейся в настоящее время архивной, было подано административным истцом в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области в 2016 году, требования административного истца могут быть удовлетворены, и установленная судом рыночная стоимость подлежит применению с 1 января 2016 года и до 26 сентября 2016 года - даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об актуальной кадастровой стоимости.

Согласно информации Межрайонной ИФНС России № 3 по Кемеровской области Открытое акционерное общество «Беловский цинковый завод», обладающее земельным участком с кадастровым номером № на праве бессрочного (постоянного) пользования, является плательщиком земельного налога. В соответствии с декларациями за 2013, 2014, 2015 годы ОАО «БЦЗ» производило расчет земельного налога (т.1 л.д.17).

Поскольку результаты определения архивной кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (п.1 ст.391 Налогового кодекса РФ), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения архивной кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

Доводы Администрации Беловского городского округа о том, что правопреемство ОАО «БЦЗ» от Цинкового завода не подтверждено, опровергаются исследованными судом доказательствами, в том числе документами кадастрового дела. В день выдачи 07.07.1993 г. Цинковому заводу г.Белово свидетельства № 194 о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю под производственную площадку данный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет. После этого Администраций г.Белово неоднократно в отношении данного земельного участка издавались распоряжения, правообладателем земельного участка в которых указано Открытое акционерное общество «Беловский цинковый завод» (т.1 л.д.143-154). Согласно данным кадастрового учета Открытое акционерное общество «Беловский цинковый завод» до настоящего времени значится правообладателем земельного участка на основании свидетельства № 194 от 07.07.1993 г. Правопреемство Открытого акционерного общества «Беловский цинковый завод» в отношении государственного предприятия Беловский цинковый завод также следует из Устава Общества.

Как установлено ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Неисполнение указанной обязанности влечет для юридических лиц предусмотренную законом ответственность.

Вместе с тем в силу ч.1 ст.3 указанного Федерального закона право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Доказательства прекращения у ОАО «БЦЗ» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком суду не представлены.

09.09.2016 года ОАО «БЦЗ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (том 1 л.д.20).

Заявление Общества отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 05.10.2016 года № 35 (том 1 л.д.21-29).

Из представленного административным истцом отчета № К-01/07/16 от 15.07.2016г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Реал» ФИО1, следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 595200 кв.м., по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 13400635 руб. (том 1 л.д.31-83).

На отчет представлено положительное экспертное заключение № 1093/08/016 от 18.08.2016 г. (л.д.84-100).

Определением Кемеровского областного суда от 12.12.2016 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, поскольку имелись сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете оценщика ООО «Эксперт Реал» ФИО1

Согласно заключению эксперта № 78-12/2016-СЭ от 27.02.2017 года (т.2 л.д.132-177), составленного экспертом ФИО2 (ООО фирма «Колор»), рыночная стоимость удельного показателя земельного участка с кадастровым номером №, в расчете на 1 кв.м общей площади категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную площадку, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.08.2014 г. оценивается в сумму 72,50 руб.

Выводы экспертного заключения о несоответствии декларированной площади земельного участка его фактической площади, не могут повлечь отказ в удовлетворении административных исковых требований. Предметом настоящего спора является установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а не оспаривание результатов кадастровой стоимости земельного участка по недостоверности сведений об объекте недвижимости, в связи с чем при определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости должны учитываться внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о площади земельного участка, исходя из которых устанавливалась оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка.

Как показала эксперт ФИО2 в судебном заседании, в случае применения декларированной площади земельного участка 595200 кв.м, рыночная стоимость спорного земельного участка составит 43152000 руб., из расчета 595200 кв.м х 72,50 руб. = 43152000 руб. Применение корректировок, в том числе на масштаб, не требуется.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав указанное заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка при применении доходного подхода методом капитализации земельной ренты. Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки, определенную по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом суд приходит к выводу, что выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка, изложенные в отчете, составленном оценщиком ООО «Эксперт Реал» ФИО1, нельзя признать достоверными, поскольку избранные оценщиком объекты – аналоги не соответствует целям оценки рыночной стоимости земельного участка. При выборе объектов-аналогов оценщиком не учтена уникальность оцениваемого участка, имеющего критическое экологическое загрязнение. Применение сравнительного подхода в данном случае являлось нецелесообразным.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости архивной кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем, он вправе требовать установления архивной кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данный государственный орган не являются надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).

При таких обстоятельствах административные исковые требования подлежат удовлетворению частично, суд устанавливает архивную кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 43 152 000 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Определением Кемеровского областного суда от 12.12.2016 г. оплата судебной экспертизы возложена на административного истца ОАО «БЦЗ». Стоимость экспертизы составила <данные изъяты> руб. (т.2 л.д.130-131). Согласно информации экспертной организации оплата экспертизы до настоящего времени не произведена.

Из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ следует, что, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением по делу обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на административного истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

С учетом изложенного, поскольку назначение судебной экспертизы связано с необходимостью установления обстоятельств, обязанность доказывания которых возлагается на административного истца, реализующего в судебном порядке свое право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, то стоимость судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Открытого акционерного общества «Беловский цинковый завод» удовлетворить частично.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 595200 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную площадку, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 43 152 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года на период с 01 января 2016 года и до 26 сентября 2016 года.

Дата обращения ОАО «БЦЗ» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 09 сентября 2016 года.

В остальной части в удовлетворении требований ОАО «БЦЗ» отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Беловский цинковый завод» ИНН №, ОГРН №, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, в пользу Общества с ограниченной ответственностью фирма «Колор» ИНН №, ОГРН №, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, стоимость судебной экспертизы в размере <данные изъяты> (сто двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22 марта 2017 года.

Председательствующий: Зиновьева К.В.