Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Группа КБР» об оспаривании в части приказа Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11 января 2016 г. № 2 «Об установлении коэффициента разрешённого использования земельного участка»,

установил:

Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, утверждённым правительством Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. № 520, установлена формула, по которой осуществляется расчёт арендной платы за использование земельного участка:

А = Б x S x Кри x Кз x Ки x Ку x Кр,

где Кри – коэффициент разрешённого использования земельного участка, устанавливаемый правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом (пункт 2.1).

11 января 2016 г. Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом (далее – Комитет) издан приказ № 2 «Об установлении коэффициента разрешённого использования земельного участка» (далее – Приказ), которым утверждён коэффициент разрешённого использования земельного участка (Кри) согласно приложению (пункт 1).

В пункте 3.8 приложения «Коэффициент разрешённого использования земельного участка» для вида разрешённого использования земельного участка «прочее строительство» с описанием ««строительство прочих объектов» коэффициент разрешённого использования земельного участка на срок проведения проектно-изыскательских работ, строительства (реконструкции), предусмотренный разрешением на строительство, установлен в размере 2, а по истечении указанного срока проведения проектно-изыскательских работ, строительства (реконструкции), вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции), а также при отсутствии разрешения на строительство по истечении 1 года после заключения договора аренды, – в размере 3.

Пунктом 5.4.4 приложения для вида разрешённого использования земельного участка «магазины» с описанием «магазины, реализующие исключительно строительные материалы» коэффициент разрешённого использования земельного участка предусмотрен в размере 4.

В пункте 5.4.6 приложения для вида разрешённого использования земельного участка «магазины» с описанием «прочие магазины, реализующие непродовольственные товары» коэффициент разрешённого использования земельного участка установлен в размере 5.

Названный Приказ опубликован в сети Интернет на официальном интернет-портале администрации Ленинградской области http://www.lenobl.ru 11 января 2016 г. и официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 18 января 2016 г.

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Группа КБР» обратилось в суд с административным исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, о признании не действующими пунктов 3.8, 5.4.4 и 5.4.6 приложения к Приказу в части утверждённого коэффициента разрешённого использования земельного участка (Кри), ссылаясь на их противоречие принципам экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений и предсказуемости расчёта арендной платы, отнесённым к основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В обоснование требований административный истец указал, что является арендатором трёх земельных участков: с кадастровым номером 47:25:0111007:3, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; с кадастровым номером 47:26:0601108:12, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства гаражей на 40 мест, и с кадастровым номером 47:26:06011008:11, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения магазина, арендная плата за пользование которыми начисляется с применением коэффициента разрешённого использования земельного участка.

В основу принятия Приказа положен отчёт ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга» от 10 декабря 2014 г. № 10.14-03/1 о результатах выполненной работы по разработке методики расчёта арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Ленинградской области, а также земельными участками, расположенными на территории Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена, с учётом применения экономической базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы (далее – Отчёт).

Согласно экспертному заключению ООО «БК Консалтинг» от 16 февраля 2018 г. «Определение обоснованности значений Коэффициента разрешённого использования земельных участков, утверждённых Приказом Леноблкомимущества от 11 января 2016 г. № 2», приведённая в Отчёте методика расчёта Кри является экономически необоснованной.

Разработчиком Отчёта выделены два показателя (виды рисков), влияющих на установление размера Кри, отличного от единицы: риск ликвидности, премия которого зависит от потенциальных сроков реализации права аренды земельного участка, и риск вложения в объект недвижимости (включает систематические и несистематические риски).

Так, риск ликвидности в том виде, как он определён в Отчёте, в отношении земельных участков, предоставленных в аренду ООО «Группа КБР», отсутствует, тогда как включение в расчёт Кри риска ликвидности влечёт увеличение размера арендной платы в 1,5 – 2 раза.

Согласно Отчёту поправка на низкую ликвидность это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

Факторы, которые влияют на конкретное значение срока экспозиции, а именно: характеристики земельного участка как ресурса, в Отчёте не раскрыты, что делает возможным повторное использование одних и тех же факторов при расчёте риска вложения в объекты недвижимости. При этом в Отчёте не сделаны ссылки на источники информации, на основании которых определены сроки экспозиции для земельных участков административного истца (6 и 12 месяцев).

Расчёт арендной платы в отношении трёх земельных участков, предоставленных в аренду ООО «Группа КБР», производится в рамках долгосрочных договоров, заключённых на 5 и 49 лет, а значит, срок экспозиции данных участков при расчёте ежегодной арендной платы равен нулю, то есть риск ликвидности отсутствует.

Применение при расчёте Кри риска ликвидности не отражает того, что расчёт арендной платы может производиться по уже заключённым договорам, в отношении которых нет срока экспозиции, а также того, что земельные участки могут предоставляться в аренду без проведения торгов.

Риск вложения в объект недвижимости не учитывает виды разрешённого использования земельного участка, при его расчёте используются виды рисков, содержание которых не раскрыто, используемые источники данных не указаны. В связи с этим, невозможно проверить какие риски учитываются и сделать вывод об их относимости к разрешённому использованию земельного участка. Кроме того, при расчёте Кри для всех видов деятельности в Отчёте используются одни и те же риски, что противоречит практике ведения предпринимательской деятельности.

Часть учитываемых рисков имеет общеэкономическое содержание и учтена в составе безрисковой ставки (все систематические риски), часть – принимается в расчёт путём использования иных коэффициентов формулы местоположения земельного участка, часть – в большей степени относится к сфере деятельности потенциального арендатора, а потому ни один из видов рисков, учтённых при расчёте риска вложения в объект недвижимости, не имеет отношения к разрешённому использования земельного участка.

Предлагаемая в Отчёте методика расчёта Кри основана на учёте доходности деятельности арендатора и не имеет отношения к разрешённому использованию земельного участка.

Согласно Отчёту целью Кри является корректировка арендной платы в зависимости от доходности видов деятельности арендатора.

Однако согласно принципу экономической обоснованности размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка.

Расчёты, подтверждающие доходность земельных участков, а также информация о многофакторном анализе оценочных характеристик земельных участков, в Отчёте отсутствуют.

Вследствие применения Кри размер арендной платы для земель населённых пунктов является экономически необоснованным, поскольку не отражает реальных соотношений между стоимостными показателями земельных участков различных видов разрешённого использования.

При утверждении оспариваемых Кри Комитет вышел за пределы своих полномочий, так как установил Кри для видов разрешённого использования земельных участков, не предусмотренных классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. № 540.

Кроме того, установив Кри для несуществующих видов разрешённого использования, Комитет нарушил принцип экономической обоснованности и принцип запрета необоснованных предпочтений, поскольку установил различные Кри для одного вида разрешённого использования земельных участков (магазины).

Приказ не определяет механизма назначения того или иного Кри и порядок его применения при расчёте арендной платы, вследствие чего коэффициенты могут выбираться произвольно.

Отсутствие в Приказе механизма применения Кри свидетельствует о нарушении Комитетом принципа предсказуемости расчёта арендной платы и принципа экономической обоснованности.

В письменном отзыве Комитет указал, что оспариваемые административным истцом положения Приказа законодательству, имеющему большую юридическую силу, не противоречат, приняты в пределах предоставленных полномочий, прав и законных интересов ООО «Группа КБР» не нарушают.

В судебном заседании представители ООО «Группа КБР» Ткач Е.И. и Семин П.Н. административное исковое заявление поддержали и просили его удовлетворить.

Представитель Комитета Агапова А.В., придерживаясь правовой позиции, изложенной в письменном отзыве, просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Выслушав объяснения представителей административного истца Ткач Е.И. и Семина П.Н., представителя административного ответчика Агаповой А.В., исследовав письменные доказательства и допросив в качестве свидетеля ФИО1 – директора по оценке ООО «ЛАБРИУМ КОНСАЛТИНГ», заслушав заключение прокурора Ленинградской областной прокуратуры Чигаркиной Е.Н., полагавшей, что в удовлетворении административного иска должно быть отказано, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «Группа КБР» по договору аренды земельного участка от 28 февраля 2015 г. № 69-15, заключённому с администрацией муниципального образования Тосненский район Ленинградской области, на срок до 17 февраля 2020 г. предоставлен земельный участок с кадастровым номером 47:26:0601108:12, площадью 1 173 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства гаражей на 40 мест.

На основании договора аренды земельного участка от 25 мая 2015 г.
№ 54-15 между администрацией муниципального образования Тосненский район Ленинградской области и ООО «Группа КБР» последнему на срок до 13 февраля 2020 г. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 47:26:0601008:11, площадью 23 772 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: магазины.

По договору аренду земельного участка от 26 февраля 2015 г. от 4175-15-16 между комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области ООО «Группа КБР» на срок до 25 января 2064 г. предоставлен земельный участок с кадастровым номером 47:25:0111007:3, площадью 19 305 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Из указанного договора усматривается, что на земельном участке расположен 1-2 этажный нежилой торговый центр по продаже строительных товаров, площадью 5 829,2 кв. м

Расчёт арендной платы по данным договорам осуществляется на основании постановления правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений правительства Ленинградской области» и Приказа.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 47:26:0601008:11 применяется коэффициент разрешённого использования земельного участка 4, земельного участка с кадастровым номером 47:26:0601108:12 – 2, с кадастровым номером 47:25:0111007:3 – 5.

Таким образом, ООО «Группа КБР» является субъектом правоотношений, по поводу которых возник административный спор.

В соответствии с пунктами «в», «г» и «к» части 1, частью 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землёй, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаются в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, которые не могут противоречить федеральным законам (части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Право органов государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливать порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, предусмотрено пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов утверждён постановлением правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. № 520.

В утверждённой в пункте 2.1 названного Прядка формуле расчёта арендной платы за использование земельного участка, указано значение «Кри» (коэффициент разрешённого использования земельного участка).

Установление Кри отнесено к компетенции уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Ленинградском областном комитете по управлению государственным имуществом, утверждённого постановлением правительства Ленинградской области от 23 апреля 2010 г. № 102, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом является отраслевым органом исполнительной власти Ленинградской области, осуществляющим в пределах компетенции, установленной правительством Ленинградской области, полномочия по реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Ленинградской области, а также отдельные полномочия субъекта Российской Федерации – Ленинградской области в сфере земельных отношений.

В пункте 1.4. данного Положения указано, что Комитет принимает нормативные правовые акты в форме приказов, а также правовые акты, имеющие ненормативный характер, в форме распоряжений.

В части 1 статьи 8 областного закона Ленинградской области от 11 декабря 2007 г. № 174-оз «О правовых актах Ленинградской области» указано, что правовой акт Ленинградской области считается официально опубликованным, если он был опубликован в полном объёме в любом из официальных периодических печатных изданий Ленинградской области либо размещён (опубликован) в полном объёме на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) или на официальном интернет-портале администрации Ленинградской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (www.lenobl.ru).

Таким образом, оспариваемый акт принят Комитетом в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением вида и формы его принятия, порядка официального опубликования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы определения арендной платы), утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Данным документом к одним из основных принципов определения арендной платы отнесены принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешённого использования, а также с учётом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчёта арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчёта арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требования арендодателя, и принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчёта размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесённые к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11 мая 2004 г. № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, суды должны выявлять, проводились ли при его принятии помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то есть осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. С учётом схожести правового регулирования, данная позиция применятся и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным органом должно быть доказано путём представления соответствующих расчётов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчёта величины базовой ставки.

Как видно из материалов дела, в целях реализации принципа экономической обоснованности Комитетом заключён государственный контракт от 6 августа 2014 г. с ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга» на выполнение работ по разработке методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Ленинградской области, а также земельными участками, расположенными на территории Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Во исполнение условий указанного государственного контракта ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга» выполнен отчёт от 10 декабря 2014 г. № 10.14-03/1 о результатах выполненной работы по разработке методики расчёта арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Ленинградской области, а также земельными участками, расположенными на территории Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена, с учётом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы.

В экспертном заключении оценщика объектов недвижимости ООО «БК Консалтинг» ФИО2 от 16 февраля 2018 г. по теме «Определение обоснованности значений Коэффициента разрешённого использования земельных участков, утверждённых Приказом Леноблкомимущества от 11 января 2016 г. № 2» (далее – Экспертное заключение) сделаны выводы о том, что:

величина арендной платы, рассчитанная с использованием в Отчёте упомянутой методики (далее – Методика), в значительном числе случаев противоречит объективным рыночным показателям и не может рассматриваться как экономически обоснованная, наиболее сильное отклонение результатов применения Методики от объективных рыночных значений характерно для категории «земли населённых пунктов». В ряде случаев результаты, полученные с применением Методики, отличаются от рыночных значений до 10 раз и более;

одной из причин, определившей значительное несоответствие результатов применения Методики данным рынка, является выбранный разработчиком Методики способ расчёта коэффициента разрешённого использования (Кри);

в результате анализа предложенного разработчиком Методики способа расчёта Кри были сделаны выводы о наличии следующих методических несоответствий, оказывающих принципиальное влияние на величину определяемой арендной платы: при расчёте Кри разработчиком Методики был использован показатель текущей доходности, характерный для арендатора, а не для арендодателя (собственника) земельного участка. В результате при расчёте величины арендной платы учитываются риски ведения деятельности, к которым арендодатель земельного участка не имеет никакого отношения, что приводит к необоснованному увеличению её величины; предложенный разработчиком Методики способ расчёта Кри предполагает учёт риска низкой ликвидности земельного участка, обусловленной возможностью длительного нахождения объекта на рынке до момента заключения договора. Предложенный механизм учёта данного риска предполагает увеличение величины арендной платы для наименее ликвидных (востребованных) земельных участков, что противоречит экономической логике;

учёт при расчёте нормы текущей доходности риска низкой ликвидности имеет ещё одно экономическое соответствие. В подавляющем большинстве случаев арендная плата определяется в отношении земельных участков, уже переданных в аренду, что предполагает отсутствие какого-либо периода экспозиции. Таким образом, увеличение ставки аренды путём учёта риска низкой ликвидности за фактически сданный в аренду земельный участок представляется вторично необоснованным;

расчёт параметров, оказывающих принципиальное влияние на результаты применения Методики, произведён с использованием методов и неподтверждённой информации в части реализации процедур экспертных оценок (например, в части определения сроков рыночной экспозиции объектов, премий за рисков и т.п.).

Также указано, что масштаб влияния, оказываемый на результат применения Методики приведённым методологическим ошибкам расчётам Кри, в ряде случаев приводит к многократному искажению конечного результата.

Из Экспертного заключения также видно, что предметом данного исследования по заданию заказчика (ООО «Группа КБР») являлось определение корректности использовании в Отчёте методологии, выявление «слабых мест», недостатков, неточностей и прочих методологических ошибок, оценка корректности идентификации в Методике факторов, учитывающих различные виды использования объектов, анализ иных факторов, имеющих отношение к существу поставленной задачи.

Документами, которыми руководствовался оценщик при составлении экспертного заключения, явились постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», учебное пособие «Оценка стоимости недвижимости», автор Грибовский С.В., 2009 г., пособие «Оценка рыночной недвижимости» по редакцией Рутгайзера А., монография «Экономический анализ и оценка недвижимости», автор Озеров Е.С., статья «Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком», авторы Грибовский С.В., Баринов Н.П., Зельдин М.А.

Между тем, приведённые пособия и иные публикации не являются нормативными правовыми актами, на соответствие которым подлежит проверке оспариваемый Приказ в порядке судебного нормоконтроля. Кроме того, они содержат рекомендации по определению величины рыночной арендной платы за пользование земельными участками, тогда как вышепоименованное постановление правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. № 520 во взаимосвязи с Приказом устанавливают правила определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что Экспертное заключение нельзя признать надлежащим доказательством, объективно подтверждающим, что Отчёт противоречит Основным принципам определения арендной платы.

Анализ Отчёта позволяет суду сделать вывод, что он содержит многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков Ленинградской области, в том числе анализ макроэкономической ситуации, рынка земельных участков, рынка недвижимости в части предложений по коммерческой аренде земельных участков, рынка купли-продажи земельных участков, сравнительный анализ сумм арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по действующим договорам аренды в разрезе категорий арендаторов, анализ судебной практики по делам о правоотношениях, в отношении которых возник спор, в том числе учтено решение Ленинградского областного суда от 9 июня 2012 г., которым признаны отдельные положения Порядка определения арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, утверждённого постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 353, по мотиву его противоречия принципу экономической обоснованности, обоснованный расчёт базовых ставок и коэффициентов разрешённого использования и иных используемых коэффициентов с учётом местоположения земельных участков, видов разрешённого использования и иных экономических характеристик, влияющих на уровень их доходности.

При этом суд принимает во внимание, что на федеральном уровне единая методика расчёта арендной платы за пользование земельными участками не установлена.

В пункте 1.3 Отчёта указано, что предоставленные исходные сведения о договорах аренды не содержат данных о продлении договоров аренды, поэтому при составлении Отчёта считается, что все договоры аренды, сведения о которых были предоставлены, являются действующими в течение 2014 г. Проведение сравнительного анализа начисленных сумм арендной платы по действующим договорам аренды осуществлено только по договорам аренды, по которым были предоставлены исходные сведения.

Из пункта 6.1 Отчёта следует, что при разработке Методики применялись Основные принципы определения арендной платы.

В том же пункте предусмотрено, что для соблюдения принципа экономической обоснованности и принципа запрета необоснованных предпочтений принято решение структурировать базовые ставки арендной платы по категориям земель.

В отдельную группу выделена категория земель: земли населённых пунктов.

Для данной категории земель базовые ставки установлены по следующим группам земельных участков: земли населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства или занятые жилищным фондом, для строительства и размещения дачных домов и садовых домов (с правом возведения жилых строений и регистрации проживания в них), строительства и размещения индивидуальных и кооперативных гаражей (пункт 2.1); земли населённых пунктов, предоставляемые физическим лицам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота: в сельских населённых пунктах; в городских населённых пунктах с численностью населения до 20 тыс. чел.; в городских населённых пунктах с численностью населения от 20 до 50 тыс. чел.; в городских населённых пунктах с численностью населения от 50 тыс. чел. (пункт 2.2); земли населённых пунктов, предоставляемые сельскохозяйственным производителям (в том числе крестьянским (фермерским хозяйствам) для ведения сельскохозяйственной деятельности. Необходимость выделения указанной группы земельных участков обоснована тем, что в пределах вновь установленных границ населённых пунктов Ленинградской области расположены действующие предприятия – сельскохозяйственные производители. Установление для данных предприятий базовых ставок на уровне «прочего» использования в границах населённых пунктов привело бы к существенному ухудшению финансового состояния данных предприятий, вплоть до их вынужденного банкротства. В целях недопущения такой ситуации выделены базовые ставки для сельскохозяйственного использования участков на землях населённых пунктов (пункт 2.3); земельные участки из категории земель населённых пунктов, предоставляемые для иных целей (кроме указанных в пунктах 2.1-2.3, пункт 5): в сельских населённых пунктах; в городских населённых пунктах с численностью населения до 20 тыс. чел.; в городских населённых пунктах с численностью населения от 20 до 50 тыс. чел.; в городских населённых пунктах с численностью населения от 50 тыс. чел. (пункт 4).

Базовые ставки устанавливаются отдельно для районов и для различных населённых пунктов в пределах района. В базовых ставках частично учитывается фактор местоположения. Местоположение земельного участка в границах населённых пунктов учитывается в коэффициенте территориального зонирования, устанавливаемом решением уполномоченного органа местного самоуправления.

Базовые ставки устанавливаются для укрупнённых групп земельных участков, их дифференциация в зависимости от видов разрешённого использования земельного участка осуществляется с использованием коэффициента разрешённого использования Кри (стр. 187-189 Отчёта).

Из пункта 6.2 Отчёта, в котором приведено обоснование расчёта корректировок цен продаж и арендных ставок объектов-аналогов усматривается, что сбор информации производился за период с января 2010 г. по июль 2014 г. (месяц, предшествующий заключению государственного контракта) (стр. 189-191 Отчёта).

В пункте 6.8 приведено обоснование расчёта коэффициентов разрешённого использования земельных участков.

Указано, что коэффициенты разрешённого использования устанавливаются в зависимости от рисков (а, следовательно, и доходности) ведения той или иной деятельности.

Базовые ставки арендной платы рассчитаны с использованием в качестве ставки капитализации минимальной – безрисковой – ставки. Ведение той или иной деятельности на земельном участке может быть связано с тем или иным уровнем риска.

В соответствии с методом кумулятивного построения ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки дохода и премий за различные виды рисков.

Поправку на риск для земельных участков признано целесообразным разбить на несколько составляющих: риск ликвидности, аренда которых зависит от потенциальных сроков реализации права аренды земельного участка; риск вложения в объект недвижимости (включает систематические и несистематические риски).

Учтено, что на рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной, приносящей доход, собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующих предприятий, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Под несистематическим риском понимается риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью, независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например, трещины несущих элементов, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружений пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Уровень риска и, следовательно, доходности может существенно различаться в зависимости от вида деятельности на земельном участке, поэтому на основании различий в уровне риска можно определять разницу ставок арендной платы земельных участков, то есть значения коэффициентов разрешённого использования (стр. 352-353 Отчёта).

На стр. 362-363 Отчёта приведено обоснование расчёта коэффициентов разрешённого использования земельных участков, предоставляемых юридическим лицам под строительство, где отмечено, что при предоставлении земельных участков под строительство коэффициенты разрешённого использования устанавливаются в зависимости от вида объекта капитального строительства: строительство объектов социального назначения, строительство объектов, не относящихся к социально значимым, но тем не менее подлежащих государственной поддержке; возведение прочих объектов капитального строительства.

Для прочих видов строительства объектов капитального строительства коэффициенты разрешённого использования устанавливаются в зависимости от уровня ставок капитализации, определённых методом кумулятивного построения.

Ставка капитализации, определяемая методом кумулятивного построения, состоит из: безрисковой ставки; поправки на низкую ликвидность; поправки на риск вложения в объект недвижимости.

Указано, что к активам, которые можно считать безрисковыми, относятся активы, удовлетворяющие определённым условиям: вероятность потери средств, в результате вложений в рассматриваемый актив, минимальна; доходность по данным активам определена и известна заранее; продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка со «сроком жизни» оцениваемого актива.

В качестве безрисковой ставки в Отчёте использована ставка эффективной доходности ГКО-ОФЗ (долгосрочная ставка) к погашению.

Отмечено, что 2014 г. характеризуется резкими изменениями ряда макроэкономических показателей курса рубля, цен на нефть, ключевой ставки Центробанка Российской Федерации, доходности рынка ГКО-ОФЗ. Однако это не означает, что соответствующим образом меняется доходность рынка коммерческой недвижимости. В связи с этим, в качестве безрисковой ставки принята средняя доходность к погашению по долгосрочным обязательствам за 7 месяцев, предшествующих дате заключения государственного контракта.

Поправка на низкую ликвидность означает поправку на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или времени по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

В Отчёте приведена формула, по которой исчисляется премия на низкую ликвидность. При расчёте низкой ликвидности учитываются безрисковая ставка, период экспозиции (в месяцах), общее количество месяцев в году.

Срок экспозиции принят на минимальном уровне, составляющем 3 месяца, вывод об этом подробно мотивирован.

Риски вложения в конкретный объект недвижимости при расчёте ставок капитализации для строительства принято не учитывать по мотивам, приведённым в Отчёте.

Расчёты коэффициента разрешённого использования и ставок арендной платы при предоставлении земельного участка под строительство приведены в соответствующих таблицах №№ 195, 196, 197 (стр.365–367 Отчёта).

В таблицах №№ 226-233, 239 Отчёта) приведена структура рисков использования земельных участков для магазинов и складов, размещения гаражей (стр.393-398, 401-402 Отчёта).

В судебном заседании в качестве свидетеля опрошена ФИО1 – директор по оценке ООО «ЛАБРИУМ КОНСАЛТИНГ», которой даны устные и письменные пояснения, из которых следует, что утверждение административного истца о том, что в отношении трёх земельных участков, предоставленных ему в аренду, риск ликвидности земельных участков отсутствует, является несостоятельным.

Административный истец утверждает, что срок экспозиции земельных участков, предоставленных ему в долгосрочную аренду, равен нулю, а потому риск ликвидности отсутствует и не должен учитываться при определении арендной платы.

Однако такой подход противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок определения арендной платы не должен различаться при предоставлении земельного участка тому или иному юридическому лицу.

Арендная плата должна устанавливаться в соответствии с доходностью земельного участка (с учётом категории земель и разрешённого использования земельного участка) с учётом государственного регулирования тарифов на товары и услуги организаций, осуществляющих деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям.

Принципы определения арендной платы не предполагают установление арендной платы в зависимости от сроков предоставления земельного участка в аренду.

В случае реализации расположенного на земельном участке объекта недвижимости иному лицу при том же использовании земельного участка будет установлена арендная плата на том же уровне, что и установлена для административного истца, хотя срок аренды при этом может быть иным.

Использование для расчёта арендной платы корректировки на ликвидность необходимо для учёта уровня спроса на те или иные земельные участки на рынке.

Премия на низкую ликвидность вычисляется по формуле, приведённой в Отчёте.

Корректировка на ликвидность позволяет учесть при расчёте величины арендной платы как интересы арендодателя, так и интересы арендатора, и служит мерой спроса и предложения. Чем больше срок экспозиции (период поиска арендатора), тем выше должен быть уровень арендной платы для арендодателя, чтобы обеспечить ему недополученные доходы на период поиска арендатора, что учтено в указанной формуле. С другой стороны, срок экспозиции зависит от уровня арендной платы, установленного в первичной оферте. Чем выше первоначальная оферта, тем длительней период поиска арендаторов.

Период экспозиции – это срок, в течение которого ставки арендной платы могут быть установлены на уровне, отражающем равновесие спроса и предложения на рынке, ставки арендной платы, отражающие соответствие интересов арендатора и арендодателя. В качестве иллюстрации приведён рисунок, сделан вывод о том, что для более доходных видов использования земельных участков величина первоначальной оферты в рыночных условиях будет выше, соответственно, и длительней срок экспозиции, меньше количество потенциальных арендаторов (уровень спроса), выше точка равновесия цены. Таким образом, использование в расчётах коэффициентов разрешённого использования экономически обоснованно и отражает доходность тех или иных видов использования земельных участков.

Утверждение административного истца о том, что риск вложения в объект недвижимости не имеет отношения к разрешённому использованию земельного участка, обоснование его применения при расчёте Кри отсутствует, а также о том, что предлагаемая в Отчёте Методика расчёта Кри основана на учёте доходности арендатора и не имеет отношения к разрешённому использованию земельного участка, основано не неверном толковании Методики.

Риск это неопределённость получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестируемый капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка на инвестированный капитал. Взаимосвязь между рисками вложения в недвижимость и требуемой доходностью на капитал лежит в основе экономической теории и методологии оценки недвижимости и находит отражении в коэффициенте капитализации.

В соответствии с методологией оценки недвижимости соотношение между доходом от использования объекта недвижимости и его стоимостью отражает коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Выбор коэффициента капитализации является одним ключевых моментов оценки. В условиях неразвитого рынка коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берётся безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент капитализации применяется только к изнашиваемой части активов и не применяется для земельных участков.

Ставка дохода на капитал может быть определена по формуле: безрисковая ставка дохода + премия за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом его разрешённого использования.

Доходность земельного участка напрямую зависит от рисков вложения в земельный участок для того или иного варианта его использования.

При заключении договора аренды земельного участка арендодателем устанавливается цель его предоставления. От цели предоставления земельного участка зависит вид его разрешённого использования (нецелевое использование договором аренды не допускается) и, следовательно, доходность земельного участка.

Поскольку на рынке отсутствует информация о доходности того или иного использования земельного участка, она была определена в Отчёте методом кумулятивного построения через расчёт рисков ведения той или иной деятельности на участке. Для определения коэффициента капитализации составителем Отчёта при разработке Методики был проведён экспертный опрос специалистов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости Ленинградской области.

Доводы административного истца о том, что при расчёте Кри для всех видов деятельности в Отчёте используются одни и те же риски, что противоречит практике ведения предпринимательской деятельности, и отсутствует обоснование используемых значений, являются несостоятельными.

В расчёте помимо систематических рисков, общих для всех видов использования земельных участков, но различным образом влияющих на тот или иной вид использования, учитываются несистематические риски: неполучение арендных платежей; связь с деловым центром, с жилыми территориями, коммунальными учреждениями; вид использования по зонированию; базовые потребности в приобретении предприятий (соответствующих варианту землепользования) в регионе; состояние отрасли предполагаемого варианта землепользования.

Каждый из перечисленных факторов различным образом влияет на ведение той или иной деятельности на земельном участке, что и подтверждается в Отчёте различными значениями риска вложения в недвижимость.

Утверждение административного истца о том, что методика расчёта Кри основана на учёте доходности деятельности арендатора и не имеет отношения к разрешённому использованию земельного участка, неверно.

Арендатор может использовать предоставленный в аренду земельный участок только в целях, установленных договором аренды. Основной вид деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности может быть различным (не учитывается при определении арендной платы), но иное использование земельного участка, кроме установленного договором, не разрешено.

При предоставлении земельного участка другому арендатору (с иным видом экономической деятельности) уровень ставки арендной платы (при той же цели предоставления земельного участка) не изменится.

Расчёт доходности той или иной деятельности на земельном участке осуществляется в Отчёте исключительно для целей сопоставления базовой доходности (для которой определены базовые ставки аренды) и доходности участка при его коммерческом использовании).

Коэффициент разрешённого использования определяется путём деления ставки капитализации для конкретного вида использования земельного участка на базовую ставку капитализации. И в том, и другом случае (и в базовой ставке, и ставке для того или иного коммерческого использования) в ставке капитализации учитывается безрисковая ставка. Следовательно, учёт безрисковой ставки при определении коэффициента капитализации не оказывает влияния на значение коэффициента разрешённого использования.

Что касается коэффициентов разрешённого использования, устанавливаемых для социально значимых видов деятельности для организаций, финансируемых из бюджета, их применение обоснованно требованием принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается с учётом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Следовательно, методология расчёта арендной платы учитывает как принцип экономической обоснованности, так и принцип запрета необоснованных предпочтений.

Помимо расчёта коэффициентов разрешённого использования путём определения соотношений между коэффициентами капитализации, в Отчёте были проанализированы рыночные цены на земельные участки с различными видами разрешённого использования. Рассчитать коэффициенты разрешённого использования по результатам анализа цен продаж не представляется возможным ввиду ограниченности рыночной информации.

В Экспертном заключении, предоставленном административным истцом, допущен ряд неточностей, что привело к неверному расчёту ставок капитализации и неверным выводам о необоснованности установленных ставок арендной платы.

Суд находит пояснения свидетеля ФИО1 заслуживающими внимания, поскольку они изложены ясно, последовательно и содержанию Отчёта не противоречат.

В судебном заседании представителями ООО «Группа КБР» заявлено ходатайство об исключении из числа доказательств свидетельских показаний (как устных, так и письменных) ФИО1 по мотиву их признания недопустимыми, поскольку отсутствуют доказательства того, что она работала в ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» в период, когда составлялся Отчёт, и принимала участие в составлении Отчёта. Кроме того, отсутствуют сведения о степени участия ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» в проведении работ по составлению Отчёта.

Оснований для удовлетворения ходатайства, предусмотренных статьёй 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не усматривает.

Как видно из Отчёта, ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» является соисполнителем Отчёта (стр. 3-4 Отчёта).

Степень участия ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» в проведении работ в Отчёте определена.

В частности, к его компетенции отнесено проведение анализа рынка недвижимости на территории Ленинградской области и части предложений по коммерческой аренде земельных участков; проведение сравнительного анализа начисленных сумм арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по действующим договорам аренды в разрезе категорий арендаторов; разработка проекта Методики, в том числе: определение экономически обоснованных базовых ставок арендной платы за 1 кв. м в год для земельных участков с учётом категории земельных участков и территориального зонирования на основе стоимости коммерческой аренды объектов-аналогов, определение экономически обоснованных значений факторов, влияющих на величину арендной платы за пользование земельными участками, включение в проект Методики формулы расчёта арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в пользовании государственных и муниципальных организаций, которые полностью или частично финансируются из бюджета (федерального, областного, местного), описание и обоснование формулы (статистической модели) и включённых в неё факторов; сбор сведений о факторах, влияющих на величину арендной платы за пользование земельными участками согласно разработанному проекту Методики и определение значений данных факторов для земельных участков; взаимодействие с администрациями муниципальных районов (городских округов) Ленинградской области по вопросам получения положительных заключений об эффективности применения методики, разработанной в рамках государственного контракта.

Участие в составлении Отчёта конкретного должностного лица ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» Отчётом не предусмотрено, поэтому данный вопрос является усмотрением этого общества.

В материалы дела представлена мотивированная письменная позиция ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» за подписью его генерального директора, которую, собственно, и изложила суду свидетель ФИО1

Таким образом, показания свидетеля ФИО1 признаются судом допустимым доказательством.

Доводы административного истца о том, что в Приказе установлены коэффициенты разрешённого использования земельных участков, не предусмотренные классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. № 540, судом отклоняются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешённого использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных участков.

Разрешённое использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешённого использования земельных участков, признаётся действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона о 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации).

Из кадастровых паспортов земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером 47:26:0601008:11 поставлен на государственный кадастровый учёт 16 июня 2008 г. и имеет вид разрешённого использования: магазины, земельный участок с кадастровым номером 47:26:0601108:12 – 16 июня 2008 г. и имеет вид разрешённого использования: для строительства гаражей на 40 мест, земельный участок с кадастровым номером 47:25:0111007:3 – 12 декабря 2006 г. и имеет вид разрешённого использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Следовательно, вид разрешённого использования названных земельных участков установлен до дня утверждения классификатора видов разрешённого использования земельных участков, а потому является действительным.

В связи с этим, установление Комитетом в Приказе коэффициента разрешённого использования для упомянутых видов разрешённого использования земельных участков не может считаться нарушением федерального законодательства, имеющего большую юридическую силу.

С доводами административного истца о том, что о нарушении принципа экономической обоснованности свидетельствует отсутствие в Приказе механизма назначения того или иного Кри и порядка его применения при расчёте арендной платы, суд согласиться не может, поскольку такие полномочия Комитету вышепоименованным постановлением правительства Ленинградской области Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. № 520 не делегировались. Кроме того, такая обязанность Комитета нормативными правовыми актами, имеющими большую юридическую силу, и которыми регулируются правоотношения, по поводу которых возник административный спор, не предусмотрена.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что Приказ требованиям Основных принципов определения арендной платы не противоречат.

Поскольку судом установлено соответствие оспариваемого правового регулирования законодательству, имеющему большую юридическую силу, административному истцу в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

обществу с ограниченной ответственностью «Группа КБР» в удовлетворении административных исковых требований о признании не действующими пунктов 3.8, 5.4.4 и 5.4.6 приложения к приказу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11 января 2016 г. № 2 «Об установлении коэффициента разрешённого использования земельного участка» в части утверждённого коэффициента разрешённого использования отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение
месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинградский областной суд.

Судья Е.В.Шадрина

Решение принято в окончательной форме 19 апреля 2018 г.