Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «Рязанский технический центр «ПРИО-ЭХО» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости (заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация МО – Рыбновское городское поселение Рыбновского района Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки»),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рязанский технический центр «ПРИО-ЭХО» обратилось в Рязанский областной суд с административным иском к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование требований указало, что оно является собственником данного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Ссылаясь на отчет <скрыто>№ от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 в размере 2 847 826 рублей, административный истец полагает, что кадастровая стоимость названного земельного участка в размере 13 161 996 рублей 52 копейки является завышенной и нарушает его права и обязанности, как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения дела ООО «Рязанский технический центр «ПРИО-ЭХО» уточнило заявленные требования, и окончательно просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости в размере 4 095 325 рублей по состоянию на 01 января 2018 года., в соответствии с заключением эксперта <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ№.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал уточненные административные исковые требования.

Представитель Минимущества Рязанской области ФИО2, возразила против удовлетворения уточненных административных исковых требований. Просила назначить по административному делу повторную судебную оценочную экспертизу, привела доводы о том, что экспертное заключение <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ№ не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации МО – Рыбновское городское поселение Рыбновского муниципального района Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного в иске земельного участка равной рыночной стоимости, по следующим мотивам.

Согласно положениям части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Из материалов дела судом установлено, что административный истец ООО «Рязанский технический центр «ПРИО-ЭХО» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <скрыто> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 7 в томе 1).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Рязанской области по состоянию на 01 января 2018 года была проведена ГБУ РО «Центр ГКО».

В соответствии с Приложением к Постановлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13 161 996 рублей 52 копейки (л.д. 8 в томе 1).

Исходя из положений статей 387 - 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец является плательщиком земельного налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения (статья 389 НК РФ).

В связи с этим суд полагает, что административный истец ООО «Рязанский технический центр «ПРИО-ЭХО» вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, установленную по состоянию на 01 января 2018 года, определив ее в размере рыночной стоимости.

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный <скрыто> согласно которому по состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 847 826 рублей.

В целях проверки обоснованности сведений о размере рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете <скрыто>№ от ДД.ММ.ГГГГ, суд по ходатайствам сторон назначил судебную оценочную экспертизу, производство которой поручил эксперту <скрыто>

В заключении № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом ФИО12 сделан вывод о

несоответствии отчета <скрыто>№ от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

По состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом ФИО13 в размере 4 095 325 рублей.

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное экспертом <скрыто>., с учетом дополнительных письменных пояснений этого эксперта, соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО14 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Обсуждая заключение судебной оценочной экспертизы по вопросу соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд учитывает, что по форме и содержанию заключение эксперта в этой части соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, и не оспаривается сторонами.

Несоответствие отчета <скрыто>№ от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт мотивировал тем, что оценщиком были допущены нарушения раздела 5 ФСО №7, полностью не отражена информация по анализу рынка. Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки не соответствуют методическим основам определения стоимости. При достаточном количестве объектов из сегмента рынка к которому относится оцениваемый объект – земли под придорожный сервис, оценщик использовал в расчетах данные по объектам иного сегмента рынка. Сравнение объектов-аналогов проведено по ценообразующим факторам для земель под индустриальную застройку, а не для земель под придорожный сервис.

Суд соглашается с вышеуказанными доводами, отмечая, что названные экспертом ФИО15 недостатки свидетельствуют о том, что при составлении отчета оценщиком <скрыто> не соблюдены указанные в абзаце 3 пункта 5 раздела II ФСО N3 принципы: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Помимо этого, изменив первоначально заявленные исковые требования, административный истец тем самым признал несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Утверждения Минимущества Рязанской области о нарушениях при производстве судебной оценочной экспертизы, которые возможно существенно повлияли на итоговый вывод о рыночной стоимости спорного земельного участка, сводятся к доводам о формальном подходе эксперта к анализу рынка объекта исследования, использовании им устаревших данных, об отсутствии описания всех доступных рыночных данных об объектах-аналогах, использовании неверных данных об объектах, повлекшем искажение диапазона рыночных цен, а также к несогласию с размером примененной экспертом корректировки по ценообразующему фактору «интенсивность транспортного потока».

Эти аргументы административного ответчика не могут быть признаны состоятельными по следующим мотивам.

При проведении оценки рыночной стоимости земельного участка эксперт ФИО16 использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщиком в отчете приведен анализ общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации и Рязанской области, в том числе тенденции отечественного рынка земельных участков, дан анализ рынка земли в Рязанской области со ссылкой на источники информации. Анализ рынка приведен экспертом за период, предшествующий дате оценки, в последовательности, установленной пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г N 611.

Экспертом учтена информация, полученная из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

При анализе фактических данных о ценах сделок и предложений экспертом, в соответствии с положениями пункта 11 ФСО №7, использовались сведения о 14 земельных участках, с возможностью их использования под придорожный сервис, расположенных в Рязанской области (стр.49-52 заключения), из которых для сравнения подобрано 3 объекта-аналога, расположенных в одном с объектом оценки населенном пункте – <адрес> на дату определения рыночной стоимости, и относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

На страницах 53-57 экспертного заключения <скрыто> приведено обоснование выбора аналогов для целей проведения расчетов, изложено по каким именно характеристикам иные объекты аналоги из выборки в анализе рынка не соответствуют объектам оценки.

По мнению эксперта, им выбраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом исследования по виду разрешенного использования, местоположению, типу окружающей застройки, размеру земельного участка.

Сопоставимость примененных экспертом объектов-аналогов с объектом оценки по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость, административным ответчиком не оспаривалась.

Довод административного ответчика о наличии на рынке других земельных участков, сходных с объектом оценки, не может быть принят во внимание, поскольку объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611).

Невозможность использования при анализе рынка и в качестве аналога названного административным ответчиком объекта, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <скрыто>, стоимостью 2000 рублей/кв.м (указанного в Отчете №2 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Рязанской области по состоянию на 01.01.2018), эксперт ФИО17 обосновала тем, что в объявлении отсутствует дата публикации, указанная стоимость не характерна для рассматриваемого сегмента рынка, предложение является единичным и нетипичным (стр.4 дополнительных пояснений).

Соглашаясь с аргументом эксперта об отсутствии даты публикации вышеуказанного объявления, суд также отмечает, что удельная стоимость вышеуказанного предложения почти в два раза превышает средний УПКС для земельных участков группы <скрыто> в <адрес> (справка № от ДД.ММ.ГГГГ о порядке расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №).

Показатели удельной стоимости земельных участков, выбранных экспертом в качестве аналогов (380, 269 и 500 рублей), не являются крайними минимальными значениями в перечне предложений к продаже земельных участков под придорожный сервис, приведенном в таблице на стр. 49-53 экспертного значения, при анализе которой экспертом сделан вывод о том, что цены предложений к продаже земельных участков, предназначенных под придорожный сервис, варьируются в диапазоне от 200 до 625 рублей за кв. метр (без учета скидки на торг).

Ссылки административного ответчика на неверное определение экспертом ФИО18 в экспертном заключении диапазона цен, неправильное определение удельного показателя стоимости объектов №12 и №13 из таблицы «Предложения о продаже земельных участков», неподтвержденность данных о цене предложения объекта №4 из той же таблицы, отклоняются судом, как необоснованные и не соответствующие материалам дела. Кроме того, данные объекты при расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом не использовались.

В отношении объектов-аналогов экспертом ФИО19 применены корректировки на уторговывание (условия рынка), расположение относительно автомагистралей, на интенсивность транспортного потока, на размер. Эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, на страницах 101-106 исследовательской части заключения аргументировал необходимость либо отсутствие необходимости их введения.

Обосновывая примененную в отношении объекта-аналога №1 корректировку по ценообразующему фактору «интенсивность транспортного потока», в дополнительных письменных пояснениях, представленных после ознакомления с возражениями административного ответчика, эксперт ФИО20. подтвердила правильность этой корректировки, сославшись на применение таблиц 78 и 80 «Справочника оценщика недвижимости – 2017» Корректирующие и территориальные коэффициенты, скидки на торг, коэффициент капитализации, под редакцией ФИО3, ФИО4

Так, эксперт указала, что при определении размера этой корректировки ею учитывались характеристики дорог, вдоль которых расположены объект оценки и аналоги. В частности объект оценки и аналоги №2 и №3 расположены вблизи федеральной автомобильной дороги М5, а аналог №1 расположен вдоль основной городской дороги, при этом на незначительном удалении от федеральной автомобильной дороги М5 (695 метров). Размер корректировок для аналогов №2 и №3 равен 1,00 (доли ед.), для аналога №1 корректировка равна 1,24 / 1,17 = 1,06 доли ед. В данном случае экспертом использовались данные справочника, отражающие минимальное значение доверительного интервала, так как дорога, вдоль которой расположен аналог №1, имеет прямой выезд на федеральную автомобильную дорогу М5 и аналог незначительно удален от этой дороги.

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование коэффициентов экспертом ФИО21 произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, с учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки. Все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проведя согласование результатов оценки, эксперт ФИО22 осуществила расчет рыночной стоимости объекта оценки, исходя из средневзвешенной стоимости – 325 рублей за 1 кв.метр, установив ее в размерах, не выходящих за пределы диапазона рыночных цен предложений, исследованных в результате анализа рынка недвижимости (от 200 до 625 рублей за 1 кв. метр, среднее значение – 365 рублей за 1 кв.метр, без учета скидки на торг).

Административным ответчиком относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения <скрыто> и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, не представлено, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Изложенные в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, экспертом ФИО23 нарушениях, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения существенно повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).

Поскольку такие сомнения и противоречия в ходе судебного заседания по данному делу не установлены, судом отказано в удовлетворении ходатайства административного ответчика о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка ООО «Рязанский технический центр «ПРИО-ЭХО», внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью этого объекта, определенной заключением судебной экспертизы, нарушает права заявителя, суд удовлетворяет административный иск, считая необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным экспертом <скрыто>

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить уточненный административный иск ООО «Рязанский технический центр «ПРИО-ЭХО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № общей площадью <скрыто> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 4 095 325 (четыре миллиона девяносто пять тысяч триста двадцать пять) рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом 18 мая 2021 года.

Судья-подпись В.Н. Логвин

Копия верна.

Судья В.Н. Логвин