Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Агротехстрой» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агротехстрой» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.06.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет по состоянию на 01.01.2018 года 61 908 916,2 рублей.

Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которая в соответствии с отчетом <скрыто> составляет 7 309 000 рублей.

По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <скрыто> равной рыночной в размере 7 310 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Агротехстрой» исковые требования поддержал.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Завод Лоджикруф» исковые требования в указанном размере поддержал.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2 не возражала против права истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, полагая, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года заключением судебной экспертизы определена неверно, в связи с чем просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, судебного эксперта, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «Агротехстрой» является собственником земельного участка с кадастровым номером №<скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.05.2018 года.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.06.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 61 908 916,2 рублей.

Согласно отчету <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 309 000 рублей.

Определением суда от 3 июля 2019 года по письменному ходатайству истца по делу назначена и проведена <скрыто> судебная экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года составила 14 093 000 рублей.

В связи с неполнотой судебной экспертизы определением суда от 9 сентября 2019 года назначена и проведена <скрыто> дополнительная судебная экспертиза №, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года составила 22 924 000 рублей.

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы № от 18.10.2019 года, проведенной <скрыто> для определения рыночной стоимости объекта оценки экспертом в результате анализа рынка были отобраны объекты-аналоги №№ 4, 11, 13 (табл. 3.2), которые подходят для использования в расчетах как наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Из расчетной таблицы 3.5 в заключении дополнительной судебной экспертизы и пояснений эксперта ФИО12 в суде установлено, что, рассчитывая рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, к которому имеется возможность подключения всех коммуникаций, эксперт исходил из невозможности подведения коммуникаций к земельный участкам, являющимся объектами-аналогами №№ 4, 11, 13, в связи с чем в отношении указанных объектов применил корректировку на наличие электроснабжения, водоснабжения и канализации, газоснабжения в размере 16 %.

Вместе с тем, в судебном заседании эксперт ФИО12 пояснил, что объект-аналог № 11 имеет возможность подключения электроснабжения и водоснабжения. Хотя по объявлениям о продаже в отношении объекта-аналога № 4 указано "электричество, газ, рядом", в отношении объекта-аналога № 13 указано "все коммуникации находятся в непосредственной близости", им не выяснялась возможность подключения этих земельных участков к коммуникациям.

При таких обстоятельствах суд не может счесть вывод судебной экспертизы о необходимости применения в отношении объектов-аналогов №№ 4, 11, 13 корректировки на наличие электроснабжения, водоснабжения и канализации, газоснабжения в размере 16 % обоснованным.

Вывод эксперта ФИО12 о необходимости применения корректировки на наличие коммуникаций существенно повлиял на размер рыночной стоимости объекта оценки, определенной заключением дополнительной судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, суд не может признать заключение дополнительной судебной экспертизы, проведенной <скрыто> обоснованным.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № от 14.01.2020 года, проведенной <скрыто> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года составила 47 238 060 рублей.

В судебном заседании судебный эксперт ФИО15 заключение повторной судебной экспертизы поддержал.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ. Правильность заключения повторной судебной экспертизы не оспаривалась административным ответчиком.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федеральных законов от 31.05.2001 года № 73- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственно-экспертных учреждениях системы Министерства Юстиции РФ, являющихся Приложением к приказу Министерства юстиции РФ № 346 от 20.12.2002 года, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из заключения повторной судебной экспертизы, объяснений эксперта ФИО15 в судебном заседании следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом стоимость объекта оценки определялась сравнением с ценой продажи аналогичных объектов, анализ рынка земельных участков промышленного назначения в г.Рязани позволил выделить 4 предложения к продаже земельных участков промышленного назначения (объект-аналог № 1 - земельный участок, площадью 45600 кв.м. в Северо-Западном промузле <...> объект-аналог № 2 – земельный участок, площадью 11 000 кв.м. в Северо-Западном промузле <...> объект-аналог № 3 – земельный участок, площадью 5836 кв.м. в черте города на территории бывшего Лампового завода, объект-аналог № 4 – земельный участок, площадью 2 000 кв.м. по адресу: <...>), которые в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость земельного участка, могут рассматриваться в качестве аналогов объекта оценки по причине наибольшей сопоставимости с объектом оценки: по виду передаваемых имущественных прав (право собственности); по дате предложения, наиболее приближенной к дате оценки 01.01.2018 года; по местоположению (г.Рязань); по предполагаемому использованию – промназначение.

Суд не может согласиться с доводами административного истца о необоснованности заключения проведенной по делу повторной судебной экспертизы.

Судебный эксперт ФИО15 в судебном заседании пояснил, что экспертиза проведена им без осмотра объекта оценки, поскольку оценка земельного участка истца осуществлялась на ретроспективную дату необходимости в его осмотре не имелось, информация об объекте оценки им устанавливалась из имеющихся документов, достаточных для проведения исследования.

Объект оценки при проведении исследования был принят им как условно-свободный. Вывод о возможности подключения к земельному участку истца всех коммуникаций (электричество, газо- и водоснабжение, канализация, теплоснабжение) был сделан им исходя из наличия на этом земельном участке эксплуатируемого объекта капитального строительства промышленного назначения, обеспеченного всеми коммуникациями.

Объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, 4 были им исследованы и осмотрены, каких-либо объектов капитального строительства на них не имеется. При этом, указанная продавцами в объявлениях о продаже этих объектов информация не нашла полного подтверждения: на объектах-аналогах № 1 и № 2 отсутствуют железнодорожные пути, что не позволяет в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – Земельные участки, под редакцией ФИО3, Нижний Новгород, 2017 год, применить к ним соответствующий коэффициент на наличие железнодорожных путей.

Кроме того, при осмотре им была установлена невозможность подключения коммуникаций к объектам-аналогам № 1, № 2 и № 3, поскольку необходимые мощности для подключения объектов промышленного назначения к коммуникациям на самих участках и вблизи них отсутствуют, на объекте-аналоге № 4 он обнаружил возможность подключения электроснабжения, но не установил возможности подключения газо- и водоснабжения. С учетом данных обстоятельств им были применены соответсвующие корректировки на наличие инженерных коммуникаций к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 – в размере 50 %, к объекту-аналогу № 4 – в размере 35 % в пределах значений границ доверительных интервалов по городам России согласно таблице 137 Справочника оценщика недвижимости – Земельные участки, под редакцией ФИО3, Нижний Новгород, 2017 год.

Суд не соглашается и с доводом административного истца о несопоставимости объектов-аналогов №№ 1, 2 и 4 с объектом оценки по сегменту рынка.

Судебный эксперт ФИО15 подтвердил, что, хотя вид разрешенного использования объектов-аналогов №№ 1 и 2: для сельскохозяйственного производства, они находятся согласно Правилам землепользования и застройки города Рязани в градостроительной зоне П1 (промышленной) в Северо-Западном промузле г.Рязани, где перевод в другой вид разрешенного использования носит уведомительный характер. Объект-аналог № 4 находится в Северной промзоне г.Рязани и не ограничен в использовании под промышленные объекты. Исходя из окружающей застройки, местоположения, цены, наиболее эффективным использованием (НЭИ) земельных участков, являющихся объектами-аналогами №№ 1,2,4 будет под промышленное назначение, что в соответствии с ФСО № 7 позволяет эксперту для проведения исследования принимать эти земельные участки как имеющие промышленное назначение и сопоставимые по сегменту рынка с объектом оценки, в связи с чем при проведении оценки применение каких-либо коэффициентов на вид разрешенного использования не требуется.

Как объект оценки, так и все объекты-аналоги расположены в промзонах: объект оценки – <адрес>, объекты-аналоги № 1 и № 2 – в Северо-Западном промузле, объект-аналог № 3 – в Песочинском промузле, объект-аналог № 4 – в Северном промузле г.Рязани, в связи с чем с соответствии со Справочником оценщика недвижимости – Земельные участки, под редакцией ФИО3, Нижний Новгород, 2017 год, местоположение всех объектов в пределах населенного пункта определено им как "Окраины городов, промзоны" и применен соответствующий коэффициент местоположения – 0,74 по всем объектам.

Судебный эксперт ФИО15 также пояснил, что все примененные им корректирующие коэффициенты предусмотрены Справочником оценщика недвижимости – Земельные участки, под редакцией ФИО3, Нижний Новгород, 2017 год. Поскольку все объекты имеют хорошие подъездные пути, им применена корректировка на подъездные пути в размере 0 % ко всем объектам-аналогам. При этом, ни объект оценки, ни объекты-аналоги не имеют прямого выезда на автомагистрали, в связи с чем им применена корректировка на расположение относительно автомагистралей также в размере 0 % ко всем объектам-аналогам. Объект оценки и объекты-аналоги № 1 и № 2 имеют хорошую транспортную доступность и находятся вблизи дорог, подъезд грузового транспорта к объектам-аналогам № 3 и № 4 затруднен, что позволило ему применить корректирующие коэффициенты на транспортную доступность к объектам-аналогам № 1и № 2 – в размере 0 %, к объектам-аналогам № 3 и № 4 – в размере 22 %. Исходя из промышленного использования всех объектов-аналогов им применена корректировка на торг в размере 11, 5 %.

При проведении судебной экспертизы и в судебном заседании 06.02.2020 года эксперт ФИО15 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Судом 06.02.2020 года ему разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 49 КАС РФ, которые ему понятны. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований не доверять заключению повторной судебной экспертизы, считая ее выводы о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года правильным.

Отчет <скрыто> о рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года земельного участка с кадастровым номером № противоречит заключению повторной судебной экспертизы, в связи с чем не может быть признан судом достоверным. Рецензии на заключение судебного эксперта ФИО15 специалиста ФИО22 представленные Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, выводы судебной экспертизы не опровергают.

Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельного участка истца судебным экспертом ФИО15 сторонами не приведено.

Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением повторной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, его требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной обоснованно и суд признает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы в размере 47 238 060 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агротехстрой» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 47 238 060 рублей.

Датой подачи заявления считать 18 июня 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в мотивированной форме.

Судья: подпись Милашова Л.В.

Копия верна:

Судья: Милашова Л.В.