Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО6 об оспаривании результата определения кадастровой стоимости нежилого здания,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 559,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 632 394 руб. по состоянию на 13 ноября 2018 года.

В обоснование заявленного требования указано, что ФИО6 является собственником названного нежилого здания, кадастровая стоимость которого, отраженная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «НЭО» об оценке № <данные изъяты> от 06 сентября 2021 года, что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 4-8).

Определением судьи Челябинского областного суда от 09 сентября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», Администрация г. Челябинска (т. 1 л.д. 1-2).

Административный истец ФИО6, ее представитель ФИО7 в суд не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили. В судебном заседании 25 ноября 2021 года представитель административного истца ФИО7 заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду наличия ошибок в заключении эксперта ООО ОК «Гудвилл».

Представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, представители заинтересованных лиц ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», администрации г. Челябинска в суд не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от 02 сентября 2021 года ФИО6 является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 559,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 12-14).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01 сентября 2021 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> отражена в размере 27 723 013,2 руб. по состоянию на 13 ноября 2018 года (т. 1 л.д. 11).

В отзыве Управления Росреестра по Челябинской области от 23 сентября 2021 года указано, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 27 723 013,2 руб. определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области на основании ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности на дату 13 ноября 2018 года исходя из результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П (т. 1 л.д. 220-221).

В то же время согласно представленному административным истцом отчету ООО «Негосударственная экспертная организация» об оценке от 06 сентября 2021 года № <данные изъяты> рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13 ноября 2018 года составляет 12 632 394 руб. (т. 1 л.д. 16-163).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости принадлежащего ей нежилого здания затрагивает ее права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление налога на имущество, подлежащего уплате административным истцом (в силу ст.ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, в том числе нежилых зданий, определяется как их кадастровая стоимость), административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет ООО «Негосударственная экспертная организация» об оценке от 06 сентября 2021 года № <данные изъяты>, составленный оценщиком ФИО1 которая является членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеет диплом о профессиональной переподготовке по направлению «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, застраховавшая ответственность в СПАО «РЕСО-Гарантия по полису № <данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с 2013 года.

В силу ч. 4 ст. 9, ч. 1 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, который самостоятелен в выборе оценщика.

На основании ч. 1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области определением суда от 27 сентября 2021 года была назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности отчета об оценке и размере рыночной стоимости нежилого здания, проведение которой поручалось эксперту ООО ОК «Гудвилл» ФИО2.

Исходя из ч. 1 ст. 82 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу ст. 62, ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

При этом в соответствии с чч. 1, 2 ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По смыслу приведенных положений процессуального закона заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Полученное в суде заключение эксперта может быть поставлено под сомнение или опровергнуто только в случаях и в порядке, предусмотренных в ст. 83 КАС РФ.

Заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает заключение эксперта с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Согласно заключению эксперта ООО ОК «Гудвилл» № <данные изъяты> от 29 октября 2021 года эксперт ФИО3. пришла к выводу о том, что отчет № <данные изъяты> от 06 сентября 2021 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный ООО «НЭО», недостоверен и несоответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов оценочной деятельности. Выявленные нарушения законодательства существенны и влияют на стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 559,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 13 ноября 2018 года составляет 27 265 700 руб. (т.2 л.д. 5-62).

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения заключение эксперта ООО ОК «Гудвилл» № <данные изъяты> от 29 октября 2021 года, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, основано на результатах подробного анализа стандартов оценки и требований законодательства, предъявляемых к отчету об оценке, содержит развернутое описание объекта оценки и его аналогов, соответствующее обоснование выбранных экспертом методов исследования, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, определение наиболее эффективного использования объекта оценки, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого здания, примененные экспертом корректировки и другие необходимые сведения.

При проверке отчета об оценке № <данные изъяты> от 06 сентября 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Негосударственная экспертная организация» ФИО4., эксперт установил, что оценщик допустил нарушения ст. 11 Закона об оценочной деятельности, пп. 8з, 8и ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7, которые выразились в следующем:

- на стр. 73-75 отчета в таблице 23 расчет рыночной стоимости объекта недвижимости из цены арендной ставки не исключен НДС. Согласно п. 6 допущений ставки аренды приведены с учетом НДС. Данное допущение вводит пользователя отчета в заблуждение;

- на стр. 30-35 в разделе 8.4 «Информация о спросе и предложениях на рынке, к которому относится объект оценки» приведена информация о «Земельном фонде Челябинской области по состоянию на 01 января 2018 года», а также «Анализ рынка земель Челябинской области» при условии, что на стр. 30 отчета оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки – «как рынок офисно-торговых объектов свободного назначения (зданий и помещений), расположенных в Челябинске, в <данные изъяты> районе». Следовательно, раздел «Информация о спросе и предложениях на рынке, к которому относится объект оценки» следует проводить по рынку офисно-торговых объектов свободного назначения. Данный раздел вводит пользователя отчета в заблуждение;

- на стр. 35-38 в разделе 8.5 «Анализ рынка офисно-торговой недвижимости в Челябинской области» приведен на основании статьи «Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске», размещенной на сайте <данные изъяты>. Данная статья подготовлена на основании анализа цен и предложений по офисной недвижимости 2015 года. Дата оценки объекта оценки является 13 ноября 2018 года. Оценщиком приведена неактуальная на дату оценки информация об анализе рынка офисной недвижимости, кроме того, не приведена информация о торговой недвижимости;

- на стр. 39 и 40 отчета приведена информация предложений о продаже и аренде зданий/помещений из перечисленных источников информации – сайты <данные изъяты>; <данные изъяты>/, <данные изъяты>, <данные изъяты>/. Всего приведено 12 предложений – по 6 предложений по продаже и аренде зданий/помещений, из них 11 предложений приведено с сайта <данные изъяты>/, т.к. он является сайтом с архивными объявлениями сайта <данные изъяты>, с большим количеством предложений. Согласно сайту <данные изъяты>/ на дату оценки 13 ноября 2018 года было 612 предложений по продаже и аренде помещений/зданий офисно-торгового назначения, расположенных в <данные изъяты> районе г. Челябинска. Таким образом, оценщик не провел полноценный анализ всех сопоставимых с объектом оценки предложений по продаже и аренде зданий/помещений. Также оценщиком не приведен интервал значений цен по продаже и аренде предложений;

- на стр. 40 отчета приведена «выборка» предложений по аренде. Предложения №№ 2, 3 источник информации <данные изъяты>/, идентификаторы объявлений <данные изъяты>, <данные изъяты>. Согласно приведенным скриншотам объявлений на стр. 99, 100 отчета помещения имеют площадь 150 кв.м и 223 кв.м соответственно, в таблице № 15 на стр. 40 площадь помещений указана 631 кв.м и 2 960 кв.м. соответственно. Данные по площади объявлений вводят пользователя отчета в заблуждение;

- на стр. 40 отчета приведена «выборка» предложений по аренде. Предложение № 4, источник информации <данные изъяты>, идентификатор объявления <данные изъяты>, согласно приведенному скриншоту объявления на стр. 100 отчета цена аренды составляет 600 руб. за кв.м, что прописано в тексте объявления, в самом отчете на стр. 40 прописана цена за 1 кв.м – 200 руб. Данные по арендной ставке объявления вводит пользователя отчета в заблуждение;

- оценщиком неверно применен сборник 33 «Здания и сооружения торговых предприятий», отдел 1 «Магазины», таблица 5 «Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли двухэтажные и более». Так как согласно приведенному в приложении к отчету техническому паспорту на объект оценки, стр. 111-122, основное здание, литера А1, является одноэтажным зданием, а пристройка, литера А2, является двухэтажным зданием, следовательно, необходимо было разделить оценку литер А1 и А2 по соответствующим справочникам;

- оценщиком не учтено, что объект оценки имеет дверные и оконные проемы, необоснованно применены корректировки на отделочные работы, на отсутствие внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств, на прочие работы, в связи чем не подтверждена и необоснованно введена поправка на отсутствие конструктивных элементов в размере 45 %;

- данные по корректировке К1, К2 на стр. 55, 56 отчета разнятся с технической частью сборника, что вводит пользователя отчета в заблуждение;

- на стр. 57 в отчете не приведено обоснование применения коэффициента для административного здания;

- на стр. 58 отчета не указано, как влияет месторасположение объекта относительно крупных автомагистралей района города на прибыль предпринимателя для того, что применить величину предпринимательской прибыли в размере 17,6 % из низшей границы интервала;

- на стр. 60 отчета в таблице 16 «Расчет стоимости строительства» допущена арифметическая ошибка, при определении стоимости строительства без учета НДС (до прибавления прибыли предпринимателя);

- на стр. 59 отчета оценщиком приведен расчет физического износа методикой эффективного возраста в размере 7,65 %. На стр. 60 отчета оценщик указывает, что физический износ объекта исследования определен в размере 82,5 %. Данные по размеру физического износа здания вводят пользователя отчета в заблуждение. Также при пересчете значений, приведенных в формуле на стр. 59, получается другой процент износа, что свидетельствует о наличии арифметической ошибки;

- внешний (экономический) износ оценщиком введен необоснованно. В отчете отсутствует описание признаков, которые очевидно влияют на объект оценки.

На основании изложенного, эксперт пришел к выводу, что расчет в рамках затратного подхода подготовлен с ошибками, в том числе арифметическими, которые влияют на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Кроме того, расчеты стоимости в рамках сравнительного подхода на стр. 64-66 отчета приведены с ошибками и неверно введенными корректировками, так:

- расчет корректировки на условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки) приведен с методологической ошибкой. Необходимо было применить среднюю стоимость продажи торгового помещения по состоянию на октябрь 2018 года;

- корректировка на доступ к объекту применена для аналогов №№ 1, 2 в размере 1,25. Ведение данной корректировки некорректно, т.к. аналоги №№ 1, 2 имеют свободный доступ.

- согласно п. 22б ФСО-7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Аналог № 2 не сопоставим с объектом оценки, так как в него входит земельный участок, магазин и склад;

- на стр. 66 отчета указана стоимость за 1 кв.м в размере 89741 руб., что является технической опиской, которая вводит пользователя отчета в заблуждение.

На основании изложенного, эксперт пришел к выводу, что расчет в рамках сравнительного подхода подготовлен с ошибками, которые влияют на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Расчеты стоимости в рамках доходного подхода на стр. 73-75 отчета приведены с ошибками и неверно введенными корректировками, так:

- расчет корректировки на условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки) приведен с методологической ошибкой. Необходимо применение средней стоимости аренды торгового помещения по состоянию на октябрь 2018 года;

- на стр. 73 отчета допущена арифметическая ошибка, при расчете введении корректировки на условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки) оценщик вводит корректировку для аналогов № 1 и № 3, но сумма не корректируется. Корректировка на другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (тип объекта) для аналога № 1, введена необоснованно, так как данный аналог имеет площадь не 200 кв.м, а 2804,7 кв.м, следовательно, отсутствие корректировки в размере 1,09 некорректно и необоснованно.

На основании изложенного, эксперт пришел к выводу, что расчет в рамках доходного подхода подготовлен с ошибками, которые влияют на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

В ходатайстве представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы выражено несогласие с частью выявленных экспертом нарушений в отчете ООО «НЭО» № <данные изъяты> от 06 сентября 2021 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с поступившим ходатайством судом была допрошена эксперт ООО ОК «Гудвилл» - ФИО5., которая в судебном заседании дала показания и представила письменное мнение по недочетам в заключении эксперта, отмеченным представителем административного истца.

Вопреки указанию представителя административного истца суд соглашается с выводом эксперта о том, что в отчете об оценке приведены противоречивые сведения относительно применения НДС при расчете стоимости объекта оценки, что вводит пользователя отчета в заблуждение. При расчете доходным подходом в отчете не содержится упоминание об НДС в цене арендных ставок, в то время как на стр. 8 в п. 6 отчета указано, что рынок аренды объектов, аналогичных оцениваемому, свидетельствует о том, что при сдаче в аренду торговых зданий, помещений и комплексов с административной составляющей ставки аренды приведены с учетом НДС. Кроме того, в рамках сравнительного подхода оценщик в отчете вычитает НДС из полученной стоимости.

Из отчета об оценке, как правильно указал эксперт, не усматривается, что оценщик исследовал все предложения по продаже и аренде помещений/зданий офисно-торгового назначения, расположенных в <данные изъяты> районе г. Челябинска, которые имелись на дату оценки 13 ноября 2018 года, в то время как экспертом установлено, что таких предложений на сайте <данные изъяты>/ было 612.

Также суд полагает правомерным замечание эксперта о необоснованности применения оценщиком сборника 33 «Здания и сооружения торговых предприятий», отдел 1 «Магазины», таблица 5 «Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли двухэтажные и более» для расчета всего нежилого здания, которое состоит из основного одноэтажного здания, литера А1, и двухэтажной пристройки, литера А2, что требовало от оценщика произвести оценку литер А1 и А2 по разным справочникам.

Утверждение эксперта о том, что объект оценки имеет дверные и оконные проемы, а также санитарно-технические и электротехнические устройства подтверждается фотографиями, содержащимися в отчете об оценке, на которых видны заполнения оконных проемов и частично дверных проемов, а также наличие радиаторов батарей отопления и электрооборудования. Кроме того, экспертом верно отмечено, что отсутствие на фотографиях санитарно-технического оборудования не свидетельствует об отсутствии самой разводки водопровода и канализации, наличие которой отражено в техническом паспорте на здание.

Нельзя не согласиться с указанием эксперта на то, что расчет корректировки на условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки) приведен оценщиком с методологической ошибкой, поскольку оценщик использовал данные за целый месяц ноября 2018 года, в то время как датой оценки являлось 13 ноября 2018 года, а в соответствии с п. 19 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Что касается наличия у объекта-аналога № 1, использованного в отчете об оценке, ограждения территории, суд не может расценить данное обстоятельство, как расположение данного объекта на закрытой территории (территории промбазы), о которой идет речь в справочнике оценщика недвижимости – 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», поскольку ограждение объекта-аналога № 1 является ограждением самой территории для удобства пользования.

Ссылка представителя административного истца на то, что объект-аналог № 2, использованный в отчете об оценке, находится на закрытой территории, является несостоятельной, так как в качестве иллюстрации представлен объект недвижимости, который не имеет отношения к объекту-аналогу № 2. В действительности согласно представленным экспертом фотографиям объект-аналог № 2 не находится на закрытой территории.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что оценщиком при составлении отчета об оценке допущены иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые не оспаривались стороной административного истца, при этом сами по себе являются существенными и влекущими искажение результатов оценки, суд соглашается с выводом эксперта о недостоверности отчета об оценке.

Заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, произведенное на основании имеющихся в деле документов и натурного осмотра. Наиболее эффективным использованием объекта оценки определено использование его как офисно-торгового объекта свободного назначения, расположенного в Ленинском районе г. Челябинска. Также экспертом проведен анализ рынка объекта исследования, в том числе основных макроэкономических тенденций социально-экономического развития РФ за январь-октябрь 2018 года, основных показателей социально-экономического развития Челябинской области за январь-октябрь 2018 года, денежных доходов населения в январе-октябре 2018 года, основных показателей социально-экономического развития городов и районов Челябинской области в указанный выше период, информации об экологических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта исследования, сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, анализ офисно-торговой недвижимости в г. Челябинске, рынка коммерческой недвижимости 2018 года.

Осуществив первоначальную подборку предложений по продаже нежилых зданий офисно-торгового назначения, расположенных в <данные изъяты> районе г. Челябинска, из 20 предложений, эксперт в качестве объектов-аналогов выбрал 3 объекта наиболее сопоставимых с объектом оценки. Также из первоначально отобранных 11 предложений по аренде нежилых зданий офисно-торгового назначения, расположенных в <данные изъяты> районе г. Челябинска, эксперт выбрал 3 в качестве объектов-аналогов. Проанализировав информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов, эксперт произвел описание процесса оценки объекта исследования в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

Производя расчет рыночной стоимости нежилого здания, эксперт, учитывая специфику оцениваемого объекта, а также сегмент рынка, к которому он относится, принял решение о расчете стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. Согласно произведенным экспертом расчетам стоимость объекта оценки, полученная в рамках затратного подхода, составляет 27 487 059 руб., в рамках сравнительного подхода – 27 729 251 руб., в рамках доходного подхода – 26 662 669 руб. При согласовании результатов оценки, полученных разными подходами к оценке, эксперт применил метод экспертной средневзвешенной оценки и определил рыночную стоимость нежилого здания по состоянию на 13 ноября 2018 года в размере 27 265 700 руб.

По делу не установлено обстоятельств, которые бы могли вызвать сомнения в обоснованности заключения эксперта или указывали на противоречие в выводах эксперта, в связи с чем суд не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов подлежит удовлетворению с указанием установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, – в сумме 27 265 700 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 07 сентября 2021 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу ст. 106 настоящего Кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В ходатайстве ООО ОК «Гудвилл» об оплате экспертизы заявлена просьба возместить стоимость проведенной судебной экспертизы в сумме 45 000 руб.

В силу ч. 3 ст. 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 1 п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

На основании ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Проверяя конституционность положений ст. 111 КАС РФ применительно к вопросу о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, Конституционный Суд РФ, исходя из того, что даваемые Верховным Судом РФ разъяснения по вопросам судебной практики с целью устранение неопределенности нормы применительно к конкретной сфере общественных отношений в судебной практике допускают придание тем или иным законоположениям нормативно-правового смысла, влекущего нарушение реализуемых на их основе конституционных прав, в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П признал положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ не соответствующими Конституции РФ, ее ст.ст. 19 (чч. 1 и 2), 35 (чч. 1, 2 и 3), 46 (чч. 1 и 2), 53, 55 (ч. 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В этом же постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П указано, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить соотношение размера судебных расходов, связанных с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В силу п. 2 решения Челябинской городской Думы от 24 ноября 2015 года № 15/20 «О введении налога на имущество физических лиц в городе Челябинске» в отношении нежилого здания налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, и налоговая ставка в отношении указанного объекта недвижимого имущества устанавливается в размере 0,5 процента.

В соответствии с приведенными выше правовыми нормами сумма налога на имущество физических лиц для ФИО6 за год в отношении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> исходя из оспоренной кадастровой стоимости (27 723 013,2 руб.) составит 138 615 руб., исходя из установленной судом кадастровой стоимости (27 265 700 руб.) – 136 329 руб. Таким образом, налоговая выгода в год составит 2286 руб., что существенно ниже расходов по оплате судебной экспертизы.

Кроме того, установленная экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 27 265 700 руб. ниже оспоренной кадастровой стоимости в размере 27 723 013,2 руб. на 457 313,2 руб. (разница составляет 1,65 %).

Таким образом, принимая во внимание приведенные выше положения КАС РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда РФ с учетом приданного им Конституционным Судом РФ толкования, а также, что налоговая выгода административного истца в связи с изменением кадастровой стоимости нежилого здания не превышает стоимость производства судебной экспертизы, допущенное при установлении кадастровой стоимости нежилого здания ее расхождение (на 1,65 %) с рыночной стоимостью на ту же дату укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не является существенным, не свидетельствует о повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц, ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости, суд считает возможным возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО6 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 559,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 27 265 700 руб. по состоянию на 13 ноября 2018 года.

Датой подачи заявления считать 07 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с ФИО6 в пользу ООО ОК «Гудвилл» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов