Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Инвестиционная компания «Макарово» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Инвестиционная компания «Макарово» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласился, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> не оспаривал стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом не согласился, возражал против назначения повторной судебной экспертизы.

В своих письменных пояснениях представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривал стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом не согласился, принятие решения оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 28620 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 38 329 621,2 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-2209.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «ПМ-Консалт».

Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет – 1 410 000,00 руб.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 36 125 309,00 руб.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил рецензию на заключение эксперта, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

От экспертной организации по данным замечания в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.

Так, в своих письменных ответах эксперт пояснил, что в своем заключении провел исследование территориальной зоны объекта оценки стр. 20 заключения рис. <данные изъяты>. Объект оценки относится к зоне СХ-3 для сельскохозяйственного производства.

При этом упоминаемый рецензентом объект аналог <данные изъяты> также имеет вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, о чем указано в объявлении.

То есть участки предлагаются на продажу именно как земли сельскохозяйственного использования, упоминание или будущий перевод земли в другое назначение на цене не отражается, так как данное событие на дату подачи объявления еще не произошло.

Относительно замечания о том, что экспертом не был учтен фактор срочной продажи объекта аналога <данные изъяты>, эксперт указал, что упоминание в тексте объявления «срочная продажа» не может в полной мере свидетельствовать действительно о срочности продажи, но может быть, к примеру рекламной составляющей продавца. В тексте не упоминается о причинах срочной продажи (например финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств), а, как правило, такие обстоятельства указываются продавцом. Поэтому эксперт счел, что корректировка по данному обстоятельству будет излишней.

На замечание истца о том, что экспертом некорректно сведена корректировка на конфигурацию, форму и рельеф для аналогов <данные изъяты>, 3, эксперт пояснил следующее.

Рецензент предлагает провести корректировку для данных аналогов на основании данных «Справочника оценщика недвижимости 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения», Нижний Новгород 2018, под ред. Лейфера Л.А. с применением значения корректировки для земельных участков «под пашни».

При этом, по мнению эксперта, стоит отметить, что в объявлении данных объектов аналогов продавец указывает, что участок прямоугольной правильной формы и на приведенных в объявлении фото не видно «большого количества деревьев и кустарников». То есть можно сделать вывод о том, что корректировка в 37% для данного участка излишняя. Приведенное фото в рецензии не доказывает того, что участок значительно зарос деревьями и кустарниками.

На замечание истца о том, что к подобранным аналогам необоснованно введена корректировка на наличие обременений связанных с объектом недвижимости, эксперт пояснил, что по данным Геопортала Подмосковья объект оценки обременен: Охранная зона ф.6 с РТП-4 Охранная зона инженерных коммуникаций Площадь пересечения: 2906 кв.м, процент пересечения 10.2%, охранная зона ф.7 с РТП-4, охранная зона инженерных коммуникаций, площадь пересечения: 1812 кв.м, процент пересечения 6.3%.

Данный факт имеет ценообразующее значение и это учитывалось при расчете корректировки на обременения (стр. 44 заключения Таблица <данные изъяты>).

Упоминаемое рецензентом обстоятельство нахождения в приаэродромной территории также исследовалось в заключении при расчете корректировки на местоположение. (Близость объектов, нарушающих экологию местности (Мусорный полигон, ЛЭП, транспортная магистраль с большой интенсивностью движения, ж/д, аэропорт). Эксперт в своем заключении пришел к тому же выводу, что и рецензент - данная корректировка не требуется.

По замечанию о том, что осуществлявший расчет рыночной стоимости объекта исследования и составивший заключение эксперт не обладает правом на осуществление оценочной деятельности, эксперт указал следующее.

Наиболее распространенным недостатком практики производства судебных строительно-технических по определению рыночной стоимости объекта является проецирование правил оформления Отчета об оценке на Заключение эксперта при том, что структура и содержание этих документов существенно отличаются друг от друга и отражают ход и результаты различных видов деятельности. В первом случае это оценочная деятельность, во втором - судебно-экспертная.

В Комментированных заключениях экспертов по судебной строительно-технической экспертизе, выпущенных ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России в 2015 году, представлен исчерпывающий перечень основных различий в деятельности оценщика и судебного эксперта при определении рыночной стоимости объектов в рамках проведения строительно-технических экспертиз, а именно:

а) деятельность оценщика регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от <данные изъяты> № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки; судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ведомственными инструкциями и приказами Минюста России;

б) оценка осуществляется на договорной основе, при этом одна сторона договора - заказчик оценки, другая (исполнитель) - оценщик. Назначение и производство судебной экспертизы, предметом которой является рыночная и иная стоимость объектов оценки, осуществляется в установленном процессуальным законом порядке;

в) результаты исследований оценщика отражаются в Отчете об оценке, результаты исследований судебного эксперта - в Заключении эксперта. Эти документы существенно отличаются друг от друга по структуре, содержанию и правилам оформления. Требования к Отчету оценщика изложены в указанных выше источниках, регламентирующих оценочную деятельность.

Требования к Заключению эксперта изложены в законах и подзаконных актах, регламентирующих судебно-экспертную деятельность;

г) в методическом плане судебный эксперт обладает более широкими полномочиями в отличие от оценщика. Он может использовать как методические положения, изложенные в ФЗ <данные изъяты> и Федеральных стандартах оценки, так и любые иные источники, содержащие информацию, необходимую ему для формирования методики конкретного исследования при должном (предусмотренном процессуальным законодательством) обосновании. Оценщик же должен руководствоваться исключительно методическими положениями, указанными в ФЗ <данные изъяты> и Федеральных стандартах оценки;

д) в процедурном плане оценщик обладает более широкими полномочиями по сравнению с экспертом. Так, например, он вправе интервьюировать лиц, обладающих информацией, которую он может использовать как исходную при проведении оценки. Эксперт же может лишь ходатайствовать о допросе такого лица и участвовать в этом допросе, задавать допрашиваемому вопросы. Протокол допроса он может использовать в качестве надлежащего, с точки зрения закона, источника доказательственной информации.

Деятельность оценщика регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от <данные изъяты> № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки; судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ведомственными инструкциями и приказами Минюста России.

Согласно ч.2 ст. 13 ФЗ от <данные изъяты> «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», определение уровня квалификации экспертов и аттестация их на право самостоятельного производства судебной экспертизы осуществляются экспертно-квалификационными комиссиями в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующего уполномоченного федерального государственного органа. Уровень квалификации экспертов подлежит пересмотру указанными комиссиями каждые пять лет.

Государственный судебный эксперт Прибытков Д.В. имеет диплом о профессиональной переподготовке Российского федерального центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации по программе экспертной специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости».

Таким образом, замечание рецензента, по мнению эксперта, необосновано, уровень квалификации Прибыткова Д.В. полностью соответствует профессиональным и квалификационным требованиям, предъявляемым к государственным судебным экспертам действующим законодательством.

Утверждение истца о том, что в связи с неполностью выполненным анализом рынка исследуемого объекта эксперту не удалось получить полную картину рынка недвижимости, эксперт посчитал также необоснованным, добавив, что в заключении приведен анализ рынка достаточный для того, чтобы определить границы и ориентиры рыночной стоимости объекта оценки.

В «Методических рекомендациях по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз» Под общей редакцией доктора юридических наук А. Ю. Бутырина нет требования приводить в заключении анализ рынка объекта исследования, в том числе анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Таким образом, в своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы изложенные в замечаниях не повлияли на выводы изложенные в заключении.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что государственный эксперт Прибытков Д.В., проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Инвестиционная компания «Макарово», поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 28620 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, сельское <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 36 125 309,00 (Тридцать шесть миллионов сто двадцать пять тысяч триста девять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья Н.Е. Невейкина