Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шорникова Е.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Шорникова Е.В. обратилась в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости – здание, наименование: коровник с блоком, площадь 3679,4 кв.м, адрес: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости – 2 835 000 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование административного иска указано, что Шорникова Е.В. является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. В соответствии с выписками из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 37 837 648,88 руб. Дата определения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ на дату ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составила 2 835 000,00 руб.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно выше рыночной, следовательно, административный истец вынужден платить налог на земельный участок в большем размере, чем нарушаются его права и законные интересы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Управление Росреестра по Ленинградской области, Правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Веревское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области.

В представленных ранее письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Савченко О.А. вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда, при этом указала, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 № 257. Представленный административным истцом отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером № не соответствует федеральным стандартам оценки, в частности ввиду недостаточной обоснованности вывода оценщика о наиболее эффективном использовании объекта в качестве коровника, при не рассмотрении альтернативных наиболее востребованных в настоящее время вариантов использования нежилого здания; проведения анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, исходя из данных об объектах, выставленных на продажу по истечении несколько лет после даты, по состоянию на которую производится оценка; при расчетах учтено функциональное устаревание объекта оценки, однако в отчете информация о параметрах и критериях, которым оцениваемый объект не соответствует, отсутствует; отсутствия информация о факторах, влияющих на обесценивание объектов оценки; при определении прибыли предпринимателя, оценщиком не учитывается стоимость приобретения прав на земельный участок.

В письменных возражениях представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее также Учреждение) - Караник Р.В. вопрос об удовлетворении требований оставляет на усмотрение суда, при этом указал, что объект недвижимости с кадастровым номером с кадастровым номером № учтен в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, имеет кадастровую стоимость в размере 37 837 648,88 руб., которая определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Указанный объект был оценен в рамках проведенных работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости (пообъектная оценка), результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно таблице 5.5 муниципальный район Гатчинский (1-100000).

Также указал, что Учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, а действует как орган учета сведения. На сегодняшний день оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости земельных участков Учреждение принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. Учреждение не является заказчиком проведения работ по государственной кадастровой оценке на территории Ленинградской области, не является исполнителем указанных работ, не утверждало результаты государственной кадастровой оценки. Согласно приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №П/0515 Учреждение наделено отдельными полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН. При этом данным приказом Учреждение не наделено полномочиями по осуществлению кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

В письменных возражениях представитель администрации Веревского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области Ковыляк С.М. полагал административный иск не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на то, что существенное снижение кадастровой стоимости по заявленным требованиям значительно снизит налоговые доходы, поступающие в местный бюджет, при этом считал, что представленный отчет об оценке и подлежит проверке на предмет соответствия его федеральным стандартам оценки в рамках судебной экспертизы, равно как и определение рыночной стоимости заявленного объекта.

В судебном заседании представитель административного истца Шорникова Е.В. - Зеленчук О.В. требования административного искового заявления поддержал.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А. оставила рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Административный истец Шорникова Е.В., представители Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и администрации муниципального образования Веревское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) неявка названных представителей не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз «О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в частности установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.

Как следует из материалов дела, за Шорниковой Е.В. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – здание, наименование: коровник с блоком, площадь 3679,4 кв.м, адрес: <адрес>, кадастровый №, <данные изъяты> года постройки.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 37 837 648,88 руб. Дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ. Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГг. №.

Согласно таблице 5.5 муниципальный район Гатчинский, содержащейся в приложении к постановлению правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, объект недвижимости с кадастровым номером № прошел пообъектную оценку, результаты которой определены в позиции под № в размере 37 837 648,88 руб.

Из представленного административным истцом в суд отчета ООО «<данные изъяты>» об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составляет 2 835 000 руб.

Отчет подготовлен оценщиком Я., членом НП СРО «<данные изъяты>».

В соответствии со ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом приведенных административным ответчиком правительством Ленинградской области замечаний к отчету и наличием сомнений в итоговой величине рыночной стоимости объекта недвижимости, суд удовлетворил ходатайство стороны административного истца о назначении по делу судебной экспертизы, по результатам которой экспертом ООО «<данные изъяты>» составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ№, содержащее вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 6 730 000 руб.

Экспертиза выполнена Б., членом некоммерческого партнерства «<данные изъяты>», которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствие со ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№ и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки экспертом использован затратный подход и в качестве проверочного сравнительный подход. При этом отказ от доходного подхода обусловлен тем, что объекты производственного сельскохозяйственного назначения не сдаются в аренду в таком состоянии в каком находится объект оценки, в связи с чем для реализации доходного подхода необходимо будет прогнозировать затраты на реконструкцию объекта и прогноз доходов, отдаленных от даты оценки на достаточно долгий срок, что снижает точность оценки.

В рамках затратного похода эксперт использовал метод сравнительной единицы. Для определения затрат на строительство оценщик использовал сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.

Из указанных сборников эксперт отобрал в качестве аналогов объект по своим конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкции, объемно-параметрическим параметрам максимально схожий с объектом оценки.

С учетом выявленных экспертом отличий аналога от объекта оценки проведены необходимые корректировки, обоснование размера которых приведено в отчете.

Расчет размера прибыли предпринимателя проведен с использованием метода вмененных издержек по инвестициям, и определен экспертом в размере 4,65%.

Физический износ определен методом экономического возраста и принят в расчетах в размере 75,07%

Функциональное устаревание принято оценщиком в размере 0, поскольку объект оценки не используется.

Внешнее устаревание объекта оценки принято оценщиком равным 23,79% на основе справочников расчетных данных для оценки и консалтинга.

Затратным подходом эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 6 730 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

При определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом эксперт в качестве аналогов использовал объекты, расположенные в Тихвинском, Бокситогорском, Волосовском, Тосненском, Приозерском и Кингисеппском районах Ленинградской области, провел корректировки на передаваемые имущественные права, на динамику рынка, на условия рынка (скидки к ценам), на площадь, на местоположение.

Сравнительным подходом эксперт определил размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в границах интервала 6 480 000 – 21 300 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам согласования полученных результатов оценки, итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки определен экспертом в размере 6 730 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ не может быть принят судом в качестве доказательства с достоверностью свидетельствующего о рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 835 000 руб., учитывая, что оценщиком использовался исключительно затратный подход, без достаточного обоснования невозможности применения сравнительного подхода в качестве проверочного.

При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере равном рыночной стоимости (2 835 000 руб.) подлежит удовлетворению в части установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости 6 730 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление Шорникова Е.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости – здание, наименование: коровник с блоком, площадь 3679,4 кв.м, адрес: <адрес>, кадастровый № равной его рыночной стоимости 6 730 000 (шести миллионам семьсот тридцати тысячам) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части заявленного требования отказать.

Датой подачи заявления Шорникова Е.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 октября 2020 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.А. Боровской

Решение в окончательной форме изготовлено 08 февраля 2021 года.