Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 13 декабря 2018 года в размере 4 708 678 руб., земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию 1 января 2014 года в размере 4 392 255 руб., нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию 1 января 2016 года в размере 7 172 356 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником указанных объектов недвижимости. Заявитель считает, что кадастровая стоимость спорных земельных участков и нежилого здания по состоянию на указанные даты существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчётах об оценке, что нарушает его права как налогоплательщика.

Также ФИО3 просит восстановить срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО3 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 13 декабря 2018 года в размере 10 557 000 руб.; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 7 965 000 руб.; кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 15 109 000 руб., определенным по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 просила суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы, просила восстановить срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности ФИО5 в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

В первоначальных возражениях Правительство Ростовской области полагало представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков и здания не соответствующими требованиям действующего законодательства об оценке.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца и представителя Правительства Ростовской области, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

В соответствии с Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости зданий, строений, сооружений утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 871 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление (объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением или оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности), адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2240 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 485,1 кв.м, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 14 832 944 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 13 декабря 2018 года в сумме 12 545 997,23 рублей.

Кадастровая стоимость нежилого здания утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 18 844 451,70 рублей.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости завышенной, и, являясь плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания в соответствие с их рыночной стоимостью, в связи с чем вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 04 сентября 2020 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований подготовленные оценщиком ООО «Гео-Дон» ФИО1 отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 22 июня 2020 года, в которых рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату оценки 1 января 2014 года составляет 4 393 255 рублей; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату оценки 13 декабря 2018 года - 4 708 678 рублей, нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату оценки 1 января 2016 года – 7 172 356 рублей.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости, содержащихся в отчетах об оценке, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводами оценщика о рыночной стоимости земельных участков и нежилого здания, с целью проверки доказательств определением Ростовского областного суда от 19 октября 2020 года назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13 декабря 2018 года, нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года. С учетом имеющейся у суда информации об экспертных организациях, квалификации работающих в них экспертов, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО ОК «Золотая цифра» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 15 от 25 декабря 2020 года, поступившему в адрес суда 29 декабря 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13 декабря 2018 года составила 10 557 000 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составила 7 965 000 руб.; кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года составила 15 109 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Ростовской области и в г. Ростове-на-Дону, рынок производственно-складской недвижимости г. Ростова-на-Дону.

Для определения рыночной стоимости объектов исследования эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, здания, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками и зданием, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка, 1 кв.м. нежилого здания. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объектов экспертизы произведена с учётом их количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объектов экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на даты определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков и кадастровую стоимость нежилого здания в размере их рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 04 сентября 2020 года.

Часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2014 года. Административный истец обратился в суд 04 сентября 2020 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство представителя административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не установлена; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, при внесении показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объектов (земельных участков – 46,3%, 15,9%; нежилого здания – 19,8%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчетов об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объектов, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО ОК «Золотая цифра» представило в суд счет и финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 90 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Восстановить ФИО3 срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 871 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление, (объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением или оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности), адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 13 декабря 2018 года в размере 10 557 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2240 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 7 965 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 485,1 кв.м, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 15 109 000 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания считать 4 сентября 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 90000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Решение в окончательной форме принято 02 февраля 2021 года

Судья Е.В. Шикуля