Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Литвинова А.Б. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Литвинов А.Б. обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (...) в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на (.....) и равной (...)

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названного земельного участка, на нем расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости. Кадастровая стоимость существенно превышает размер рыночной стоимости участка, влияет на размер арендных платежей и выкупную стоимость, тем самым затрагивает права истца.

В судебном заседании административный истец и его представитель Тинькин К.Ю. поддержали заявленные требования по изложенным в иске основаниям, выразили несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Полагали, что кадастровая стоимость должна быть установлена на основании представленного административным истцом отчета оценщика либо в размере среднеарифметического от результатов отчета об оценке и заключения судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Карелия Шлямина Ю.В., представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» Прокина К.В. оставили разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Административный ответчик Правительство Республики Карелия и заинтересованное лицо администрация Петрозаводского городского округа представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. От Правительства Республики Карелия поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Административный истец является собственником здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации здания магазина.

(.....) между истцом и органом местного самоуправления г.Петрозаводска заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка.

Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 2 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», суд находит, что результаты определения кадастровой стоимостиземельного участка затрагивают права и обязанности административного истца.

Сведения о земельном участке внесены в государственный реестр земель кадастрового района (впоследствии - государственный кадастр недвижимости) в (...) Государственный кадастровый учет в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования, категории земель, площади участка и местоположении его границ не осуществлялся.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Государственный кадастровый учет спорного земельного участка осуществлен до (.....) – даты формирования перечня объектов для проведения государственной кадастровой оценки.

Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов проводились в Республике Карелия в (...) годах на основании государственного контракта от (...), заключенного между Росреестром и (...). По результатам проведения работ составлен отчет от (...) Результаты оценки утверждены постановлением Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 №158-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов».

В соответствии со ст. 24¹⁵ Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

В результате массовой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка составила на (.....)(...)., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от (.....) и письменными объяснениями ФГБУ «ФКП Росреестра».

Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу ст. 24¹⁸ Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет оценщика (...) от (.....)(.....), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на (.....) составляет (...)

(...) проведена экспертиза вышеобозначенного отчета и выдано положительное экспертное заключение от (.....)(...)

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе судебного заседания в связи с возникновением сомнений в достоверности результатов оценки оценщика (.....) по ходатайству администрации Петрозаводского городского округа судом была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка и допущения оценщиком (...) нарушений, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Проведение судебной экспертизы было поручено индивидуальному предпринимателю (.....)

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на (.....) составляет (...). Эксперт указала, что оценщиком (...) при составлении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Так, в отчете не отражены основные стоимостные характеристики и факторы объекта оценки, которые впоследствии должны использоваться в расчетах его стоимости. Использованная оценщиком информация не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках объекта оценки. Неверно указаны сведения о стоимости аналога № 1. К ценам предложений (сделок) с аналогами применена корректировка по показателю «скидка на торг» в размере 17процентов; корректировка в таком размере является устаревшей. Аналог № 4 не расположен в районе «Центр», как ошибочно указал оценщик; корректировка на местоположение по данному аналогу не требуется. В разделе «Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки» отсутствует обоснование непринятия во внимание наличия обременения объекта оценки арендой. Неполно описаны имущественные права в отношении объекта оценки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт (.....) пояснила, что указание на стр. 4 отчета на нахождение объекта оценки в собственности администрации Петрозаводского городского округа является некорректным, поскольку арендуемый административным истцом участок относится к земельными участкам, право собственности на которые не разграничено. Такое указание, а также наличие в отчете сведений об отсутствии обременений права на участок, вводит в заблуждение лиц, использующих отчет об оценке. Однако данные неточности не влияют на итоговую стоимость участка. Остальные изложенные в заключении и допущенные оценщиком нарушения являются существенными и влияют на итоговую стоимость объекта оценки.

Оценивая отчет об оценке и заключение эксперта как доказательства по делу, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 20 постановления от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299).

На основании п. 5 ФСО № 3 в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

В нарушение п. 11 ФСО №7 оценщиком (...) не в полном объеме выполнен анализ рынка недвижимости: отсутствует анализ рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, не приведен перечень объектов, выявленных оценщиком в ходе подбора объектов-аналогов, не мотивирован выбор аналогов.

Согласно п. 25 ФСО №7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценщиком (...) не указан источник информации об аналоге № 1, отсутствуют сведения о публикации предложений его продажи, о разрешенном использовании аналога. Как пояснила суду эксперт, проверить использованную оценщиком информацию не представилось возможным, поскольку указанный в объявлении номер телефона недоступен, кадастровый номер участка и номер кадастрового квартала не указаны. Неверно указаны данные о стоимости аналога № 1.

Применительно к аналогу № 3 отсутствуют сведения о виде его разрешенного использования.

Корректировку на торг по сделкам оценщик использовал, исходя из устаревшей методической информации при наличии более поздних публикаций.

Корректировка на местоположение в размере 32 процентов применительно к аналогу № 4 не требовалась ввиду его нахождения не в центральной части Петрозаводского городского округа, а в спальном районе «Перевалка» - от центральной части города он отделен железнодорожной линией, активное движение транспорта вблизи аналога отсутствует. Пешая доступность из центрального района города к участку обеспечена лишь подземным переходом через железнодорожные пути.

Оценивая заключение эксперта как доказательство по делу, суд находит, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

В обоснование своих выводов эксперт привел объективные данные, мотивировал применение методов исследований, принятые за основу стандарты оценки. В заключении эксперта содержится информация, необходимая для достоверного определения стоимости объекта оценки. Источники информации указаны.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки. Избранные экспертом аналоги отвечают требованиям ФСО № 7, противоречий в выводах эксперта не имеется.

В этой связи кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании п. 5 ст. 4, ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24²⁰ Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление судом кадастровой стоимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

На основании ст. 24²⁰ Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения в суд – (.....)

Исходя из положений гл. 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судебные расходы по оплате услуг эксперта (.....) в размере (...) подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление удовлетворить.

Установить по состоянию на (.....) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации здания магазина, расположенного в (...), в размере его рыночной стоимости, равной (...). на период с (.....) и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Взыскать с Литвинова (...) в пользу индивидуального предпринимателя (.....) расходы на проведение экспертизы (...)

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать (...)

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.В.Соляников

Мотивированное решение изготовлено

в порядке ч. 2 ст. 177 КАС РФ 7 сентября 2016 г.