Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ванькаевой С.С. в лице представителя Глебова С.М. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Ванькаева С.С. в лице представителя Глебова С.М. обратилась в суд с административным иском, ссылаясь на то, что она на основании договора аренды земельного участка является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: *, кадастровый номер *, общей площадью 15000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную базу. Кроме того, она является собственником нежилого здания - дома-конторы, расположенного на указанном земельном участке. Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 г. № 114-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия земельных участков» составила 3623 186,7 руб. Ссылаясь на положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, считает, что результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположено принадлежащее ей на праве собственности нежилое здание, затронуты ее права и обязанности. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая его рыночную стоимость, является базой для исчисления арендных платежей и выкупной стоимости земельного участка, истец обратилась за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика С. от 10 апреля 2023 года № * рыночная стоимость земельного участка составила 1545 000 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 апреля 2023 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация Большецарынского сельского муниципального образования Республики Калмыкия.

Представителем административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Караваевой Е.Х. в суд направлен письменный отзыв Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», мотивированный следующим. Отчет № * от 10.04.2023 г., составленный в форме электронного документа, в нарушение ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП); на стр. 6 Отчета приведены неактуальные федеральные стандарты оценки и правила СРО оценщика; на стр.18 Отчета приводится ссылка на недействующий федеральный стандарт оценки – ФСО № 4; оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета, поскольку по адресным характеристикам объекта-аналога № 2 – *, находится не объект промназначения, а согласно выписке из ЕГРН расположен земельный участок с кадастровым номером *, площадью 757 кв.м., вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство, участок застроен, с коммуникациями, вследствие чего нарушены положения ч. 3 ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ. Не изучена достоверность информации об объекте-аналоге № 2, ввиду различия вида разрешенного использования к аналогу не применена поправка на назначение, на застройку объекта; при оценке также не учтены имущественные права – в отличие от объекта оценки, находящегося в аренде, объекты-аналоги находятся в собственности. Не соглашается с выбором оценщиком объектов-аналогов из соседних регионов, и, приводя данные о купле-продаже в сентябре-ноябре 2021 г. трех земельных участков, расположенных в г. Элисте Республики Калмыкия, размерами площадей, соответственно, 1146 кв.м., 153 кв.м. и 211 кв.м, а также скриншоты с Интернет-сайта https://www.avito.ru/elista/zemelnye_uchastki о продаже трех земельных участков: 1) участок 6 сот (промназначения), Республика Калмыкия, г. Элиста, 2) участок 50 сот. (ИЖС), Республика Калмыкия, г. Элиста, *, 3) участок 60 сот. (промназначения), Республика Калмыкия, г. Элиста, *, полагает, что оценщиком надлежащим образом не исследован рынок в соответствующем сегменте, в связи с чем в таблице «Проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки общим требованиям (ФЗ, ФСО, СПОД), а также ФСО № 7 в части задания на оценку» отмечает недостатки отчета в части исследования сегмента рынка оцениваемого объекта и целесообразности применения сравнительного подхода; указывает, что приложенная к отчету выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не актуальна на дату проведения оценки.

В ходе рассмотрения дела в судебном заседании 17 мая 2023 года представителем административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Караваевой Е.Х. подано ходатайство о назначении судебной экспертизы, согласно которому, ознакомившись с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка № * от 10.04.2023 г. и отзывом БУ РК «Бюро технической инвентаризации» от 04.05.2023 г. на приведенный отчет об оценке, Министерство полагает необходимым назначение по настоящему делу судебной экспертизы в целях предоставления административному ответчику возможности доказать или опровергнуть юридически значимые обстоятельства, предложив на разрешение эксперта следующие вопросы: 1) имеются ли в представленном отчете № * от 10.04.2023 г. неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта?; 2) при наличии в отчете № * от 10.04.2023 г. неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, какова рыночная стоимость объекта недвижимости? К ходатайству приложено письмо (исх. № * от 20.03.2023 г.) о возможности проведения судебной оценочной экспертизы Государственным бюджетным учреждением Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)».

В судебное заседание 25 мая 2023 года административный истце Ванькаева С.С., ее представитель Глебов С.М., представитель административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Караваева Е.Х., представители административных ответчиков Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, представители заинтересованных лиц – филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрации Октябрьского районного муниципального образования Республики Калмыкия, Администрации Большецарынского сельского муниципального образования Республики Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив никаких доводов и возражений по заявленным административным исковым требованиям и по ходатайству о назначении экспертизы.

Поскольку установленных статьями 150, 152 КАС РФ оснований отложения судебного разбирательства административного дела не имеется, суд считает возможным рассмотреть ходатайство в отсутствие не явившихся лиц, признав причину их неявки неуважительной.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ).

Согласно абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 названной статьи).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, в частности, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 декабря 2019 г., Ванькаева С.С. является собственником нежилого здания дом-контора с кадастровым номером * площадью * кв.м. расположенного по адресу: *, указанное нежилое здание находится на земельном участке с кадастровым номером *.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 апреля 2023 года № *, представленной филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия по запросу суда, земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, в пределах земельного участка расположены три объекта недвижимости, в числе которых объект с кадастровым номером *, имеется ограничение прав в виде аренды сроком действия с 22.06.2020 г. по * г., ограничение установлено в пользу Ванькаевой С.С. на основании договора аренды земельного участка № *, выданного 15.06.2020 г. Администрацией Октябрьского районного муниципального образования Республики Калмыкия.

Из содержания договора аренды земельного участка от 15 июня 2019 г. № *усматривается, что между Администрацией Октябрьского районного муниципального образования Республики Калмыкия и Ванькаевой С.С. заключен договор аренды земельного участка № *, согласно которому предметом договора является земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью 15000 кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенный по адресу: *. Согласно п. 2.1 договора способ расчета и размер арендной платы осуществляется Арендодателем на основании решения Собрания депутатов Октябрьского РМО РК № * от 20.07.2015 г., из приложения № 2 к договору видно, что при расчете годовой арендной платы учитывается кадастровая стоимость земельного участка, срок действия договора – с 15.06.2020 г. по * г. (пункт 4.2 договора).

Следовательно, административный истец, уплачивающий арендную плату земельного участка, исходя из его кадастровой стоимости, а также, как лицо, имеющее исключительное право выкупа такого участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости такого участка.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 г. № 114-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия земельных участков» кадастровая стоимость арендуемого Ванькаевой С.С. земельного участка составила 3623 186,7 руб.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 09 марта 2023 г. № *, выданной филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия, согласно которой, на основании акта об утверждении кадастровой стоимости № 114-ОД от 28.09.2022 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 3623 186,7 руб. (три миллиона шестьсот двадцать три тысячи сто восемьдесят шесть рублей 07 копеек). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью арендуемого земельного участка, административный истец обратился за проведением оценки его рыночной стоимости к независимому оценщику С., согласно отчету которого от 10 апреля 2023 года № * рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2022 года составила 1545 000 рублей.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Пунктом 2 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО VI)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В отчете об оценке от 10 апреля 2023 года № * приведено описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Применена корректировка на местоположение оцениваемого объекта и его аналогов (таб.6 справочника оценщика недвижимости 2022 г., земельные участки, ч.1, под ред. Лейфера), к аналогам 1 и 3 – 0,75, поскольку указанные объекты находятся в населенных пунктах в ближайшей окрестности областного центра, напротив, объект оценки, как и аналоги 2 и 4, относится в районному центру сельскохозяйственного района. Осуществлена поправка между ценой предложения и ценой продажи земельных участков с учетом доверительного интервала уторгования (10,8-24,9%, min – 10,8%) согласно справочнику оценщика недвижимости (2022 год, под редакцией Л.А. Лейфера, земельные участки, часть 2, таб.124). С учетом размера площади анализируемых земельных участков применена корректировка для аналога 2 - в размере 0,91. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 января 2022 года.

В связи с разрешением ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы, суд учитывает также позицию оценщика С. (от 10.05.2023 г. исх. № *), согласно которой, отчет об оценке составлен в бумажном и электронном варианте, электронный вариант подписан квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством РФ, которая находится у Заказчика оценки на электронном носителе (СД-диске). При проведении оценки применено законодательство Российской Федерации в области оценочной деятельности, в том числе федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, Стандарты и правила оценочной деятельности) по состоянию на дату проведения оценки 01.01.2022 г. В пункте 1.1 Отчета в графе «имущественные права на объект оценки» указано, что объект оценки находится в аренде у административного истца – Ванькаевой С.С., собственником объекта является Октябрьское районного муниципальное образование Республики Калмыкия, при этом положения п. 10 ФСО № 4 являлись действующими на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г. Отмечает, что приведенный БУ РК «Бюро технической инвентаризации» объект по адресу: *, не соответствует характеристикам объекта-аналога № 2, так как представленный в отчете скриншот объявления о продаже объекта по адресу: *, содержит характеристики продаваемого земельного участка, используемого в отчете в качестве аналога № 2: кадастровый номер *, общая площадь 2400 кв.м., статус земли: промназначения, данные в отчете об объекте-аналоге № 2 подтверждаются и сведениями из Публичной кадастровой карты, опубликованной на сайте Роскадастр https://roscadastr.com/map, в связи с чем отсутствует необходимость внесения поправок на назначение и застройку объекта. Отмечает, что в силу п.10 ФСО № 4, действовавшего на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г., оценка проводится, исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений. Оценщиком в ходе оценки проведен анализ рынка земельных участков категории земель: земли населенных пунктов – под производственную базу, в районе расположения объекта оценки (*) и по республике, с учетом положений пп. «б» п.11 и пп. «б» п.22 ФСО № 7 – использование аналогичных предложений объекта оценки на дату оценки, при неразвитом рынке недвижимости в требуемом сегменте рынка, принимая во внимание схожесть по характеристикам с оцениваемым объектом территорию расположения объектов-аналогов в соседних регионах (Волгоградская, Ростовская, Астраханская обл.) оценщиком приведены 19 объектов-аналогов из указанных регионов, определен диапазон интервала цен, проведен анализ различий объектов. Считает, что представленные в отзыве БТИ объекты-аналоги по сделкам имеют существенные отличия от объекта оценки, поскольку имеют расхождения по местоположению (аналоги находятся в г.Элисте, объект оценки – в п. Большой Царын), по площади (площадь объекта оценки 15000 кв.м., аналогов – 1146, 153 и 211 кв.м.). Предлагаемые к продаже аналоги также не применимы в процессе оценки ввиду расположения их в г.Элиста, кроме того, у аналогов 2 и 3 отсутствуют количественно-качественные характеристики.

Оценив изложенную в отзыве на отчет об оценке позицию представителя административного ответчика Караваевой Е.Х., а также письменную позицию оценщика Сорокина М.А., исследовав отчет № * от 10.04.2023 г., дополнительно представленные материалы, суд письменным определением от 25 мая 2023 года отказал в удовлетворении судебной оценочной экспертизы, исходя из следующего.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ, при подаче административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости к нему должен быть приложен отчет об оценке, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

К административному исковому заявлению приложены отчет № * от 10.04.2023 г. на бумажном носителе (пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком С. и скреплен его личной печатью) и СД-диск, содержащий отчет в электронном виде и файл с электронной подписью оценщика, что свидетельствует о соблюдении требований законодательства к отчету об оценке.

Приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 N 200 утверждены федеральные стандарты оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", "Виды стоимости (ФСО II)", "Процесс оценки (ФСО III)", "Задание на оценку (ФСО IV)", "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Отчет об оценке (ФСО VI)", "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", внесены изменения в некоторые приказы Минэкономразвития РФ о федеральных стандартах оценки.

Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» определены общие стандарты оценки, которыми являются федеральные стандарты оценки: ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО N 5, а также основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки.

Пунктами 10, 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" определено, что в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников; в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 (действовавшего на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200).

На странице 6 Отчета об оценке оценщиком приведены федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", на странице 18 Отчета указана ссылка на федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4), действовавших на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, и утративших силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 N 200.

Следует отметить, что используемые оценщиком положения указанных в спорном отчете об оценке федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ в 2015 году, а также их содержание не противоречат положениям действующих федеральных стандартов - ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, являющихся общими стандартами оценки, оснований для вывода о несоответствии отчета законодательству об оценочной деятельности не имеется.

Кроме того, в процессе исследования применен действующий федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, детализирующий требования к процессу проведения оценки именно объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 2 раздела I вышеприведенного федерального стандарта оценки настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные общими стандартами оценки ФСО I - ФСО VI, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

В силу пункта 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 11 ФСО N 7 анализ рынка недвижимости предполагает, в том числе, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО N 7 определено, что оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования (пункт 12 ФСО № 7).

Пунктом 20 этого же Федерального стандарта оценки предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно пункту 9 федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" основными этапами сравнительного подхода являются: 1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки; 2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них; 3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; 4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости); 5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.

В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует: 1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; 2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; 3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; 4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; 5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости (п. 10 ФСО V).

Как следует из исследованных материалов дела, оценщиком проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, изучен рынок недвижимости исходя из категории и вида разрешенного использования земельного участка – земли населенных пунктов, под производственную базу, места его расположения – в районном центре, с учетом требований пп. «б» п. 11 и пп. «б» п. 22 ФСО № 7 проанализированы фактические данные о ценах предложений в соседних регионах (Волгоградская, Ростовская, Астраханская обл.) с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, определен диапазон интервала цен, проведен анализ различий объектов.

В ходе исследования применен сравнительный подход методом сравнения продаж, при этом для сравнения отобраны объекты-аналоги, схожие по своим качественным и количественным характеристикам с объектом оценки.

Согласно отчету (стр. 70) аналоги подобраны на основании информации о продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, в том числе опубликованной на Интернет-сайтах, в частности, https://архивоценщика.рф/app/analogues/land/Plots, при этом в объявлениях не оговорены какие-либо ограничительные или особые условия в отношении предлагаемых объектов.

Из скриншота объявления на стр. 72 (объект-аналог № 2) следует, что продается земельный участок 24 сот. (промназначения), по адресу: *, площадь 2400 кв.м., цена 200000 руб., «продам участок промназначения *. Возможна продажа с НДС».

Согласно общедоступным данным картографического интернет сервиса «Публичная кадастровая карта» земельный участок с кадастровым номером * расположен по адресу: *, уточненной площадью 2414 кв.м., относится к категории земель: земли населенных пунктов, для эксплуатации производственных объектов.

В соответствии с представленными ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия (исх. № 11-1582 от 18.05.2023 г.) на запрос суда выписками из Единого государственного реестра недвижимости:

1) от 15.05.2023 г. № * – по адресу: *, расположен земельный участок с кадастровым номером *, площадью 757 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

2) от 15.05.2023 г. № * – по адресу: *, расположен земельный участок с кадастровым номером *, площадью 2414 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных объектов.

Учитывая изложенное, указание в отчете адреса объекта-аналога № 2 в части указания номера дома 48 (правильно 48А) является технической ошибкой, не влияет на результат оценки, поскольку указанный объект соответствует по качественным и количественным характеристикам объекту оценки, кроме того, из скриншота объявления видно, что самим продавцом объекта недвижимости ошибочно указан номер дома 48 вместо верного 48А.

В этой связи отсутствуют основания для вывода как о нарушении оценщиком при отборе объекта-аналога № 2 требований федеральных стандартов оценки, так и неприменения к указанному аналогу корректировок на назначение и застройку участка, одновременно соблюдены требования п. 20 ФСО № 7, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Утверждение в отзыве о неактуальности на дату проведения оценки приложенной к отчету выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не состоятельно, поскольку отраженные в выписках из ЕГРН (приложенной к отчету - от 29.04.2021 г., представленной по запросу суда – от 26.04.2023 г.) сведения об объекте, его количественных и качественных характеристиках, зарегистрированных на него правах, не изменились, кроме того, из ответа филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия (исх. № * от 27.04.2023 г.) следует, что в отношении данного земельного участка изменения в сведения о кадастровой стоимости в порядке ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не вносились, соответственно, изменений в характеристиках оцениваемого объекта не осуществлялось.

Таким образом, в отчете об оценке противоречий, свидетельствующих о существенных недостатках и являющихся основанием для назначения судебной оценочной экспертизы, не выявлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Представителем административного ответчика Караваевой Е.Х. не представлено доказательств того, что указанные в рассматриваемом ходатайстве недостатки в отчете повлекли неверные расчетные данные, существенно влияющие на итоговое значение для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В этой связи оснований для назначения судебной оценочной экспертизы в целях устранения недостатков представленного отчета об оценке не имеется.

Независимый оценщик С. включен в реестр оценщиков ассоциации «Русское общество оценщиков» 7 июля 2008 года под регистрационным № * (свидетельство № * от 22 июля 2020 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», диплом ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» по программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» серии * № * от 2 сентября 2019 года; ответственность оценщика застрахована в Страховом обществе «РЕСО Гарантия» (страховой полис № * от 28 июня 2022 года, сроком действия до 30.06.2023 г.).

С учетом изложенного, представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оценив представленный истцом отчет об оценке от 10 апреля 2023 года № * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает требования Ванькаевой С.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 1545 000 рублей по состоянию на 01 января 2022 г.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть – 21 апреля 2023 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

р е ш и л :

административное исковое заявление Ванькаевой С.С. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 1545 000 (один миллион пятьсот сорок пять тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 апреля 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров