Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Завод специальных сплавов» к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области и государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Завод специальных сплавов» обратилось в Рязанский областной суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец ООО «Завод специальных сплавов» указало, что Обществу является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использованием: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 14 161 кв. м, <адрес>

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 22-П от 12 октября 2018 года утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области, в том числе определена кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость спорных земельных участков составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № - 46 951 503 рубля 55 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером № - 5 309 368 рублей 32 копейки;

- земельного участка с кадастровым номером № - 90 406 094 рубля 40 копеек.

В целях определения достоверности утвержденной кадастровой стоимости административный истец обратился в независимую оценочную организацию для составления отчета.

Из отчета об оценке № 2736/2019 от 20 июня 2019 года, подготовленного <скрыто> по заказу административного истца ООО «Завод специальных сплавов», следует, что рыночная указанных выше объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № - 10 238 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № - 1 272 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № - 18 465 000 рублей.

Таким образом, определенная оценщиком рыночная стоимость земельных участков ниже их кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как собственника земельных участков и плательщика земельного налога, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости.

Административный истец ООО «Завод специальных сплавов» просило установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № равную их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № 2736/2019 от 20 июня 2019 года.

С учетом уточнения заявленных требований, административный истец ООО «Завод специальных сплавов» просил установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером № в размере 17 786 216 рублей; земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 144 548 рублей и земельного участка с кадастровым номером № в размере 31 740 030 рублей, согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением Рязанского областного суда от 16 июля 2020 года в соответствии со

ст. 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) по настоящему административному делу в качестве административного соответчика было привлечено государственное бюджетное учреждение Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки».

В судебном заседании представитель административного ответчика - Минимущества Рязанской области по доверенности ФИО8 пояснил, что Минимущество требования административного истца ООО «Завод специальных сплавов» не признает. При этом считает, что в основу решения суда не может быть положено заключение эксперта <скрыто> поскольку в нем имеются неточности.

Представители административного истца - ООО «Завод специальных сплавов», административного ответчика - ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и администрации города Рязани в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. От представителя заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности ФИО2 в материалах дела имеется письменный отзыв, в котором Учреждение просит, в том числе рассмотреть административное дело без участия их представителя. На основании ч. 2 ст. 150 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие перечисленных выше представителей.

Суд, выслушав объяснения представителя Минимущества Рязанской области, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равную их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 КАС РФ суд защищает нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы граждан и организаций.

В силу ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог.

Согласно ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как следует из материалов дела, административному истцу обществу с ограниченной ответственностью «Завод специальных сплавов», ОГРН №, ИНН №, принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использованием: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 14 161 кв. м, <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного пользования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 1 604 кв. м, <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 27 315 кв. м, <адрес>

Данное обстоятельство подтверждается выписками филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Рязанской области из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № 99/2019/264049145 от 30 мая 2019 года, № 99/2019/264052134 от 30 мая 2019 года и № 99/2019/264052052 от 30 мая 2019 года.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 22-П от 12 октября 2018 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждены по состоянию на 1 января 2018 года результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области, в том числе, как следует из приложения № 1, установлена кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2019-12008892 от 30 мая 2019 года, № КУВИ-001/2019-12009040 от 30 мая 2019 года и

№ КУВИ-001/2019-12009202 от 30 мая 2019 года кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № - 46 951 503 рубля 55 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером № - 5 309 368 рублей 32 копейки;

- земельного участка с кадастровым номером № - 90 406 094 рубля 40 копеек.

Судом установлено, что 25 июня 2019 года ООО «Завод специальных сплавов» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

Административный ответчик Минимущество Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало на несоответствие приложенного к административному иску отчета <скрыто> № 2736/2019 от 20 июня 2019 года Федеральным стандартам оценки.

По ходатайству стороны административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту <скрыто>

В связи с неполнотой и неясностью заключения судебной экспертизы № 1729/2019 от 24 октября 2019 года судом назначена тому же эксперту дополнительная оценочная экспертиза.

Согласно заключению дополнительной экспертизы № 1729/1/2019 от 26 февраля 2020 года рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере: земельного участка с кадастровым номером № в размере 21 866 597 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 634 898 рублей; земельного участка с кадастровым номером № в размере 39 037 310 рублей.

Изучив экспертные заключения <скрыто> № 1729/2019 и

№ 1729/1/2019, суд счел обоснованными доводы Минимущества Рязанской области об ошибках и нарушениях, допущенных экспертом при проведении экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков, вызывающих сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО9

С учетом вышеизложенного, по административному делу была назначена в <скрыто> повторная судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № 2736/2019 от 20 июня 2019 года, подготовленного <скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия - о размере рыночной стоимости спорных земельных участков.

Из заключения эксперта <скрыто> от

28 апреля 2020 года, подготовленного по результатам повторной судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-56/2020 (3а-3502019), следует, что составленный <скрыто> отчет об оценке № 2736/2019 от 20 июня 2019 года не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации; рыночная стоимость объектов исследования по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № - 17 786 216 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № - 2 144 548 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № - 31 740 030 рублей.

Суд считает, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям ч. 2 ст. 82 КАС РФ, положениям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результатов, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 611 от 25 сентября 2014 года, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (п. 11).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (п. 22).

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 года, указано, что объектом-аналогом является объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и распоряжением № 568-р от 6 марта 2002 года утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.

При проведении оценки земельных участков эксперт ФИО10. использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений использовались сведения о 16 земельных участках, из которых для сравнения подобрано 3 объекта-аналога на дату определения рыночной стоимости, относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, и расположенных, как следует из копий вэб-страниц с предложениями и объявлениями, в городе Рязани. В исследовательской части заключения приведено мотивированное обоснование применения корректировок и неприменения иных корректировок при расчете рыночной стоимости каждого из объектов исследования.

Проведя согласование результатов оценки, эксперт осуществил расчет рыночной стоимости объектов оценки, установив ее в размерах, не выходящих за пределы диапазона рыночных цен предложений, исследованных в результате анализа рынка недвижимости.

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В нарушение требований ст. 62 КАС РФ доказательств недобросовестности лиц при размещении объявлений о продаже, сторона административного ответчика суду не представила.

Эксперт <скрыто> является незаинтересованным по делу лицом, состоит в саморегулируемой организации оценщиков; имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню которых отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав заключение повторной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает, что экспертное заключение отвечает требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Таким образом, ставить заключение эксперта ФИО11 под сомнение у суда оснований не имеется; выводы эксперта являются предельно ясными, обоснованными исследованными обстоятельствами и не содержит противоречий.

При таких обстоятельствах суд отклоняет возражения административного ответчика Минимущества Рязанской области относительно заключения повторной судебной оценочной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении различными оценщиками, что обусловлено вероятностным характером оценки.

Ссылки стороны административного ответчика на допущенные экспертом нарушения при проведении повторной судебной оценочной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные, по ее мнению, нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Все приведенные Минимуществом Рязанской области доводы опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО13 данными ею после проведения экспертизы, согласно которым наличие в заключении некоторых технических ошибок не отражается на итоговых выводах относительно исследуемого отчета и рыночной стоимости земельного участка. Оснований не согласится с экспертным заключением <скрыто> от 28 апреля 2020 года и письменными ответами эксперта ФИО12 суд не находит.

Соотношение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровыми номерами №, № и № и их рыночной стоимостью, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, не выходит за границы приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, обусловленного различием методик определения кадастровой стоимости и рыночной стоимости.

В связи с этим суд полагает, что в материалах административного дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной экспертизы, суд не усматривает, поэтому соответствующее ходатайство представителя административного ответчика Минимущества Рязанской области, заявленное в судебном заседании, было отклонено.

Обращение административного истца ООО «Завод специальных сплавов» в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № равную их рыночной стоимости в размере, определенном заключением эксперта <скрыто> от 28 апреля 2020 года.

Таким образом, административный иск ООО «Завод специальных сплавов» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка необходимо считать 25 июня 2019 года (дата обращения с административным исковым заявлением в суд).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Завод специальных сплавов» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость следующих земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером № категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использованием: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 14 161 кв. м, <адрес> равную его рыночной стоимости в размере 17 786 216 (семнадцати миллионов семисот восьмидесяти шести тысяч двухсот шестнадцати) рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного пользования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 1 604 кв. м, <адрес> равную его рыночной стоимости в размере 2 144 548 (двух миллионов ста сорока четырех тысяч пятисот сорока восьми) рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 27 315 кв. м, <адрес> равную его рыночной стоимости в размере 31 740 030 (тридцати одного миллиона семисот сорока тысяч тридцати) рублей.

Датой подачи заявления считать 25 июня 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья - подпись В.Е. Лукашевич

Копия верна.

Судья В.Е. Лукашевич

Мотивированное решение суда составлено 27 августа 2020 года.