Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО «Конструкционные материалы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя Правительства Ростовской области – ФИО2,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является сособственником земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений. Расчет земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости, она определена в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца – ФИО1, действующая на основании доверенности, в суд явилась, уточнила административный иск с учетом размера рыночной стоимости, указанного в заключении эксперта.

Представитель Правительства Ростовской области - ФИО2 в суд явилась, не заявила возражений против рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3 в суд явилась, возражала против удовлетворения иска, заявила возражения против заключения эксперта, полагая размер рыночной стоимости заниженным.

Представители ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Ростовской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в суд не явились, извещены надлежаще.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец и ФИО4, ФИО5, ФИО6 являются сособственниками земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений (в соответствии с выпиской из ЕГРП, под объектом недвижимости согласно кадастровому паспорту), кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для определения размера земельного налога, истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика от 16.11.2015 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков от 24.11.2015 года.

Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 28.12.2015 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

В решении комиссии отражено наличие несоответствия отчета требованиям пунктов 22 а, 22 в ФСО 7 применительно к полноте анализа рынка земельных участков, что не дает полного представления о диапазоне стоимости земельных участков.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №1 - №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против иска и отчета, Правительство Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону указали на наличие существенной разницы между оспариваемой стоимостью и заявленной рыночной, что обусловлено несоблюдением в полной мере оценщиком требований ФСО с точки зрения соответствия аналогов факторам стоимости, приведенным в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, в возражениях поддержаны выводы решения комиссии о недостаточности анализа рынка.

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления относительно достоверности отчета, наличие отмеченной в решении комиссии разницы между двумя видами стоимости, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (эксперт ФИО7).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, приведены диапазоны стоимости в зависимости от районов г.Ростова-на-Дону и назначения участков (ИЖС, торговое назначение, промышленное назначение).

Эксперт в заключении (стр.54) указал, что расчет кадастровой стоимости осуществлен применительно к 5-й группе видов разрешенного использования (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), однако участок относится к землям под индустриальную застройку. Участок отнесен к территориальной зоне П-3 (производственно-коммунальная зона третьего типа), его использование возможно в качестве земельного участка для строительства объектов коммерческого назначения.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте – под строительство объектов коммерческого назначения (таблица 13), отнесение рассматриваемого участка к этому сегменту рынка экспертом разъяснено.

В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению, с диапазоном цен за 1 кв.м от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по площади, местоположению, разрешенному использованию.

Расчет стоимости приведен в таблице №16. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (приведены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение в отношении всех аналогов в зависимости от информации об обеспеченности конкретными коммуникациями, на площадь с приведением расчета коэффициента торможения цены).

Порядок расчета корректировок, в том числе на инженерное обеспечение, площадь, условия продажи показан с приведением математических действий.

Объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о рыночной стоимости.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Доводы заинтересованного лица о несогласии с заключением эксперта со ссылкой на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью опровергаются содержанием экспертного заключения. Эксперт по каждому суждению приводит достаточный и проверяемый источник информации. Выборка сходных участков, из которой отобраны аналоги, сформирована на основании конкретных объявлений, тексты которых вместе с источником размещения приобщены к заключению.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с выводами решения комиссии и доводами заинтересованных лиц о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов – аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости объекта оценки.

Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Административный истец и административный ответчик не оспаривали выводы заключения эксперта, что имеет правовое значение при распределении судебных расходов.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете оценщика, не может быть положена в основу выводов решения, установление кадастровой стоимости участка в размере равной рыночной стоимости является способом реализации прав собственника, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 7 декабря 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов