Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Я.С.П, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Я.С.П, обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец Я.С.П, указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 9 489 кв.м, вид разрешенного использования: под строениями и сооружениями производственной базы литеры - «Г» (склады), «Г1» (склад), «Д» (мастерская), «Д1» (склад), «С» (заправка), «З» (цех), «Р» (административное), «Е» (газораспределительный пункт), «Б» (контора), «Ж» (центральный склад), «Ж1» (склад), «И» (склад), «А» (гараж), расположенный по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 57 666 835, 47 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9 901 000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке от 03 июля 2020 года № 35/06Н20-02 ООО Консалтинговая компания «Аргус».

Административный истец Я.С.П, извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили. Заявления об отложении слушания дела от них не поступали.

В представленных ранее возражениях на иск представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И. с административным иском Я.С.П, не согласилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений М.К.С. представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя П.Е.А., ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, с исковыми требованиями Я.С.П, не согласились.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца А.А.В.. поддержала административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта З.В.А. суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 9489 кв.м, вид разрешенного использования: под строениями и сооружениями производственной базы литеры – «Г» (склады), «Г1» (склад), «Д» (мастерская), «Д1» (склад), «С» (заправка), «З» (цех), «Р» (административное), «Е» (газораспределительный пункт), «Б» (контора), «Ж» (центральный склад), «Ж1» (склад), «И» (склад), «А» (гараж), расположенный по адресу: <адрес> в квартале 505, находится в пользовании Я.С.П,. на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка от 27 апреля 2016 года № 5782, заключенным между администрацией г. Ставрополя и Я.С.П,Я.С.П, Срок действия договора аренды с 09 февраля 2012 года по 08 февраля 2022 года.

Согласно договору аренды арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета установлен постановлением Правительства Ставропольского края от 27 декабря 2012 года № 516-п «Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края или государственная собственность на которые не разграничена, в целях их продажи собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках», утратившим силу в 2015 году.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского от 26 декабря 2018 года № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», вступившим силу с 01 января 2019 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за пользование земельных участков находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, Я.С.П, являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 № 1175 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 17 июня 2020 года, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 57 666 835, 47 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке земельного участка, ООО Консалтинговая компания «Аргус» от 03 июля 2020 года № 35/06Н20/02, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 9 901 000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО Оценочной компании «Эксперт» от 29 октября 2020 года № 112-20-ОК рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 12 039 329,00 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО Оценочной компании «Эксперт» в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого им использован метод сравнения продаж, им проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.Эксперт для расчета рыночной стоимости земельного участка отобрал 4 объекта-аналога, расположенные в городе Ставрополе: объект-аналог № 1 по проспекту Кулакова (в районе нежилого здания № 22 ул. Коломийцева); объект-аналог № 2 по улице 8 Промышленная, 3, в квартале 608; объект-аналог № 3 по улице Радолицкого; объект-аналог № 4 по улице Объездной. Эксперту удалось установить кадастровые номера объектов-аналогов, что позволило более точно установить все их основные характеристики.

Поскольку объект оценки, как и все объекты – аналоги, расположены в в промышленных зонах города Ставрополе и на его окраинах, то есть в схожих экономических зонах города, сопоставимых по своей инвестиционной привлекательности с местом расположения исследуемого земельного участка, применение корректировки цен по фактору локального их местоположения не потребовалось, она составила 0%.

Объект исследования и аналоги представляют собой земельные участки из состава земель населенных пунктов, с сопоставимым разрешенным видом использованием - производственное назначение, в местах, где расположены объекты различного назначения, преимущественно производственно-складского назначения и земельные участки свободные от застройки, поэтому применение корректировки на вид разрешенного использования также не требуется.

Одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является размер земельного участка.

Как правило, объекты с меньшей площадью более ликвидные, следовательно, являются более дорогостоящими по удельному показателю, чем объекты с большей площадью. Поправка на масштаб применяется при условии отличия общих площадей объектов-аналогов от общей площади объекта оценки.

Корректировка на размер площади вводится на основании обобщенных рыночных данных, отражающих зависимость стоимости земельного участка от его площади в расчете на единичный показатель. Коэффициент торможение для поправки на размер объекта, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади, используемый при расчете поправки на площадь объекта определен экспертом по формуле ФИО1, приведенной в его статье «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности в 3 квартале 2018». Исчисленная экспертом корректировка на площадь составила: по аналогу № 1-27,6 %; по аналогу № 2 -19, 6 %; по аналогу № 3 -27, 4 %; по аналогу № 4 - 13, 7 %.

Корректировка на расположение относительно крупных автодорог отображает отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог или отличие по расположению, влияющему на удобство подъезда. Согласно справочнику оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки в среднем отношение цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог в сравнении с участками, расположенными на удалении от крупных автодорог, составляет 1, 25.

Объект исследования, как и объекты-аналоги № 1 и № 4 расположены вблизи крупных автодорог (проспект Кулакова и улица Объездная), в отличие от аналогов № 2 и № 3, расположенных на удалении от крупных автодорог.

При расчете стоимости объекта исследования корректировочный коэффициент по данному элементу сравнения применен к ценам аналогов №№ 2, 3 и составил + 25%, применение поправки цены аналогов № 1 и № 4 не требуется, она составила 0%.

В соответствии с иными различиями, составляющими поправку на транспортную доступность, применяется корректировка, учитывающая наличие удобных подъездных путей для земельных участков (переход цен земельных участков без удобных подъездных путей (затрудненный доступ: через соседние участки, в объезд, по дорогам без твердого покрытия) – к ценам земельных участков с наличием удобных подъездных путей (свободный доступ).

Корректировка применена согласно данным аналитического сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», в среднем отличие в обеспечении подъездной дороги с твердым покрытием, влияющее на удобство подъезда составляет 13 %.

Объект исследования, как и объекты-аналоги № 2 и № 4 обладают удобными подъездными путями (свободный доступ, проезд не затруднен).

Объекты аналоги №№ 1, 3 не имеют организованного доступа и не обеспечены подъездной дорогой с твердым покрытием (доступ к участкам осуществляется либо через соседние земельные участки, либо по дорогам без твердого покрытия).

При расчете стоимости объекта исследования корректировочный коэффициент по данному параметру применялся к ценам аналогов № 1 и № 3 в размере + 13%, применение поправки цены аналогов № 2, 4 не требуется и составит 0%.

В соответствии с различиями по двум факторам транспортной доступности (расположение относительно крупной автодороги и наличие удобных подъездных путей), итоговые повышающие корректировки цен объектов-аналогов на транспортную доступность при расчете рыночной стоимости объекта исследования составили: для аналога № 1 - 13%; для аналога № 2 - 25%; для аналога № 3 - 41, 3%; для аналога № 4 корректировка составила 0%.

Так как объекты-аналоги № 1, № 2, № 3, № 4 не имеют оплаченных и проведенных на участок коммуникаций, как и рассматриваемый условно – свободный объект исследования, но все объекты имеют возможность подключения к необходимым коммуникациям для осуществления производственной деятельности, их возможности сопоставимые, т.к. коммуникации находятся рядом для каждого из объектов-аналогов, применении корректировка на коммуникации не требуется, она составляет 0%.

Корректировка на ограничение прав (сервитут) учитывает наличие ограничения прав на земельный участок. Согласно договору аренды, земельный участок обременен правами организаций, эксплуатирующих коммуникаций (МУП «Водоканал», АО «Ставропольгоргаз», ПАО «МРФ Северного-Кавказа», АО «Теплосеть») для производства ремонтных работ организациями эксплуатирующими водопровод, канализацию, газопровод, электрический кабель, теплотрассы. Идентификация характера и влияния установленного сервитута проведена по средствам документов, представленных в материалах административного дела, а также при идентификации и визуальном осмотре объекта исследования. Которая показала, что данное обременение носит формальный характер, которое подразумевает предоставление доступа для проведения ремонтных работ. Согласно данным публичной кадастровой карты участок не расположен в особо охраняемых зонах с особыми условиями использования. В связи с чем, эксперт обосновано пришел к выводу об отсутствии необходимости в применении корректировки на наличие ограничения прав (сервитут).

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже недвижимого имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Информация об объектах-аналогах, указанная в объявлениях, экспертом также уточнилась путем интервьюирования с продавцами.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки – сентябрь, ноябрь 2018 года и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом рыночная стоимость квадратного метра земельного участка в размере 1 268,77 рублей приближена к среднему значению рыночных цен предложений земельных участков, производственно-складского назначения в районе расположения объекта оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков указанного вида разрешенного назначения в городе Ставрополе на дату государственной кадастровой оценки.

В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет - страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов.

Допрошенный в судебном заседании эксперт З.В.А. составивший вышеуказанное экспертное заключение, подтвердил его выводы, ответил на вопросы.

Он пояснил суду, что на объекте-аналоге № 4 расположен фундамент, но как ему удалось выяснить из консультации с продавцом, имущественной ценности он не имеет, носит формальный характер, стоимость земельного участка определена продавцом без учета этого фундамента. Указание о срочности продажи аналога №2 является маркетинговым ходом, с целью привлечения покупателей.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Представленный ООО Консалтинговая компания «Аргус» отчет об оценке от 03 июля 2020 года № 35/06Н20-02 не может быть принят в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка по изложенным выше обстоятельствам, его результаты опровергаются выводами судебной оценочной экспертизы.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с завышением арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика аренды.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Я.С.П, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 9489 кв.м, вид разрешенного использования: под строениями и сооружениями производственной базы литеры – «Г» (склады), «Г1» (склад), «Д» (мастерская), «Д1» (склад), «С» (заправка), «З» (цех), «Р» (административное), «Е» (газораспределительный пункт), «Б» (контора), «Ж» (центральный склад), «Ж1» (склад), «И» (склад), «А» (гараж), расположенный по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 12 039 329,00 (двенадцать миллионов тридцать девять тысяч триста двадцать девять) рублей.

Заявление Я.С.П, о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в суд 04 августа 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна.

Судья С.Р. Мекерова