Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Ожерельевский плодолесопитомник» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

открытое акционерное общество «Ожерельевский плодолесопитомник» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для производственной деятельности, с кадастровым номером 50:37:0040114:0007, площадь 1 624 000 кв. метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Ожерельевский плодолесопитомник.

В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участка значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет <данные изъяты> об оценке подготовленный оценщиком ООО «Альянс-капитаЛ» по состоянию на <данные изъяты>.

Представитель административного истца, не оспаривая заключение судебной оценочной экспертизы, требования поддержал и просил установить кадастровую стоимость участка равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке подготовленном оценщиком.

Представители Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В. и Нестеров Д.В. пояснили, что установление кадастровой стоимости объекта, однако представленный отчет об оценке составлен с нарушениями требований предъявляемых к отчету и как следствие не отражает действительную рыночную стоимость объекта. Также представитель административного ответчика поставил под сомнение результаты судебной оценочной экспертизы проведенной экспертом Ассоциации судэкспертов Премьер Железным В.Б.. представитель в письменных объяснениях полагал, что экспертом неучтены ценообразующие факторы, а именно не учтено плодородие участка, а также влияние экологических факторов, качество почвенного слоя, рельеф, микроклимат. Кроме того, копии информационно-аналитические материалы по аналогам не содержат сведений о датах их публикаций, необоснован отказ от применения доходного подхода. Полагали, что экспертное заключение является недопустимым по делу доказательством и указанные доводы являются основанием для проведения по делу повторной судебной экспертизы.

Министерство экологии природопользования <данные изъяты>, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты>, администрация г/о <данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для производственной деятельности, с кадастровым номером 50:37:0040114:0007, площадь 1 624 000 кв. метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Ожерельевский плодолесопитомник. Указанный объект недвижимости был предоставлен Ожерельевскому плодолесопитомнику в пользование для производственной деятельности <данные изъяты> распоряжением Главы каширского района <данные изъяты>. Государственный акт на право пользования земельным участком от <данные изъяты>. В органах регистрации право административного истца зарегистрировано в 2014 году, на кадастровый учет земельный участок поставлен в 2007 году.

Распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты><данные изъяты>-РМ от <данные изъяты> утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории <данные изъяты>, проведенной по состоянию на <данные изъяты>. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на <данные изъяты>.

Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость участка определена по состоянию на <данные изъяты> и составляет 25 448 080.00 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства и земельного Кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости <данные изъяты> обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по <данные изъяты>.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от <данные изъяты> заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта отклонено.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Обществом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта и установлении кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет <данные изъяты> об оценке подготовленный оценщиком ООО «Альянс-КапитаЛ», согласно которого рыночная стоимость участка по состоянию на <данные изъяты> составляет 9 744 000.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом по ходатайству Министерства имущественных отношений <данные изъяты> была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Ассоциации судэкспертов Премьер Железному В.Б.. Поскольку стороны в судебном заседании не достигли соглашения по кандидатуре эксперта. В целях обеспечения независимости и объективности при проведении исследования эксперт отобран судом по своему усмотрению.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №ЗЭ-001/18 от <данные изъяты>8 года эксперт при исследовании отчета об оценке экспертом выявлены замечания которые позволили эксперту сделать вывод о не соответствии представленного административным истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> в размере 18 302 480.00 рублей. Исходя из проведенного анализа рынка, эксперт пришел также к выводу, что величина отличия определенной рыночной стоимости объекта от кадастровой оставляет более 20 %, следовательно, кадастровая стоимость не укладывается в диапазон относительно определенной рыночной стоимости объекта и по мнению эксперта является завышенной.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Альянс-капиЛ», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

С экспертным заключением не согласилось Министерство имущественных отношений <данные изъяты>, представители подвергли его сомнению в письменных объяснениях, указав на наличие нарушений федеральных стандартов об оценке и федерального законодательства об оценочной деятельности экспертом при проведении экспертизы, в частности экспертом неучтены ценообразующие факторы, а именно не учтено плодородие участка, а также влияние экологических факторов, качество почвенного слоя, рельеф, микроклимат. Кроме того копии информационно-аналитические материалы по аналогам не содержат сведений о датах их публикаций, необоснован отказ от применения доходного подхода.

Эксперт Железный В.Б. в ходе рассмотрения дела по возникшим у стороны вопросам опрошен судом. В своих пояснениях эксперт поддержал данное им заключение и пояснил, что на исследуемом земельном участке с 1998 года административный истец занимается выращиванием плодовых и лестных насаждений. Плодородие земель в данном случае не учитывается, поскольку не является для данного вида деятельности ценообразующим фактором. Все объекты аналоги, применяемые к расчету рыночной стоимости, экспертом отобраны из архива сайта размещенные там по состоянию на 4 квартал 2012 года. Источники информации по объектам аналогам в заключении приведены в таблице 4 и скриншотах. Применение сравнительного подхода определения рыночной стоимости объекта и отказ от доходного подхода обоснован в заключении.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ с учетом пояснений данных экспертом, суд принимает во внимание, что судебный эксперт Железный В.Б., ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы при определении рыночной стоимости объекта в частности подобрал объекты аналоги, актуальные на дату оценки, указал в заключении и более полно разъяснил обоснованность применяемых при расчете рыночной стоимости объекта корректировок и отказ от их внесения.

Суд, также отмечает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на <данные изъяты>. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Доводы представителей административного ответчика в лице Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, изложенные в письменных объяснениях на экспертное заключение и приведенных в ходе судебного заседания суд, находит субъективными, основанными на личном мнении представителей стороны, полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости стороной не представлено.

Представители министерства, указывая на нарушения, допущенные экспертом, при проведении экспертизы ссылаются на несоблюдение экспертном раздела 5 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты>-р для земель сельскохозяйственного назначения, а именно: при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

В рамках проверки данного факта суд обращает внимание, что из методических рекомендаций следует, что плодородие земельных участков, а также влияние экологических факторов следует учитывать при оценке рыночной стоимости земель - сельскохозяйственных угодий.

Как следует из материалов дела земельный участок административного истца к землям сельскохозяйственных угодий не относиться, в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории <данные изъяты> утвержденный постановлением <данные изъяты><данные изъяты> от <данные изъяты> не включен.

Вид разрешенного использования исследуемого объекта недвижимости «под производственную деятельность». Основным видом деятельности общества с 2006 года является лесоводство и прочая лесохозяйственная деятельность.

Таким образом, объект недвижимости административным истцом используется исходя из его разрешенного вида использования и по целевому назначению. Юридическое лицо, осуществляет свою деятельность на протяжении длительного времени, является плательщиком земельного налога исходя из кадастровой стоимости объекта.

Оснований полагать, что административный истец, оспаривая кадастровую стоимость, преследует в дальнейшем цель по осуществлению перевода земельного участка в иную категорию, как предполагает административный ответчик, у суда не имеется.

Кроме того, как следует из кадастрового паспорта земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка в рамках государственной кадастровой оценки проведенной по состоянию на <данные изъяты> была установлена в размере 5 889 993.00 рублей, что в значительной мере ниже, установленной кадастровой стоимости в ходе проведения очередной государственной кадастровой оценки проведенной по состоянию на <данные изъяты>. Величина отличия кадастровой стоимости от рыночной стоимости определенной судебным экспертом составила 28%, что является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, что само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Учитывая, положения части 1 статьи 194 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

Принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку рыночная стоимость объекта определенная экспертом является ниже кадастровой стоимости суд с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в размере 18 302 480.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика являются ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на <данные изъяты>.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости <данные изъяты>, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление открытого акционерного общества «Ожерельевский плодолесопитомник» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для производственной деятельности, с кадастровым номером 50:37:0040114:0007, площадь 1 624 000 кв. метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Ожерельевский плодолесопитомник по состоянию на <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости 18 302 480.00 рублей.

Датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать <данные изъяты>.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Требования открытого акционерного общества «Ожерельевский плодолесопитомник» об установлении в отношении земельных участков кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке №<данные изъяты>, подготовленным оценщиком ООО «Альянс-капитаЛ» в размере рыночной стоимости 9 744 000.00 рублей – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова