Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению К.С.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

К.С.В. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: нежилое административное здание с кадастровым номером №, площадью 181,6 кв.м; жилое здание – общежитие, с кадастровым номером №, площадью 181,7 кв.м, расположенные на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности с кадастровым номером № площадью 180 000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под базу авиахимпромработ, расположенного относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2009 года установлена в размере 30303000,00 рублей.

Административный истец, являясь собственником объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в муниципальной собственности, имеет исключительное право выкупа земельного участка, выкупная цена которого исчисляется из его кадастровой стоимости, считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как лица имеющего исключительное право на выкуп земельного участка и намерение его выкупить.

К.С.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной, определенной оценщиком <данные изъяты> в отчете об оценке от 07 октября 2019 года № 71-1 по состоянию на 01 января 2009 года в размере 262000,00 рублей.

Административный истец К.С.В. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебное заседание представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И. в представленных ранее возражениях на иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края Е.И.А. также ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном представитель административного истца К.С.В. – К.П.И. поддержал административный иск, согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта З.В.А. суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

нежилое административное здание с кадастровым номером №, площадью 181,6 кв.м, свидетельство о государственной регистрации права от 30 декабря 2014 года № 26АК 015118;

жилое здание, общежитие с кадастровым номером №, площадью 181,7 кв.м, свидетельство о государственной регистрации права от 30 декабря 2014 года № 26АК 015120, расположенные по адресу, установленному относительно ориентира, почтовый адрес которого: <адрес>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № площадью 180 000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под базу авиахимпромработ, находящемся в муниципальной собственности.

Таким образом, в силу приведенных выше законоположений, административный истец, являясь собственником объектов капитального строительства расположенных на земельном участке и имеющим исключительное право выкупа арендуемого земельного участка, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2009 года установлена в размере 30303000,00 рублей, что подтверждается выпиской ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 октября 2019 года № 26/ИСХ/19-706759.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком <данные изъяты> отчет об оценке от 07 октября 2019 года № 71-1, в котором его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2009 года определена в размере 262000,00 рублей.

Определением суда от 26 ноября 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 23 марта 2020 года № 074-19-ОК, выполненной экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 3889 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2009 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

В заключении эксперта проведен анализ рынка Ставропольского края в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, при этом, эксперт указал, что выявить предложения о продаже земельных участков из земель промышленности на дату оценки не представилось возможным, в связи с чем, им были подобраны объекты-аналоги, предложения о продаже которых, опубликованы после даты оценки и применена понижающая корректировка на дату продажи: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 16,64%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 18,57%, в отношении объекта-аналога № 3 в размере 17,55%.

Анализ рынка на дату оценки производился экспертом с использованием нескольких информационных ресурсов, содержащих сведения о сделках и предложениях купли-продажи: архивные страницы сайта объявлений г. Ставрополя «1777.ru» за 2008 год, газеты бесплатных объявлений «Все для Вас» за 2008 год, сервис Росрестра «Мониторинг рынка недвижимости» и архив объявлений Аvito.ru. Размер указанной корректировки рассчитан на основании аналитических данных ЗАО «Центр «Илекта», подробное описание и механизм расчета которой приведен в заключении эксперта.

В рамках сравнительного подхода экспертом подобрано 3 объекта-аналога, расположенных как и объект оценки в Ставропольскому крае. При этом, расположение объекта оценки (Ставропольский край, г. Ипатово, ул. Чапаева, д. 203) в соответствии с планетарной моделью, представленной в «Справочнике оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Лейфера Л.А. в рамках настоящего исследования отнесено экспертом к «райцентру», местоположение объекта-аналога № 2 (Ставропольский край, Предгорный район) и объекта-аналога № 3 (Ставропольский край, Минераловодский район) к «окрестностям областного центра», а местоположение объекта-аналога № 3 (Ставропольский край, Ипатовский район, с. Октябрьское) к «поселкам, селам, деревням за пределами райцентра». На имеющиеся отличия местоположения объекта оценки от объектов-аналогов, эксперт применил понижающую корректировку в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2 размере 17,36% и повышающую в отношении объекта-аналога № 3 в размере 35,14%.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок в соответствии со справочником оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2012 года.

На имеющиеся различия в площади объектов-аналогов от объекта оценки экспертом применена понижающая корректировка в размере 8,9 % в отношении объекта-аналога № 1 и в размере 11,2 % в отношении объекта-аналога № 3, а также повышающая в размере 15,2% в отношении объекта-аналога № 2. В обоснование необходимости применения корректировки на площадь, эксперт указал, что на рынке недвижимости объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, следовательно, более дорогостоящими по удельному показателю, чем объекты с большей площадью.

Размер этой поправки рассчитан экспертом на основании статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от их площади, методика расчета поправки приведена в статье А.Д. Власов «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации №1 (40), 2005 года.

Экспертом применена соответствующая понижающая корректировка на расположение относительно крупной автодороги, отображающая отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог, в соответствии со справочником оценщика Лейфера Л.А. и составляющая 25,9 %. Указанная корректировка применена экспертом в отношении всех объектов-аналогов, которые в отличие от объекта оценки расположены вблизи к крупным автодорогам.

Скидка на торг для неактивного рынка земельных участков земель промышленности определена экспертом в размере среднего значения 12 % в соответствии с Рекомендациями по применению корректирующих коэффициентов для расчета рыночной стоимости земельных участков на период с 2007 года по 2010 год, ссылка на которые приведена в заключении эксперта.

Состояние рынка недвижимости в Ставропольском крае в исследуемый период времени, его анализ приведены в разделе 2.7 экспертного заключения. Проанализировав рынок, эксперт пришел к выводу о его неактивности на дату оспаривания кадастровой стоимости. Доказательств обратному суду не представлено.

В судебном заседании эксперт З.В.А. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, пояснил суду порядок подбора объектов-аналогов, механизм расчета использованных им корректировок. Разъяснил, что архив объявлений Avito.ru – интернет-портал Roads.org содержит предложения о продаже земельных участков, опубликованных после декабря 2013 года, на основании этого источника информации на этапе анализа рынка не представилось возможным выявить предложения о продаже участков на дату исследования (01 января 2009 года). Используя данные ресурса Roads.org им осуществлена выгрузка предложений о продаже земельных участков за 2014 года, наиболее близких к дате исследования, из данного массива информации исключались объекты, содержащие сведения о сегментах рынка и назначениях не соответствующих объекту следования. По результатам проведенного анализа было установлено 4 предложения, позволяющих установить категорию земельных участков из которых им отобрано 3 аналога сопоставимых с объектом оценки по виду разрешенного использования и иным основным элементам сравнения. Обоснование примененных корректировок и их расчеты приведены в заключении эксперта. Значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки объясняется индивидуальным подходом к установлению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito/io/https^//ruads.org), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-0, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный <данные изъяты> от 07 октября 2019 года № 71-1, суд не может принять в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, так как его результат опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера выкупной стоимости земельного участка, размер которой исчисляется из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения прав административного истца, как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка и имеющего намерение выкупить названный объект недвижимости.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск К.С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заявление К.С.В. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в суд 28 октября 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Куканькова Сергея Викторовича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 180000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под базу авиахимпромработ, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2009 года в размере 3889 000 (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Заявление К.С.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 28 октября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова