Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фроловой Анны Сергеевны об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Фролова А.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства – цеха по производству строительных материалов и пристроек с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года, установленная в размере 4 458 320, 98 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 1 891 000 руб., что нарушает её права, как плательщика налога на имущество.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Таганрога.

В судебном заседании представитель Фроловой А.С. Горкунова Ю.С. уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания равной его рыночной стоимости в размере, определённом экспертом.

Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что Фролова А.С. является собственником нежилого здания – цеха по производству строительных материалов площадью 466 кв. м, литер: 29, этажность: 1, пристройки площадью 105 кв. м, литер: 30, этажность: 1, пристройки площадью 16, 6 кв. м, литер 31, этажность: 1, инвентарный номер 3-281а-3, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 587, 6 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881.

По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2016 года и составляет 4 458 320, 98 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного объекта завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

Решением Городской Думы г. Таганрога от 26 октября 2017 года № 400 «О налоге на имущество физических лиц» на территории муниципального образования «Город Таганрог» введён налог на имущество физических лиц, налоговые ставки по которому установлены исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика указанного налога.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец 14 декабря 2018 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт от 19 ноября 2018 года № 751/11-2018, подготовленный оценщиком АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» ФИО______ В отчёте по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 1 891 000 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению экспертов ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ и ФИО______ от 8 февраля 2019 года № 632-Э/2019 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 1 января 2016 года составляет 3 842 000 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертов лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемых подходов к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающие ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Из заключения следует, что определение рыночной стоимости объекта экспертизы производилось без учёта земельного участка, на котором он расположен. Для определения рыночной стоимости здания эксперты использовали доходный и сравнительный подходы. От применения затратного подхода эксперты мотивированно отказались. Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения, затем проведена проверка соответствия рыночной стоимости объекта, полученной в рамках сравнительного и доходного подходов, рыночным данным, произведено согласование результатов расчётов стоимости объекта экспертизы, полученных с применением различных подходов.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Результаты экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит все предусмотренные законом разделы и сведения. Текст заключения в полной мере даёт возможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертами, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объектов, критериев оценки выявленных признаков. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таком положении суд приходит к выводу, что величина рыночной стоимости недвижимого имущества, определённая в заключении судебной экспертизы, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление Фроловой А.С. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определённой в соответствии с выводами экспертов, подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит необоснованными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 14 декабря 2018 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 8 февраля 2019 года № 14 и экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 50 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертами работы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно представленным материалам стоимость одного часа работы экспертов ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» определена в соответствии с Методикой «Определение минимального размера платы за оказание услуг по составлению отчёта об оценке и определение минимального оклада работнику-оценщику», являющейся неотъемлемой частью Отраслевого соглашения в оценочной деятельности в Российской Федерации на 2015 - 2017 годы. Сведения о том, что указанное Отраслевое соглашение утратило силу и является недействующим, у суда отсутствуют. Экономическое обоснование стоимости оказания услуг ООО «Экспертное бюро» содержит указание на перечень затрат, входящих в стоимость часа работы эксперта, предусмотренных названной Методикой.

Учитывая стоимость аналогичной экспертизы в других экспертных учреждениях, сложность исследования, объём и качество проведённых экспертами работ, обоснованность отражённых в экономическом обосновании сумм и их соразмерность проведенному исследованию, суд считает понесённые экспертной организацией расходы разумными.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в указанном размере.

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

В связи с этим сумма 30 000 руб., внесённая административным истцом на лицевой счёт по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, подлежит перечислению экспертной организации за проведённую судебную оценочную экспертизу.

Кроме того, принимая во внимание, что стоимость работ по проведению экспертизы составила 50 000 руб., с административного истца в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в качестве доплаты за выполнение работ по проведению судебной экспертизы следует взыскать сумму 20 000 руб.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – цеха по производству строительных материалов площадью 466 кв. м, литер: 29, этажность: 1, пристройки площадью 105 кв. м, литер: 30, этажность: 1, пристройки площадью 16, 6 кв. м, литер 31, этажность: 1, инвентарный номер 3-281а-3, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 587, 6 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 3 842 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 декабря 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счёт денежных средств, поступивших от Фроловой А.С. в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, сумму 30 000 руб. на счёт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» согласно счёту от 8 февраля 2019 года № 14.

Взыскать с Фроловой А.С. в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 20 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 8 февраля 2019 года № 14.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 25 февраля 2019 года.