Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости здания магазина-склада, площадью 611.4 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0000000:3367, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <данные изъяты>, ФИО2, <данные изъяты>а; здания магазина «Стройматериалы», площадью 1486.9 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0060106:45, здания (незавершенного строительством), площадью 12.10 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0090101:869, расположенных по адресу: <данные изъяты>, д. Сутоки; и объекта недвижимости части одноэтажного производственного здания (пом. 7, 8, 9, 10, 11,) площадью 360,60 кв. метров, этаж 1, инв.<данные изъяты>, лит.В (часть 2) с кадастровым номером 50:06:0060107:2631, расположенного по адресу: МО, <данные изъяты>, часть 2.

Определением Московского областного суда в части требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости части одноэтажного производственного здания (пом. 7, 8, 9, 10, 11,) площадью 360,60 кв. метров, этаж 1, инв.<данные изъяты>, лит.В (часть 2) с кадастровым номером 50:06:0060107:2631, расположенного по адресу: МО, <данные изъяты>, часть 2 производство по деле прекращено в виду отказа от административного иска.

В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчеты об оценке подготовленные оценщиком ИП ФИО3 по состоянию на <данные изъяты>.

Представитель административного истца в ходе рассмотрения дела требования уточнил в части размера установления кадастровой стоимости объектов, на основании результатов проведенной по делу экспертизы Ассоциацией судебных экспертов «Премьер».

Представитель Министерства имущественных отношений МО ФИО4 не возражал против права административного истца на установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости, однако поставил под сомнение заключение судебной оценочной экспертизы, полагая, что в нем допущены нарушения федеральных стандартов об оценочной деятельности.

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения представителей сторон, эксперта, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объект недвижимости здание магазина-склада, площадью 611.4 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0000000:3367, здание магазина «Стройматериалы», площадью 1486.9 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0060106:45, расположенные по адресу: расположенного по адресу: <данные изъяты>, ФИО2, <данные изъяты> и объект недвижимости здание (незавершенного строительством), площадью 12.10 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0090101:869, расположенный по адресу: <данные изъяты>, д. Сутоки.

Распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты><данные изъяты>-ВР-1998 от <данные изъяты> утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости определена по состоянию на <данные изъяты>. Объекта недвижимости с кадастровым номером 50:06:0000000:3367 стоимость составляет 21 721 648,01 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 50:06:0060106:45 составляет 133 066 636,15 рублей и объекта недвижимости с кадастровым номером 50:06:0090101:869 составляет 16 248 249,31 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияют на права и обязанности административного истца как плательщиков налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости были представлены отчеты <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> об оценке подготовленные оценщиком ИП ФИО3, согласно которых рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составляет: объекта недвижимости с кадастровым номером 50:06:0000000:3367 – 13 949 000,00 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 50:06:0060106:45 – 25 213 000,00 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 50:06:0090101:869 – 31 000,00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Ассоциации судебных экспертов «Премьер» ФИО5.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, предоставленные административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на <данные изъяты> экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости здания магазина-склада, площадью 611.4 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0000000:3367, в размере рыночной стоимости 7 000 000.00 рублей; здания магазина «Стройматериалы», площадью 1486.9 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0060106:45 в размере 24 700 000.00 рублей и объекта недвижимости здания (незавершенного строительством), площадью 12.10 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0090101:869 в размере 68 000.00 рублей.

Исходя из проведенного анализа рынка, эксперт пришел также к выводу, что расхождение оспариваемой кадастровой стоимости с определенной по результатам рыночной стоимостью объектов не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов об оценке диапазон отклонений.

С заключением эксперта не согласился представитель Министерства имущественных отношений, указав в письменных объяснениях, на наличие нарушений допущенных экспертом при определении рыночной стоимости объекта, а именно: по мнению представителя стороны экспертом при определении рыночной стоимости был применен единственный подход к оценке- сравнительный, отказ от применения доходного подхода отсутствует в заключении; утверждение эксперта о том, что удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков под производственно-складскую застройку в р.<данные изъяты> в среднем составляет 300 руб./кв.м некорректно, средняя кадастровая стоимость в р.<данные изъяты> не подтверждена копиями источников информации; утверждение эксперта о том, что все здания, использованные в качестве аналогов, находятся в хорошем состоянии, не соответствует действительности, так как в объявлении аналога <данные изъяты> указано, что водопровод требует восстановления; стоимость 1 кв.м земельных участков под аналогами, вычитаемая из стоимости единых объектов, составила для всех объектов 300 руб., без учета индивидуальных особенностей, характерных для каждого из аналогов; локальное местоположение аналогов не проанализировано; внесение корректировки на наличие ж/д ветки у аналога <данные изъяты> ошибочно; в рамках применения сравнительного подхода для определения стоимости зданий/помещений производственно-складского назначения, не проанализировано влияние на стоимость объектов такого ценообразующего фактора как материал стен; при определении рыночной стоимости ОКС торгового назначения эксперт ошибочно не «очищает» стоимость аналогов <данные изъяты> и <данные изъяты> от стоимости земельных участков; использование в качестве рыночной стоимости земельных участков под ОКС, стоимость которых определялась в заключении не корректна; стоимость земельного участка для аналога <данные изъяты> определена неверно; согласно копии объявления по аналогу <данные изъяты>, указанное объявление актуально по состоянию на май 2016 года, соответственно, актуальность информации, указанной в объявлении по состоянию на дату оценки не подтверждена; внесение понижающих корректировок на местоположение объектов <данные изъяты>, <данные изъяты> ошибочно.

В судебное заседание для дачи пояснений по указанным доводам была вызвана эксперт ФИО5 которая в ходе судебного разбирательства и в последующем в письменном виде опровергла представленные замечания стороны и указала, что в соответствии с федеральными станлартами оценки оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».По мнению эксперта, выбранные подходы с наибольшей достоверностью отражают рыночную стоимость оцениваемых объектов. Использование доходного подхода (особенно для объекта незавершенного строительства) приведет к большому количеству допущений, что может значительно увеличить погрешность расчетов. Проверка на соответствие рыночным данным выполнена экспертом на основании данных о продаже земельных участков, опубликованных на сайтах https://vvww.avito.ru/, https://www.cian.ru/ и т.д. Удельный показатель стоимости продажи земельных участков в районе р.<данные изъяты> варьируется от 150 до 500 руб./кв.м. Поскольку базой для расчета кадастровой стоимости служит рыночная стоимость, у эксперта нет оснований полагать, что разброс цен в небольших населенных пунктах (поселках) для земельных участков коммерческого назначения значителен в зависимости от прочих факторов. Следовательно, использование усредненного показателя указывает эксперт допустимо.

Относительно коммуникаций эксперт указала, что водопровод относится к внешним сетям и к состоянию зданий не относится. Экспертом найдено объявление о продаже этого объекта (соответствие описания - 100%) на текущую дату (2018 год) с фото данного объекта в хорошем состоянии, и приведена ссылка источника (http://www.promzona.ru/catalog/prompredpr/SHakhovskava 8258/).

Во избежание двойного учета удельный показатель стоимости экспертом взят усредненный, т.к. корректировки по всем прочим факторам (местоположение и т.д.) учтены в корректировках ранее.

Экспертом проанализировано локальное местоположение объекта оценки и аналогов. Учитывая малую площадь г.о. ФИО2 - 1218 кв.км и удаленность любой точки города не более чем на 10 км от шоссе (Новорижское), для объектов производственно-складского назначения расположение в черте данного населенного пункта не является ценообразующим фактором.

Наличие в непосредственной близости ж/д ветки, которой можно пользоваться, положительно сказывается на рыночной стоимости объекта, в связи с чем эксперт принял в расчет для аналога <данные изъяты> среднее значение коэффициента в размере 1,14 при общем диапазоне 1,02-1,25.

Все объекты-аналоги, как и оцениваемые объекты, являются капитальными объектами, выполненными из ж/б, кирпича и/или металла с утеплителем. Согласно справочным данным, разница в стоимости производственно-складских объектов наблюдается только между деревянными и капитальными объектами (Справочник оценщика недвижимости-2014, под ред. Лейфера J1.A,), среди капитальных объектов разница в стоимости не выявлена.

Что касается замечания министерства по аналогам №<данные изъяты> и 2, то данные аналоги являются встроенные помещения, права на земельные участки для которых не оформлены, а находятся в общей долевой собственности владельцев помещений домов. Объект оценки, как и аналоги №<данные изъяты> и 4, - ОСЗ, права на участок, для которых оформлены и принадлежат собственникам зданий. Следовательно, стоимостью земельных участков, относящихся ко встроенным помещениям- аналогам №<данные изъяты> и 2, в рамках данного расчета можно пренебречь.

Эксперт указала, что в заключении на странице 51 допущена опечатка. Удельный показатель стоимости ЗУ в д. <данные изъяты> (аналог <данные изъяты>) в среднем составляет 360 руб./кв.м. Расчет выполнен корректно (72 000 = 200*360), стоимость объекта рассчитана, верно.

Все объекты-аналоги, как и объект оценки, расположены на шоссе или на незначительном удалении от него. В расчет принимаются не только транспортные, но и пешеходные потоки. Объект оценки, как и аналоги №<данные изъяты> расположены на окраине города / в деревнях, где концентрация жилых объектов мала, следовательно, клиентская база не велика, в то время как аналоги №<данные изъяты> и 2 расположены в густонаселенных центральных районах города с интенсивным пешеходным потоком.

Анализируя доводы представителя административного ответчика в лице Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, изложенные в письменных объяснениях на экспертное заключение и объяснения эксперта данные в ходе рассмотрения дела суд приходит к однозначному выводу, что замечания носят субъективный характер, основаны на личном мнении представителя стороны, полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости стороной не представлено.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ИП ФИО3, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования, и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ИП ФИО3, а по результатам судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на <данные изъяты>. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Ввиду полноты, однозначности выводов, содержащихся в экспертном заключении, наличия письменных пояснений эксперта на все представленные вопросы, суд не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, о чем ходатайствовала сторона административного ответчика.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на <данные изъяты>.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

С учетом того, что административный истец обратился в Московский областной суд <данные изъяты>, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление по административному исковому заявлению ФИО1 поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости здания магазина-склада, площадью 611.4 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0000000:3367, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <данные изъяты>, ФИО2, <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости 7 000 000.00 рублей;

объекта недвижимости здания магазина «Стройматериалы», площадью 1486.9 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0060106:45, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <данные изъяты>, ФИО2, <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости 24 700 000.00 рублей;

объекта недвижимости здания (незавершенного строительством), площадью 12.10 кв. метров, с кадастровым номером 50:06:0090101:869, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. Сутоки по состоянию на <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости 68 000.00 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова