Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С.А.Ю. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

С.А.Ю. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес>

<данные изъяты>

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года установлена:

<данные изъяты>

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной их рыночной, определенной оценщиком <данные изъяты> в отчете об оценке 30 сентября 2019 года № 81/19 по состоянию на 01 января 2015 года:

<данные изъяты>

В судебное заседание представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И, в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом о слушании дела.

В судебном заседании административный истец С.А.Ю. и его представитель Ц.Д.А. поддержали заявленные требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной по делу, уточнили исковые требования, просили установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 31 января 2020 года № 073-19-ОК. Пояснили, что замечаний к проведенной по делу судебной оценочной экспертизе не имеют.

Представитель заинтересованного лица администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края К.Н.Г, возражала против удовлетворения административного иска, указав, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлечет снижение размера налога на имущество физического лица, поступающего в городской бюджет, исчисляемого из его кадастровой стоимости.

С заключениями судебной оценочной экспертизы не согласилась, полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная в заключении эксперта является заниженной, ссылается на некорректный подбор экспертом объектов-аналогов, расположенных за пределами г. Изобильного, что не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта З.В.А. суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 31 января 2020 года № 073-19-ОК по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 05 ноября 2015 года № 109-кз с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 (далее - Федеральный закон № 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности на основании решения Изобильненского городского суда Ставропольского края от 09 июля 2009 года, вступившего в законную силу 20 июля 2009 года, принадлежат нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес>

<данные изъяты>

Государственная регистрация права собственности С.А.Ю. на указанные объекты, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости от 10 октября 2019 года № №

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года установлена:

<данные изъяты>

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данных объектов недвижимости затрагивает права и обязанности его собственника С.А.Ю. как плательщика налога на недвижимое имущество и дает последнему право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке <данные изъяты> от 30 сентября 2019 года № 81/19, в котором рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года определена:

<данные изъяты>

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объектов, определенной оценщиком <данные изъяты> в отчете об оценке от 30 сентября 2019 года № 81/19, по ходатайству административного истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 31 января 2020 года № 073-19-ОК рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года определена:

<данные изъяты>

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом их кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт применил два подхода: затратный и сравнительный, обосновав отказ от использования в расчете доходного подхода.

В рамках затратного подхода рыночная стоимость объектов капитального строительства рассчитана методом сравнительных единиц. Экспертом определена стоимость замещения объектов капитального строительства, предполагающая расчет стоимости объекта оценки с учетом затрат на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект с применением современных материалов и строительных норм.

Стоимость замещения в ходе исследования экспертом рассчитана методом сравнительных единиц, основанном на базе сборников оценщика КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» и «Складские здания и сооружения» в уровне цен на 01 января 2014 года, «Промышленные здания» в уровне цен на 01 января 2015 года.

Сборники содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 куб.м/1кв.м строительного объема – для различных типовых зданий и сооружений в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01 января 2014 года и 01 января 2015 года.

В качестве аналогов для определения стоимости воспроизводства оцениваемых объектов капитального строительства приняты:

объект с кодом ru ОЗ.02.000.0087 справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» в уровне цен по состоянию 01 января 2014 года для объекта оценки с кадастровым номером №

объект с кодом ru СЗ.11.000.0049 справочника КО-ИНВЕСТ «Складские здания» в уровне цен по состоянию 01 января 2014 года для объекта оценки с кадастровым номером №

объект с кодом ru ПЗ.19.000.0094 справочника КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания» в уровне цен по состоянию 01 января 2015 года для объекта оценки с кадастровым номером №

объект с кодом ru ОЗ.03.000.0007 справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» в уровне цен по состоянию 01 января 2014 года для объекта оценки с кадастровым номером №

объект с кодом ru ПЗ.01.000.0011 справочника КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания» в уровне цен по состоянию 01 января 2015 года для объекта оценки с кадастровым номером №

объект с кодом ru ПЗ.11.000.0063 справочника КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания» в уровне цен по состоянию 01 января 2015 года для объекта оценки с кадастровым номером №

объект с кодом ru СЗ.11.000.0045 справочника КО-ИНВЕСТ «Складские здания» в уровне цен по состоянию 01 января 2014 года для объекта оценки с кадастровым номером №

объект с кодом ru СЗ.11.000.0003 справочника КО-ИНВЕСТ «Складские здания» в уровне цен по состоянию 01 января 2014 года для объекта оценки с кадастровым номером №

объект с кодом ru СЗ.11.000.0039 справочника КО-ИНВЕСТ «Складские здания» в уровне цен по состоянию 01 января 2014 года для объекта оценки с кадастровым номером №

При расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов капитального строительства, представленных в составе имущественного комплекса, сравнительным подходом, экспертом З.В.А. использован метод сравнительных продаж, в рамках которого эксперт подобрал 3 объекта-аналога, также представленных в виде имущественных комплексов и находящихся в удовлетворительном, как и объекты оценки, состоянии, расположенных в Ставропольскому крае: объект-аналог № 1 в <адрес> объект-аналог № 2 в <адрес>, объект-аналог № 3 в г. <адрес>

Эксперт отметил, что объекты промышленной недвижимости расположенные в региональном центре дороже промышленных объектов, расположенных в населенных пунктах с неразвитой промышленностью и сельскохозяйственной деятельностью. Корректировка по местоположению относительно населенного пункта применена экспертом по наиболее сопоставимому сегменту – низкоклассные производственно-складские объекты, в соответствии со справочником Лейфера Л.А.

Так как комплекс объектов оценки расположен в п. Солнечнодольске, Изобильненского района, Ставропольского края, который, в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А., отнесен экспертом к прочим населенным пунктам, в отличие от объектов-аналогов № 1 и № 3, расположенных в районных центрах сельскохозяйственных районов края (<адрес>), и объекта-аналога № 2, расположенного в райцентре с развитой промышленностью (г<адрес>), экспертом применена понижающая корректировка цен объектов-аналогов на местоположение в размере 12,28 % в отношении объектов-аналогов № 1 и № 3 и в размере 33,33% в отношении объекта-аналога № 2.

Экспертом учтена зависимость цены объектов производственно-складского назначения в зависимости от обеспеченности объекта административными помещениями, так как чем больше в объекте производственно-складского назначения административных помещений, тем выше его стоимость. На имеющиеся различия в функциональном назначении помещений им применена повышающая корректировка в отношении всех объектов-аналогов в размере 14,6%.

При применении повышающей корректировки на транспортную доступность, в отношении объекта-аналога № 2, расположенного внутри квартала в размере 6,75%, эксперт учел его меньшую привлекательность, чем комплекса объектов оценки и объектов-аналогов № 1 и № 3, расположенных на первой линии автодорог.

Скидка на торг в размере 18 % для неактивного рынка низкоклассных производственно-складских объектов определена в соответствии со Справочником оценщика Лейфера Л.А., в разделе 2.7 экспертного заключения, приведено объективное обоснование вывода эксперта о неактивности рынка на дату государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае, доказательств обратному суду не представлено.

В рамках сравнительного подхода, экспертом скорректированы цены объектов-аналогов на обеспеченность их земельными участками. Вместе с тем, при проведении анализа рынка им установлено. что объекты-аналоги, имеют отличия от объектов исследования по такому элементу сравнения как доля земельного участка в составе производственной базы, а также по категории земель, ввиду, чего эксперт пришел к выводу о необходимости расчета в рамках сравнительного подхода стоимости 1 кв.м земельных участков из земель населенных пунктов производственного назначения, расположенных в районных сельскохозяйственных центрах Ставропольского края, с последующим применением необходимых корректировок.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м земельного участка производственного назначения, в рамках сравнительного подхода методом сравнительных продаж, экспертом подобрано 6 объектов-аналогов производственного назначения, расположенных, в районных сельскохозяйственных центрах Ставропольского края: объект-аналог № 1 в г. <адрес>, объект-аналог № 2 в г. <адрес>, объект-аналог № 3 в <адрес> (вдоль трассы <адрес>), объект-аналог № 4 в г. <адрес>, объекты-аналоги № 5 и № 6 в г. <адрес> (на въезде в город, вдоль трассы), сопоставимых с объектом оценки по своему местоположению, категории земель и иным характеристикам.

На имеющиеся отличия земельных участков объектов-аналогов от объектов оценки по основным элементам сравнения, экспертом применены соответствующие корректировки, механизм расчета и обоснование которых приведено в экспертном заключении.

Проверив доводы представителя заинтересованного лица администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края К.Н.Г, о некорректном использовании объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода, расположенных за пределами Изобильненского района, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.

Использование объектов-аналогов за пределами местоположения объектов оценки не противоречит пункту 11б ФСО № 7 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», в соответствии с которым, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Допрошенный в судебном заседании по этим обстоятельствам эксперт З.В.А. пояснил, что подобрать все аналоги, сопоставимые с объектами оценки на рынке недвижимости в районе расположения объектов оценки – п<адрес><адрес>, а также в г. <адрес>, на дату оценки, не представилось возможным ввиду их отсутствия на рынке недвижимости, поэтому он обоснованно расширил территорию поиска и использовал объекты, расположенные, в том числе за пределами г. <адрес> в районах Ставропольского края, применив соответствующие корректировки на местоположение, обоснование и механизм расчета которых им изложен в экспертном заключении.

Доводы представителя администрации К.Н.Г, относительно заниженной величины рыночной стоимости объектов исследования основаны на ее предположениях и не подтверждены допустимыми доказательствами.

В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости объекта исследования как сравнительным, так и затратным подходами, с обоснованием использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование, корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Итоговая величина рыночной стоимости объектов капитального строительства определена в результате согласования результатов расчетов рыночной стоимости объектов капитального строительства, полученных в рамках затратного и сравнительного подходов.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, по делу не представлены, ходатайств о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Доводы представителя администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края К.Н.Г, о том, что снижение кадастровой стоимости объектов капитального строительства приведет к уменьшению размера налога на имущество физического лица, поступающего в городской бюджет, не имеют правового значения в данном случае, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные налоговым законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Отличие величины кадастровой стоимости объектов недвижимости от его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта капитального строительства административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением налога на имущество, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объектов капитального строительства, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, административный иск С.А.Ю. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 № 221-ФЗ.

Заявление Сомова А.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в суд 07 ноября 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск С.А.Ю. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

<данные изъяты>

Заявление С.А.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в суд 07 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна.

Судья С.Р. Мекерова