Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ООО «Финансово-строительная компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания» (далее - ООО «Финансово-строительная компания», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее административное здание и гаражные боксы, площадью 6105 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Карпинского, 49а, принадлежащего заявителю на праве собственности, в размере рыночной стоимости 23647000 рублей по состоянию на 26.10.2015.

В обоснование заявленных требований ООО «Финансово-строительная компания» указало, что является собственником указанного выше земельного участка. Актом определения кадастровой стоимости земельных участков ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.10.2015 № 35-2501579/1 была утверждена кадастровая стоимость спорного участка в размере 71297 303 рубля 55 копеек по состоянию на 26.10.2015, что не соответствует его рыночной стоимости на указанную дату, определенной в отчете независимого оценщика и влечет для Общества обязанность по уплате земельного налога в необоснованно завышенном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве, не оспаривая по существу право заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Правительство Пермского края и администрация г. Перми о времени и месте рассмотрения дела извещены, направили в суд письменные отзывы, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе юридическим лицом, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее административное здание и гаражные боксы, площадью 6105 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Карпинского, 49 а, принадлежит на праве собственности ООО «Финансово-строительная компания», о чем в материалы дела представлено свидетельство государственной регистрации права на объект недвижимости от 22.04.2016 (л.д.5).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

По смыслу абзаца первого статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности, дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, вступившим в силу с 01.01.2014, были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средние (взвешенные по площади) значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края. Спорный земельный участок в массовую оценку не вошел.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, поставленного на кадастровый учет 26.10.2015 в связи с образованием нового земельного участка путем перераспределения участка с кадастровым номером ** и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, была определена в размере 71297 303, 55 рубля с применением среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель 17 вида разрешенного использования (приложение № 52 к Постановлению Правительства Пермского края № 1610-п) на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость утверждена на основании акта филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю № 35-2501579/1 от 26.10.2015.

Таким образом, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, является 26.10.2015, то есть дата внесения в ГКН сведений об образовании нового земельного участка.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В обоснование рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке № ** от 19.06.2017, составленный ООО «МВМ-Оценка» на предмет определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.10.2015.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в соответствии с отчетом составила 23 647000 рублей, что расходится с кадастровой стоимостью, утвержденной актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю 26.10.2015, и, следовательно, влияет на права Общества, который является плательщиком земельного налога, рассчитанного из кадастровой стоимости.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на стр. 31-33 отчета. В связи с чем, ссылка администрации города Перми, что отчет не содержит описания отказа от применения доходного и затратного подходов к оценке является неубедительным, как не основанный на материалах дела.

Оценщиком был проанализирован рынок земельных участков г. Перми, использовались данные сайта portal.rosreestr.ru, torgi.gov.ru, dom.59.ru, электронная вервия каталога ПМЛС, электронная версия базы данных «Резон», в результате чего оценщик пришел к выводу, что рынок не развит, количество предложений ограничено, значительное влияние на рынок оказал кризис, спрос практически отсутствует. Из указанных в Приложении № 1 отчета предложений оценщик отобрал наиболее подходящие объекты, ориентируясь на основные ценообразующие факторы: вид разрешенного использования (назначение) – под строительство коммерческой недвижимости, расположение на территории г. Перми, предложение на продажу или проведение сделки до даты оценки. Оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы). Из полученной выборки, оценщик отобрал четыре объекта-аналога с похожими характеристиками: объекты реализуются в октябре 2014 года – августе 2015 года, условия продажи рыночные, все сравниваемые участки относятся к виду разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов под строительство коммерческой недвижимости и жилой недвижимости, все объекты аналоги и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой.

В связи с чем, корректировки на условия финансирования, на передаваемые права и развитость инженерной и дорожной инфраструктуры не производились.

Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7.

Оценщиком произведена корректировка на торг в отношении объекта-аналога № 3 на основании данных таблицы «Экспертные оценки по корректировкам в г. Перми, разработанной специалистами ранка недвижимости, которая составила 11%. В отношении объектов-аналогов № 1, № 2 и № 4 корректировка не проводилась, поскольку была указана цена сделки, а не предложения.

Применена корректировка на местоположение в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4, поскольку они в отличие от объекта оценки и объектов-аналогов № 1 и № 2, расположенных в одной категории престижности (2), расположены в районе средней удаленности и в отдаленном районе города. При корректировке использованы среднеценовые показатели рынка офисной недвижимости, выполненного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг».

Оценщиком учтена и разница по локальному местоположению объекта оценки и выбранных объектов-аналогов. Ввиду того, что объект оценки и объекты-аналоги № 1 и № 4 расположены на 2 линии улиц, в отличие от объектов-аналогов № 2 и № 3, расположенных на 1 линии, оценщиком проведена корректировка на локальное местоположение на основании данных таблицы «Экспертные оценки по корректировкам г. Перми».

При корректировке на площадь оценщик учел, что стоимость объектов сравнения существенно зависит от их площади. Применив Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», под ред. ФИО3, ФИО4, Н.Новгород, 2014 г. (исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, п.3.3, стр. 133) оценщик провел соответствующую корректировку, указав, что объект оценки и объект-аналог № 3 относятся к одной группе земельных участков в диапазоне площади 0,5-1,0 га, а иные объекты-аналоги относятся к иным группам участков с диапазоном площадей менее 0,1 га, 0,1-0,5 га и к группе 1,0-3,0 га.

Отклоняя представленный с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости отчет об оценке Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в решении № 673 от 25.07.2017 указала на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 5 ФСО № 3, подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по мнению комиссии, оценщиком не выявлены имеющиеся отличия объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешённого использования и не проведена соответствующая корректировка.

Вместе с тем, в отчете об оценке на стр. 44-45 оценщик указал, что корректировка на вид разрешенного использования необходима в случае, если отличается вид разрешенного использования сравниваемых участков. При этом оценщик исходил из того, что перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Объект оценки расположен в зоне Ц-2 (Зона обслуживания и деловой активности местного значения) в которой допускается строительство как жилых домов, так и коммерческой недвижимости. Объекты-аналоги расположены в территориальных зонах Ж-1, Ж-3, Ц-6 (страницы 53-66 отчета об оценке), в которых допускается строительство коммерческих объектов (основные виды разрешенного использования). Поскольку виды разрешённого использования земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются, оценщиком корректировка по данной категории не производилась.

Оснований не согласиться с данным выводом оценщика не усматриваю.

Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на стр. 33-45 отчета.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административным ответчиком не представлено.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требование ООО «Финансово-строительная компания» подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость спорного участка следует установить в размере рыночной стоимости 23647000 рублей по состоянию на 26.10.2015.

Довод ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, суд признает несостоятельным в силу того, что предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Общество, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка в размере рыночной, не оспаривало утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи чем в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, что также следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28. С учетом изложенного, суд считает возможным указать в резолютивной части решения на дату подачи Обществом заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка - 13.07.2017, то есть дату обращения в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Финансово-строительная компания» удовлетворить.

Датой подачи ООО «Финансово-строительная компания» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 13 июля 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее административное здание и гаражные боксы, площадью 6105 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Карпинского, 49 а, равной его рыночной стоимости 23647 000 рублей по состоянию на 26 октября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 21 декабря 2017 года.

Судья (подпись)