Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Лихттен Крауф СТ» - Храмцова О.В., действующего на основании доверенности от 24.07.2018 года, представителя административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Фатавыевой Ч.Н., действующей на основании доверенностей от 29.12.2017 года, от 24.10.2018 года,

в открытом судебном заседании в городе Перми 02 ноября 2018 года по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Лихттен Крауф СТ» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Лихттен Крауф СТ» обратилось с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Пермский край г. Пермь Ленинский район ул. Ленина, д. 26, в размере равном рыночной стоимости, в том числе:

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-42, площадь 862, 3 кв.м, в размере 27 900000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 4, номера на поэтажном плане 1-33, площадь 952,9 кв.м, в размере 30 831000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 3, номера на поэтажном плане 1-48, площадь 964,7 кв.м, в размере 31 213000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-36, площадь 943,7 кв.м, в размере 30524 000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 5, номера на поэтажном плане 1-42,на отм.+19.290 – 1,2: на отм.+20.550 -1,2: на отм.22.700 – 1, площадь 933,7 кв.м, в размере 30210 000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, в подвале, номера на поэтажном плане 1-21, площадь 1314,9 кв.м, в размере 42544000 рублей.

Административный истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает его право уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, поскольку принадлежащие ему помещения находятся в здании, включенном в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 № 944-п. В обоснование заявленных требований истцом указано, что как собственник и налогоплательщик Общество заинтересовано в изменении установленной кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Определением от 26.09.2018 года на основании части 5 статьи 41 КАС РФ к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Правительство Пермского края.

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен, его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении и в дополнительных пояснениях. Ходатайство о назначении экспертизы в целях проверки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства полагает необоснованным.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края не оспаривает права административного истца на установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной, но не согласна с размером рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, по основаниям указанным в письменных пояснениях по делу. Поддержала ходатайство о назначении судебной экспертизы, указывая на необоснованность выбора оценщиком только одного из имеющихся подходов при определении рыночной стоимости объектов оценки, а также необоснованность неприменения одного из поправочных коэффициентов, что повлияло на результаты оценки.

Представитель административного ответчика Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю в суд не явился, о рассмотрении дела извещен, ранее представил письменные пояснения по делу, указывая на то, что не является надлежащим ответчиком.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, представило письменный отзыв.

С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, опросив свидетеля, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Лихттен Крауф СТ» является собственником объектов недвижимости (встроенных нежилых помещений с кадастровыми номерами: **, **, **, **, **, **, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности (л.д. 35,36,37,38,39,40 т.1). Указанные помещения находятся в здании по адресу: Пермский край г. Пермь Ленинский район ул. Ленина, д. 26, с кадастровым номером **.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов РФ, Федеральной налоговой службы в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 НК РФ, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание по адресу: Пермский край г. Пермь Ленинский район ул. Ленина, д. 26, с кадастровым номером ** (№ 445).

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости помещений затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку встроенные помещения являются объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость помещения.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Установлено, что кадастровая стоимость пяти из указанных в иске помещений установлена по состоянию на 22.06.2012 года, утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 11.01.2013 года № 1588-п, в том числе: встроенного помещения с кадастровым номером ** – 44740211,30 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** – 49440968,75 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** – 50053208,68 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** – 48948063,72 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** – 68223244,63 рублей. Кадастровая стоимость встроенного помещения с кадастровым номером ** определена по состоянию на 22.06.2012 на основании Акта от 24.12.2014 № ** - 48444781,74 рублей.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении спорных объектов в ходе государственной оценки объектов недвижимости кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и 14.09.2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Уведомлением от 20.09.2018 № 1441 ООО «Лихттен Крауф СТ» Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае было отказано в принятии заявления в связи с пропуском установленного ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности срока подачи заявления.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований «Лихттен Крауф СТ»представило отчет, составленный оценщиком ООО «Компромисс» - Нехаевым С.Ю. № 54/1/18 от 10.09.2018 года, согласно которому рыночная стоимость на 22.06.2012 года определена в отношении: встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 27 900 000 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 30 831 000 рубль; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 31 213 000 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 30 524 000 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 30 210 000 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 42 544 000 рублей.

Оценив отчет об оценке выполненный оценщиком ООО «Компромисс» - Нехаевым С.Ю. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе показаниями Нехаева С.Ю. опрошенного в качестве свидетеля, проверив доводы представителя административного ответчика – Правительство Пермского края, заинтересованного лица - Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, изложенные в ходатайстве о назначении экспертизы, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пункту 15.1 Закона об оценочной деятельности юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано: иметь в штате не менее двух лиц, соответствующих требованиям части второй статьи 24 настоящего Федерального закона. ООО «Компромисс» соответствует требованиям указанного Закона, поскольку имеет в штате трех оценщиков: Нехаева С.Ю., К1., К2., являющихся членами саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшими свою ответственность по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности. Выполнивший оценку оценщик Нехаев С.Ю. является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», свидетельство № 001244 от 26.05.2017 года, имеет необходимую квалификацию, гражданская ответственность оценщика застрахована.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как следует из отчета, оценщик провел анализ рынка торговой недвижимости. По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке коммерческой недвижимости по районам города Перми и Пермского края на I квартал 2012 года. После чего оценщик определил диапазон цен рыночной стоимости 1 кв. м офисных помещений в г. Перми, динамику изменения цен. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ предлагаемых объектов сделок, на основании которого оценщик пришел к выводу об отсутствии необходимых для оценки с использованием сравнительного подхода предложений касающихся объектов сопоставимых с теми, в отношении которых производится оценка, поскольку имеющаяся информация не содержит сведений о характере прав на земельные участки, сведения о стоимости земельных участков, состояния объектов (износа), что имеет существенное значение.

В отчете объясняется выбор затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. При использовании затратного подхода оценщик, применив метод сравнительной единицы сопоставив количественные и качественные характеристики объекта оценки с данными Справочника, определил в качестве аналога по Справочнику оценщика Ко-Инвест, Общественные здания табл. О3.11.053, стр.332 и скорректировав данные затрат на строительство с учетом особенностей объекта оценки в сравнении с аналогом, с учетом износа, определил затрат на замещение в отношении здания.

Утверждение представителя Правительства Пермского края, Министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края о том, что оценщик необоснованно использовал аналог предусмотренный Справочником КО-Инвест Общественные здания 2011 – О3.11.053 стр. 332 без проведения корректировки на этажность, неосновательно. Ссылка представителя Правительства Пермского края, Министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края на наличие в Справочнике КО-Инвест Общественные здания 2011 (далее Справочник) формулы поправки на различие в высоте этажа (стр.11-12 Справочника) не принимается судом как доказательства некорректности выполненного расчета. Как следует из рекомендаций по использованию Справочника (стр. 10) решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта с параметрами объектов аналогов, таблица 1.2 (содержит характеристику – преобладающая высота этажа), на основании анализа выявляются параметры, влияющие на стоимость и подлежащие корректировке. Как следует из данных Справочника выбранный оценщиком аналог - О3.11.053 описывается как торгово-развлекательный центр количество этажей от 4 до 6 высота этажа до 5,5 метров, дополнительно в характеристике указано, что в строительные конструкции включены пассажирские лифты. Техническая документация подтверждает, что помещения являющиеся предметом оценки находятся в пятиэтажном здании по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 26, с высотой помещений по внутреннему обмеру – от 2 до 4 метров. Таким образом, описание выбранного аналога данное в Справочнике Ко-Инвест, соответствует данным здания, в котором расположены объекты являвшиеся предметом оценки (встроенные помещения) при сопоставлении параметров (объект оценки - преобладающая высота этажа – до 4 метров) с объектом аналогом (высота этажа до 5,5 метров), оценщик не усмотрел оснований для проведения корректировки, так как установлено соответствии выбранного аналога по показателям этажности и высоты потолка объекту оценки необходимости. Наличие в Справочнике формулы корректировки по высоте потолков само себе не свидетельствует о необходимости ее применения, поправка подлежит применению при неполном соответствии аналога оцениваемому объекту, в том числе при высоте потолков объекта оценки, не укладывающихся в параметры аналога (до 5,5 метров).

При проведении оценки оценщик определил подлежащие применению корректировки, учтя различия между аналогом и зданием, в том числе на наличие подвала, различие в регионально-климатическом уровне цен, различие в регионально-экономическом уровне цен, изменение цен после издания справочника, скорректировал результат с учетом налогообложения (НДС) прибыли предпринимателя. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Определенная оценщиком с использованием затратного подхода стоимость здания 32355,4 руб./кв.м., использованная при расчете рыночной стоимости объектов оценки, находится в границах определенных оценщиком на основании данных по рынку цен на анализируемый период на объекты торгово-офисного назначения – от 27000 рублей до 45455 руб./кв.м (при данных о сделках не раскрывающих информацию о правах на земельный участок).

Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При указанных обстоятельствах, суд не усмотрел предусмотренных ст. 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы по ходатайству заинтересованного лица.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Стороны не привели обоснованных доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административного ответчика и заинтересованных лиц не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объектов недвижимости, заявленных в иске, сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы заинтересованными лицами, в том числе административным ответчиком, не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу достоверности величины рыночной стоимости заявленных в административном иске объектов недвижимости, определенной на основании отчета об оценке составленного оценщиком ООО «Компромисс» - Нехаевым С.Ю. № 54/1/18 от 10.09.2018 года, в связи с чем требования Общества подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 14.09.2018 года (л.д. 32 т.1).

Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Лихттен Крауф СТ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по адресу: Пермский край г. Пермь Ленинский район ул. Ленина, д. 26 по стоянию на 22.06.2012 года в размере равном рыночной стоимости, в том числе:

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-42, площадь 862,3 кв.м, в размере 27 900 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 4, номера на поэтажном плане 1-33, площадь 952,9 кв.м, в размере 30 831 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 3, номера на поэтажном плане 1-48, площадь 964,7 кв.м, в размере 31 213 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-36, площадь 943,7 кв.м, в размере 30 524 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 5, номера на поэтажном плане 1-42, площадь 933,7 кв.м, в размере 30 210 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, в подвале, номера на поэтажном плане 1-21, площадь 1 314,9 кв.м, в размере 42544000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 14.09.2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 6 ноября 2018 года.

Судья:/подпись/