Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя ЗАО «Гостиница «Огонёк» Глушко А.А., представителя Правительства Ростовской области Холодовой Г.Н., представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска Лысенко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Гостиница «Огонёк» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованное лицо – Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска – об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Гостиница «Огонёк» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере ... руб., превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика, которая составляет ... руб., что нарушает его права, как плательщика арендной платы.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Представитель ЗАО «Гостиница «Огонёк» Глушко А.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить. С выводами проведённой по делу судебной экспертизы не согласилась и представила дополнительные пояснения к административному исковому заявлению.

Представитель Правительства Ростовской области Холодова Г.Н. полагала, что требования административного истца, основанные на выводах оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка, удовлетворению не подлежат, поскольку отчёт об оценке имеет пороки и противоречия; полагала возможным установление рыночной стоимости земельного участка в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

В ранее представленных письменных возражениях Правительство Ростовской области просило в удовлетворении заявленных административным истцом требований отказать, указывая на то, что представленный отчёт об оценке не может служить допустимым доказательством по делу, поскольку он не соответствует действующему законодательству и федеральным стандартам оценки: имеются нарушения в отношении анализа транспортной доступности объектов-аналогов, поскольку территориальное расположение земельных участков не может служить основанием для допущения об их транспортной доступности; в отчёте не описан объём доступных и исследованных оценщиком рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для последующего использования в расчётах (п. 22а, 22в ФСО 7); оценщиком выбрано ограниченное количество объектов-аналогов без надлежащего обоснования, что не даёт полного представления о диапазоне стоимости земельных участков и влечёт установление необоснованного размера рыночной стоимости (п. 22в ФСО 7); копия объявления о продаже объектов-аналогов содержит информацию о том, что оно устарело или содержит некорректную информацию (п. 5 ФСО 3); в объявлении о продаже объекта-аналога № __ не указан вид разрешённого использования, а в описании объекта в таблице 6 указан вид разрешенного использования «под коммерческую деятельность» (п. 5 ФСО 3).

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска Лысенко В.С. возражала против удовлетворения административного искового заявления в указанном административным истцом размере, поддержала позицию, изложенную представителем Правительства Ростовской области, и полагала, что выводы судебной экспертизы являются аргументированными и обоснованными.

В письменном отзыве по делу заинтересованное лицо просило в удовлетворении административного искового заявления отказать, ссылаясь на отсутствие доказательств недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

В письменных возражениях Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области просило в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не осуществляет функции органа кадастрового учёта на территории Ростовской области, не нарушало и не оспаривало права заявителя, а также просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Судом установлено, что ЗАО «Гостиница «Огонёк» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – под гостиницу, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... (т. 1 л.д. 15 – 25, 183 – 184).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 13 июля 2004 года (т. 1 л.д. 27 - 29).

В Ростовской области государственная кадастровая оценка земель была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области", и по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 26).

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Зависимость арендной платы от величины кадастровой стоимости земельного участка подтверждается дополнительными соглашениями к договору аренды № __ от 12 июля 2005 года по расчёту арендной платы за землю за период с 1 января 2015 года по 31 декабря 2015 года (т. 1 л.д. 25) и за период с 1 января 2016 года по 31 декабря 2016 года.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчёт об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Как видно из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... руб. определена оценщиком ООО «ОК» Ж. в отчёте от 18 декабря 2015 года № __ (т. 1 л.д. 47 – 153), который, согласно положительному экспертному заключению экспертного совета Некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация оценщиков «С» от 23 декабря 2015 года N __, в целом соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчете об оценке, подтверждается (т. 1 л.д. 154 – 169).

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Материалами дела подтверждается, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, решением от 25 января 2016 года № __ отклонила поступившее в комиссию 28 декабря 2015 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка (т. 1 л.д. 30 - 32).

Комиссия в решении указала, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В частности, в отчёте не описан объём доступных и исследованных оценщиком рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для последующего использования в расчётах, что позволяет сделать вывод о том, что анализ рынка земельных участков произведён недостаточно полно, а расчёты выполнены в отсутствие полной выборки земельных участков для всего рынка за длительный период времени (п. 22а, 22в ФСО 7); оценщиком выбрано ограниченное количество объектов-аналогов без надлежащего обоснования, которые не дают полного представления о диапазоне стоимости участков, в том числе в зависимости от местоположения, что влечёт установление необоснованного размера рыночной стоимости, которая может быть скорректирована при дополнении и уточнении содержащейся в отчёте информации (п. 22в ФСО 7); копия объявления о продаже объекта-аналога содержит информацию о том, что данное объявление устарело или содержит некорректную информацию. Вместе с тем, согласно п. 5 ФСО 3, информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена и не допускать неоднозначного толкования; в объявлении о продаже объекта-аналога № 2 не указан вид разрешённого использования, вместе с тем в таблице 6 «Описание объектов-аналогов, принятых для сравнения» указан вид разрешенного использования «под коммерческую деятельность», что противоречит требованиям п. 5 ФСО 3.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая наличие возражений лиц, участвующих в деле, относительно достоверности указанного отчёта и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом 14 марта 2016 года была назначена экспертиза по двум вопросам: о соответствии отчёта об оценке действующему законодательству, а в случае отрицательного ответа на указанный вопрос - об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО «ОЭ» (т. 1 л.д. 268 – 272, 273 – 276).

Согласно заключению эксперта ООО «ОЭ» К. от 29 марта 2016 года № __ стоимость объекта оценки, определённая оценщиком ООО «ОК» Ж. в отчёте от 18 декабря 2015 года № __, не подтверждается; оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

При ответе на второй вопрос эксперт указал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – под гостиницу, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., с учётом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 2 л.д. 10 – 91).

Ознакомившись с заключением эксперта, представитель административного истца Сязина Ю.А. представила дополнительные пояснения к административному исковому заявлению, в которых выразила несогласие с выводами эксперта, указав, что заключение, по её мнению, не в полной мере отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности, поскольку при ответе на первый вопрос экспертом допущены неточности, свидетельствующие о необъективном и невнимательном анализе экспертом отчёта на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, а при ответе на второй вопрос допущены нарушения, в связи с чем она полагала, что заключение судебной экспертизы является необоснованным и недопустимым доказательством, и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной ... руб.

Ссылаясь на доводы, изложенные в дополнительных пояснениях, представитель ЗАО «Гостиница «Огонёк» Глушко А.А. в судебном заседании заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по тем же вопросам в ООО «Э». Определением от 21 апреля 2016 года суд в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказал, поскольку, с учётом содержания статьи 83 КАС РФ, достаточных оснований для назначения повторной экспертизы заявителем не приведено.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки предусмотрены статьёй 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте. Перечень предъявляемых к отчёту требований приведён в части 4 указанной статьи.

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)" устанавливает требования к составлению и содержанию отчёта об оценке, информации, используемой в отчёте об оценке, а также к описанию в отчёте об оценке применяемой методологии и расчётам.

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" определяет требования к проведению оценки недвижимости и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

По итогам проведения экспертизы отчёта об оценке эксперт установил, что отчёт не соответствует пункту 8 ФСО № 3 по структуре отчёта и последовательности содержащихся в нём сведений, пункту 11 ФСО № 3, согласно которому в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки; оценщиком нарушено требование статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" о том, что отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Экспертом также установлено несоответствие отчёта об оценке пункту 22в ФСО № 7, предусматривающему, что при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке.

Эксперт указал, что допущенные оценщиком нарушения не позволяют судить о надёжности результатов рыночной стоимости объекта оценки, полученных в рамках указанного отчёта, в связи с чем рыночная стоимость оцениваемого участка, полученная в отчёте, экспертом не может быть подтверждена.

Таким образом, проведённое в ходе экспертизы исследование отчёта об оценке, выполненного оценщиком, подтвердило обоснованность выводов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и возражений Правительства Ростовской области относительно нарушений оценщиком ООО «ОК» Ж. требований федеральных стандартов оценки, что лишает отчёт доказательственного значения по делу.

Ссылки представителя административного истца на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В данном случае из экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков следует, что отчёт об оценке в целом соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте об оценке, подтверждается.

Вместе с тем в заключении указано, что исходной информацией для проведения экспертизы отчёта об оценке на подтверждение стоимости объекта оценки является текст отчёта об оценке. Эксперт не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчёте, а также принятых оценщиком допущений и ограничений и пределов применения, изложенных в соответствующих разделах отчёта. Определённые оценщиком значения искомой стоимости верны только с учётом наложенных оценщиком ограничений и пределов применения, изложенных в соответствующих разделах отчёта.

Таким образом, исходя из задач экспертизы, при проведении экспертизы на подтверждение стоимости экспертным советом Некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация оценщиков «С» не проводилась повторная оценка или альтернативный расчёт рыночной стоимости участка. Подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, не является установленной экспертом стоимостью и основано исключительно на подходах и методах, использованных оценщиком при проведении оценки, а также на проведённых оценщиком расчётах и его результатах; контроль обоснованности, правильности и проверяемости произведённых расчётов в рамках экспертизы осуществлялся на основании информации, приведённой в отчёте об оценке; юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отражённого в проверяемом отчёте, не проводилась. Выявленное в ходе рассмотрения настоящего дела несоответствие отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

При таком положении отчёт оценщика, имеющий выявленные в ходе судебного разбирательства недостатки и несоответствия федеральным стандартам оценки вместе с положительным экспертным заключением, в котором отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации, суд не может принять в качестве достоверных данных о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы представителя административного истца о достоверности этого доказательства противоречат совокупности исследованных материалов дела.

Получение экспертом отрицательного ответа на вопрос о подтверждении стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте от 18 декабря 2015 года № __, повлекло необходимость определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Отвечая на второй вопрос о величине рыночной стоимости земельного участка, эксперт в заключении указал цель экспертизы, вид определяемой стоимости, применяемые стандарты оценочной деятельности, привёл источники информации, нормативные документы и материалы, использованные им при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ наиболее эффективного использования объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 земельных участка для коммерческих объектов, сопоставимых по своим характеристикам с земельным участком объекта исследования, два из которых находятся в городе Батайске, два – в городе Аксае. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объекта исследования в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки на условия сделки, на местоположение внутри населённого пункта и на населённый пункт, на площадь земельных участков. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Так, в таблице № __ заключения экспертом представлена классификация земельных участков по категориям и видам использования. Согласно данной классификации объект исследования относится к сегменту рынка недвижимости – земли под офисно-торговую застройку (коммерческий сегмент рынка), в котором главными ценообразующими факторами являются местоположение участка, выход на красную линию, площадь участка, наличие коммуникаций.

Эксперт указал, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в разных населённых пунктах Ростовской области, в связи с чем требуется корректировка для исключения различий в стоимости предложений по данному фактору. Корректировка на местоположение разбита на 2 части: произведён расчёт корректировки на местоположение внутри населённого пункта, поскольку объект исследования расположен в районе вокруг крупных промпредприятий города, а объекты-аналоги расположены в центрах административных районов города, в связи с чем для аналогов рассчитывалась понижающая корректировка. Затем произведён расчёт корректировки на населённый пункт согласно анализу рынка Ростовской области: объект оценки находится в г. Новочеркасске, в райцентре с развитой промышленностью, а объекты-аналоги – в городах Аксае и Батайске, являющихся населёнными пунктами в ближайшей окрестности областного центра, в связи с чем для аналогов рассчитывалась понижающая корректировка.

Обосновывая отказ от применения корректировки на коммуникации, эксперт указал, что для целей кадастра, а также для установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться, как свободный. Соответственно, имеющиеся на нём инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке, однако сама возможность подключения к коммуникациям учитываться должна, так как согласно градостроительному законодательству выделенные мощности (технические условия) закрепляются не за конкретным собственником, а следуют судьбе объекта недвижимости (участка). Поэтому по данному фактору корректировка не применялась.

Исходя из таблицы __ и имеющейся информации об объекте исследования, эксперт пришёл к выводу, что исследуемый участок и подобранные для расчёта объекты-аналоги по виду использования отличий не имеют, в связи с чем корректировка на вид использования не применялась.

В результате установленная экспертом при помощи сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составила ... руб.

Вопреки доводам представителей административного истца, оснований не доверять представленному заключению эксперта от 29 марта 2016 года № __, составленному экспертом ООО «ОЭ» К.., у суда не имеется. Заключение выполнено в соответствии с требованиями законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта оценки. Экспертом в заключении дан ответ на поставленные судом вопросы и приведены выводы о величине рыночной стоимости объекта недвижимости. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения до выполнения исследования, имеет специальное высшее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года.

Доводы представителя административного истца о противоречивости экспертного заключения не могут быть приняты во внимание, поскольку они не обоснованы ссылками на нормативные акты, нарушение которых было допущено экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка, носят субъективный характер и не учитывают разницу между правовым статусом оценщика и эксперта, а также различий в требованиях, предъявляемых законом к отчёту об оценке и к экспертному заключению.

Поскольку судебный эксперт и оценщик являются субъектами различных областей деятельности, то правовое регулирование процесса судебной экспертизы и оценки объектов оценки, а также оформление результатов деятельности эксперта и оценщика имеют особенности.

В частности, требования к заключению эксперта закреплены в статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требования к отчёту об оценке – в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО № 3. В соответствии с приведёнными нормами характер и объём требований, предъявляемых к заключению судебной экспертизы и к отчёту об оценке, а также обязанности эксперта и оценщика имеют существенные различия. При этом обязанность судебного эксперта при составлении экспертного заключения выполнять положения федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к составлению и содержанию отчёта об оценке, информации, используемой в отчёте об оценке, а также к описанию в отчёте об оценке применяемой методологии и расчётам, законом не предусмотрена.

С учётом изложенного ссылки на наличие в заключении эксперта нарушений, лишающих его доказательственного значения, являются несостоятельными.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года согласно указанному заключению эксперта.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по государственной кадастровой оценке.

Поэтому ссылки на необоснованность привлечения Управления Росреестра по Ростовской области к участию в деле являются неправомерными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 28 декабря 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных платёжных документов и финансово-экономического обоснования (т. 2 л.д. 6, 8) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, и это право Правительством Ростовской области не оспорено, т.к. его возражения сводились к несогласию с величиной рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке, а выводы эксперта под сомнение не ставились, и Правительство Ростовской области полагало возможным удовлетворение требований на основании заключения эксперта, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. В связи с этим сумма ... руб., внесённая ЗАО Гостиница «Огонёк» на депозитный счёт Ростовского областного суда на основании платёжного поручения от 21 марта 2016 года № __ (т. 2 л.д. 2), подлежит перечислению экспертной организации за проведённую ею судебную оценочную экспертизу

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – под гостиницу, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости, составляющей ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2015 года.

За счёт денежных средств, поступивших от ЗАО «Гостиница «Огонёк» в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму ... руб. на счёт ООО «ОЭ» за проведённую им судебную оценочную экспертизу (заключение от 29 марта 2016 года № __).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 26 апреля 2016 года.