Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей : административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Ставтепломонтаж» – ФИО1, заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2, заинтересованного лица – администрации города Ставрополя – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ставтепломонтаж» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец - Общество с ограниченной ответственностью «Ставтепломонтаж» (далее – ООО «СТМ») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером …:3, площадью 4859 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилым зданием (литер «А»-склад), расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. …, равной его рыночной стоимости в размере – 5 030 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером …:84, площадью 12994 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под объектами производственного назначения, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. …., равной его рыночной стоимости в размере – 12 356 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанные земельные участки принадлежат ООО «СТМ» на основании договоров аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 17 октября 2011 года № …, от 17 октября 2011 года № … и договоров купли-продажи недвижимости № … и № … от 20 января 2020 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19 марта 2020 года № …, № ….

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:3 в размере – 13 849 364, 75 рублей, с кадастровым номером …:84 в размере – 37 245 741, 72 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ИП … А. В. для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчетам об оценке № … от 26 мая 2020 года и № … от 26 мая 2020, выполненным ИП … А. В., рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:3 в размере – 5 030 000 рублей, с кадастровым номером …:84 в размере – 12 356 000 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «СТМ» как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельных участков, исчисляемой из их кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «СТМ» - ФИО1 уточнила заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 1 января 2019 года : с кадастровым номером …:3 в размере -– 4 890 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером …:84 в размере – 13 804 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица - ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2 в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на доводы, приведенные в письменных возражениях на административный иск, на отсутствие правовых оснований для его удовлетворения, на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорных земельных участков, которая, по ее мнению, находится в ценовом диапазоне рыночных цен соответствующих земельных участков, установленном в рамках проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, а также на то, что установление кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении, повлечет существенное снижение поступлений в бюджет.

Представитель заинтересованного лица – администрации города Ставрополя – ФИО3 в судебном заседании также возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости повлечет необоснованное уменьшение поступлений в бюджет муниципального образования.

В судебное заседание представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю содержится ходатайство о рассмотрении настоящего административного дела в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости – земельном участке с кадастровым номером …:3, с разрешенным видом использования : под нежилым здание (литер «А»-склад), категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 4859 кв. м., кадастровой стоимостью 13 849 364, 75 рублей; и земельном участке с кадастровым номером …:84, с разрешенным видом использования : под объектами производственного назначения, категорией земель: земли населенных пунктов, площадью 12994 кв. м., кадастровой стоимостью 37 245 741, 72 рубля. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 187-190).

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованных лиц, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у ООО «СТМ» в аренде земельные участки арендные платежи рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, на основании постановления администрации г. Ставрополя от 01 августа 2011 года № … между ООО «Старт-НН» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя 17 октября 2011 года заключен договор № … аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь, сроком 10 лет, с 01 августа 2011 года по 31 июля 2021 года. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 13 января 2012 года (номер регистрации … (том 1 л. <...>).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:3, площадью 4859 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилым зданием (литер «А» - склад), расположенного по адресу: край Ставропольский, г. …, на участке имеются каменное нежилое строение, инженерные коммуникации, ограничений в использовании и обременений участка не имеется (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 21).

20 января 2020 года между ООО «Старт-НН» и ООО «СТМ» заключен договор № … купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого административному истцу одновременно с передачей прав на недвижимость переданы права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 17 октября 2011 года № …. данный договор зарегистрирован в установленном порядке 14 февраля 2020 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05 ноября 2020 года № … (том 1 л. д. 46-51).

Также на основании постановления администрации г. Ставрополя от 09 августа 2011 года № … между ООО «Старт-НН» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя 17 октября 2011 года заключен договор № … аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь, сроком 10 лет, с 09 августа 2011 года по 08 августа 2021 года. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 12 января 2012 года (номер регистрации … (том 1 л. <...>).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:84, площадью 12994 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под объектами производственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. …, на участке имеются каменные нежилые строения, инженерные коммуникации, ограничений в использовании и обременений участка не имеется (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

20 января 2020 года между ООО «Старт-НН» и ООО «СТМ» заключен договор № … купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого административному истцу одновременно с передачей прав на недвижимость переданы права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 17 октября 2011 года № …. данный договор зарегистрирован в установленном порядке 17 февраля 2020 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05 ноября 2020 года № … (том 1 л. д. 36-45).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:3 в размере – 13 849 364, 75 рублей, с кадастровым номером …:84 в размере - 37 245 741, 72 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июня 2020 года № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. <...>).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Считая установленную кадастровую стоимость земельных участков завышенной, нарушающей права и законные интересы общества, административный истец обратился к независимому оценщику – ИП … А. В. для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчетам об оценке № … от 26 мая 2020 года и № … от 26 мая 2020, выполненным ИП … А. В., рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:3 в размере – 9 5 030 000 рублей, с кадастровым номером …:84 – 12 356 000 рублей (том 1 л.д. 60-107, 109-163).

Судом установлено, что административный истец 18 июня 2020 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края.

Согласно протоколу № … заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 08 июля 2020 года члены Комиссии проголосовали «против» и приняли решение об отклонении заявления ООО «СтавТеплоМонтаж» о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:3, …:84. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края, проанализировав представленные административным истцом отчеты № … от 26 мая 2020 года и № … от 26 мая 2020 об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:3 и …:84, указала, что они выполнены с нарушениями требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2017 года № 611.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ООО «СТМ» – ФИО1 определением Ставропольского краевого суда от 03 сентября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (том 1 л. д. 232-235).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 12 ноября 2020 года по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельных участков составила : с кадастровым номером …:3 - 4 890 000 рублей, с кадастровым номером …:84 - 13 804 000 рубля (том 2 л. д. 7-58).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 12 ноября 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-368/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером …:3, площадью 4859 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилым зданием (литер «А» - склад), расположенный по адресу: край Ставропольский, г. …, многоугольной формы, со спокойным рельефом участка, имеющий удовлетворительную транспортную доступность, расположенный на удалении от крупной автодороги, не имеющий удобных подъездных путей (узкая внутриквартальная не асфальтированная дорога), на участке имеет объект капитального строительства, окружающая застройка – средней плотности, преимущественно производственно-складская, а также торговая, административная и земельные участки, свободные от застройки;

- земельный участок с кадастровым номером …:84, площадью 12994 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под объектами производственного назначения, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. …, со спокойным рельефом участка, расположенный на удалении от крупной автодороги, имеющий удовлетворительную транспортную доступность, подъездные пути с твердым покрытием, свободный доступ, на участке имеет объект капитального строительства, окружающая застройка – средней плотности, преимущественно производственно-складская, а также торговая, административная и земельные участки, свободные от застройки.

Исследуемые земельные участки оценены экспертом в предположении, что они являются условно-свободными с возможностью подключения ко всем необходимым инженерным сетям для ведения производственной деятельности. Ограничения, существенно влияющие на стоимость исследуемых объектов, экспертом не выявлены.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков г. …, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. …, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – земли коммерческого (производственно-складского) назначения, определена активность рынка – неактивный рынок, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемыми. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами–аналогами.

Так, при определении рыночной стоимости спорных земельных участков из 20 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 4 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, расположены в промышленной зоне г. Ставрополя, имеют возможность подключения коммуникаций, имеют вид разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (аналог № 1), для размещения промышленных объектов (аналоги № 2 и № 3), производственное назначение (аналог №4), объекты-аналоги №№ 1, 2, 4 находятся в краткосрочной аренде, аналог № 3 находится в собственности, аналог № 1 используется под производственную базу, аналог № 2 используется для продолжения строительства растворобетонного узла и объектов производственного назначения, аналог № 3 используется под нежилыми зданиями производственной базы, аналог № 4 является незастроенным, аналоги № 1 и № 4 расположены в непосредственной близости с крупной автодорогой, аналоги № 2 и № 3 расположены на удалении от крупной автодороги, аналог № 1 не обеспечен подъездной автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием, аналог № 2 имеет подъездные пути с твердым покрытием и свободный доступ, аналог № 3 имеет подъездные пути с затрудненным подъездом (узкая внутриквартальная дорога с отсутствием разворотных площадок для грузового транспорта), аналог № 4 имеет удобные подъездные пути с твердым покрытием.

При расчете рыночной стоимости спорных земельных участков экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблиц № 9 «Определение рыночной стоимости объекта исследования с к/н …:3 (площадью 4859 кв. м.)» и № 10 «Определение рыночной стоимости объекта исследования с к/н …:84 (площадью 12994 кв. м.)» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на физические характеристики по фактору площади, на транспортную доступность, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 1006, 34 рублей (для земельного участка с кадастровым номером …:3) и в размере – 1062, 37 рублей (для земельного участка с кадастровым номером …:84).

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами …:3, …:84, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами …:3, …:84 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения прав административного истца установлением данной кадастровой стоимости, так как арендные платежи исчисляются из кадастровой стоимости земельных участков.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «СТМ» об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Доводы представителя заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО2 о том, что определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков не превышает допустимые пределы, находится в приемлемом диапазоне рыночных цен земельных участков для размещения объектов производственной деятельности, установленных в рамках проведения судебной оценочной экспертизы, в связи с чем, по ее мнению, отсутствуют основания полагать, что при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к конкретному объекту недвижимости была допущена ошибка, - не могут быть приняты во внимание, поскольку установленная заключением эксперта рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами …:3, …:84 существенно ниже их кадастровой стоимости, что, в свою очередь, влечет за собой снижение размера арендных платежей для административного истца.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных земельных участков, принадлежащих административному истцу на праве аренды, нежели установленную экспертным заключением № … от 12 ноября 2020 года.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение ООО «СТМ» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 12 ноября 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчетах № … от 26 мая 2020 года и № … от 26 мая 2020 данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:3, …:84, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске земельных участков по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:3 - 4 890 000 рублей, с кадастровым номером …:84 - 13 804 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:3, …:84.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Ставтепломонтаж» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:3, площадью 4859 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилым зданием (литер «А» - склад), расположенного по адресу: край Ставропольский, г. …, равной его рыночной стоимости в размере 4 890 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:84, площадью 12994 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под объектами производственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. …, равной его рыночной стоимости в размере 13 804 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:3, …:84.

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Ставтепломонтаж» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков поступило в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края – 18 июня 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами …:3, …:84 применяется с 01 января 2020 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 декабря 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.