Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Костылева Василия Николаевича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 666 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит Костылеву В.Н. на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

От административного истца имеется телефонограмма о том, что он не возражает против рассмотрения дела в его отсутствие.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указывается на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом, поскольку, по мнению департамента, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

От административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», мэрия города Ярославля возражений относительно административных исковых требований не поступило.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Костылев В.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: .

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка определена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 17.03.2020г. № 46\ЗУ в размере 7 500 192,67 руб. по состоянию на 31.12.2019г.

Административным истцом представлен отчет № 16221\22 от 28 июня 2022г., подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31.12.2019г. составляет 3 666 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Проанализировав возражения административного ответчика, содержащиеся в письменном объяснении, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка использованы объекты-аналоги, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Оценщиком представлены письменные пояснения к отчету, в котором приведены суждения оценщика относительно замечаний департамента.

Суд не находит оснований не согласиться с приведенными в письменном пояснении выводами оценщика, поскольку они основаны на результатах проведенных исследований. Данные пояснения даны в соответствии с компетенцией оценщика, предусмотренной статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно отчету и письменных пояснений к нему оценщика оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов. Выводы оценщика достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер.

Доводы департамента о необходимости применения корректировки в отношении объектов-аналогов, расположенного по адресу: (кадастровый номер №), (кадастровый номер №) на «тип сделки», либо применения максимального размера корректировки на передаваемые права, объективно ничем не подтверждены. В то время как оценщиком в отчете приведена аргументированная, экономически обоснованная позиция о применении корректировки на передаваемые права и ее размере.

При этом суд расценивает как объективные выводы оценщика о том, что применяемые в оценочной деятельности справочные и иные материалы не содержат такого вида корректировки как корректировка на «тип сделки».

Ссылка департамента на то, что решением комиссии при Управлении Россреестра по Ярославской области от 21.06.2018г. была установлена рыночная стоимость объекта-аналога по , в связи с чем оснований для применения в расчетах данного объекта-аналога по цене предложения 847,82 руб. за 1 кв.м не имелось, поскольку цена предложения не соответствует рыночной, также не могут быть приняты во внимание.

Отчет содержат аргументированное обоснование использования данного объекта-аналога для расчета рыночной стоимости объекта оценки. В качестве обоснования для использования аналогов, в том числе указанного департаментом, оценщик сослался на сопоставительный анализ аналогов с точки зрения их нахождения в выделенных в Справочнике оценщика под ред. Лейфера Л.А. типовых зонах. Применительно к объекту-аналогу на , оценщиком проведен дополнительный сопоставительный анализ объекта оценки и объекта аналога.

Также следует отметить, что анализ рынка земельных участков торгово-офисного назначения, содержащийся в отчете, показал, что рыночная стоимость участков находится в диапазоне от 190 до 2 660 руб. за кв.м. Тем самым, цена объекта-аналога на , находится в указанном диапазоне.

Ссылка департамента на отчет определения рыночной стоимости объекта оценки на иную дату (20.12.2019г.) не может быть принята во внимание, так как доказательства по другому административному делу не являются относимыми к рассматриваемому административному спору. Кроме того, оценщик в письменном объяснении привел дополнительную аргументацию в использовании объектов-аналогов в рамках настоящего отчета.

В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 666 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30.06.2022г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов