Гражданский кодекс часть 1

Суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе: председательствующего судьи Степановой М.Г., при секретаре Мининой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на новую дату; заинтересованные лица: Администрация города Нягани, оценщик ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с настоящим административным иском, ссылаясь на то, что является собственником объекта недвижимости - торгово-административного здания с гаражным корпусом, общей площадью кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес). Кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.01.2019 составила 40 972 341 руб. 03 коп.

Руководствуясь п.1 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец обратился к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной по состоянию на 01.01.2021 в размере 32 499 322 руб., определенном отчетом от 14.05.2021, подготовленным ООО «Судебная экспертиза и оценка», оценщиком ФИО2

23.06.2021 БУ «Центр имущественных отношений» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец не согласен с решением административного ответчика по следующим основаниям:

- в решении указано на то, что к отчету об оценке не приложены страницы справочника, на который ссылается оценщик. Замечание не основано на требованиях закона;

- в решении содержится вывод о том, что при составлении отчета оценщик использовал экспертное мнение. Это не так, о чем прямо указано на странице 79 отчета;

- в решении указано на то, что оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение. Указанное не соответствует действительности, что отражено на странице 79-87 отчета об оценке.

- в решении указано на то, что площадь аналога объекта № 2 меньше объекта оценки. Вместе с тем это не является нарушением, поскольку оценщиком проведена корректировка к цене аналога, учитывающая разницу в площади (стр. 93 отчета). Обоснование корректировки приведено на стр. 98 в пункте 9.

Отчет об оценке здания не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

С учетом изложенного просит признать оспариваемое решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгово-административного здания с гаражным корпусом, общей площадью кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: г. Нягань, ул. (номер) в размере его рыночной стоимости в размере 32 499 322 руб. по состоянию на 01.01.2021.

БУ «Центр имущественных отношений» в отзыве просит в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на нарушения, допущенные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, изложенные в решении. Указывает, что Центр обратился с жалобой в Ассоциацию «Межрегиональный союз оценщиков» на действия оценщика ФИО2 и в ответ получил уведомление о проведении внеплановой проверки оценщика. Ссылается, что правильность выводов в отчете можно проверить путем назначения экспертизы, проведение которой можно поручить ООО «Эксперт Консалтинг» с возмещением расходов за счет проигравшей стороны.

По заданию суда, оценщик ФИО2 дала письменные пояснения относительно замечаний, указанных в оспариваемом решении.

Так, оценщиком указано,

- что в условиях неактивного рынка подлежит применению скидка на торг (скидка на уторговывание), что отражено на странице 80 отчета со ссылкой на Справочник ФИО3 стр. 383 табл. 259.

- На странице 79 отчета содержится информация о том, что в отчете не использовалось экспертное суждение.

- Оценщик обращает внимание, что в условиях неактивного рынка не требуется разделять отдельно рынок зданий от рынка помещений.

- В решении указано на то, что оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение. Указанное не соответствует действительности, что отражено на странице 79-87 отчета об оценке.

- В решении указано на то, что площадь аналога объекта № 2 меньше объекта оценки. Вместе с тем это не является нарушением, поскольку оценщиком проведена корректировка к цене аналога, учитывающая разницу в площади (стр. 93 отчета). Обоснование корректировки приведено на стр. 98 в пункте 9.

В судебном заседании ФИО4 и ФИО5 - представитель административного ответчика доводы отзыва поддержали, сославшись на законность оспариваемого решения.

Изучив материалы дела, отзыва на административный иск, письменные пояснения оценщика ФИО2, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 29.01.2021 № 23-п «О дате перехода к применению в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению в ХМАО-Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 1 апреля 2021 года.

Согласно подпункту в) пункта 3 части 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется и подлежат применению положения ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, с 01.04.2021 в ХМАО-Югре применяется новый порядок установления кадастровой стоимости в соответствии с требованиями ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с пунктом 15 данной статьи в порядке административного судопроизводства может быть оспорено решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что с 01.04.2021 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости, ФИО1 обратился с заявлением БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - торгово-административного здания с гаражным корпусом, общей площадью кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес), по состоянию на 01.01.2021 в размере рыночной стоимости – 32 499 322 рублей.

Решением от 23.06.2021 № ОРС-86/2021/000009 ему отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д.14-16).

Причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, приведены в разделе 5 решения.

- ФСО №3 п. 5 Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена (принцип обоснованности). Оценщик ссылается на страницы и таблицы «Справочника оценщика недвижимости - 2020 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под редакцией ФИО3 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, октябрь 2020г. В указанном справочнике приведенные оценщиком страницы и таблицы отсутствуют. Применяемые в расчетах скидки на уторговывание отсутствует в справочнике Таблица 15 отчета (Справочник Офисноторговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под редакцией ФИО3 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, июнь 2020г. (обновлено на октябрь 2020), стр. 383, табл. 259).

- ФСО №3 п. 13 - если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). В Отчете оценщик приводит экспертные суждения без проведения соответствующего анализа.

- ФСО №3 п. 5 Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускает неоднозначные толкования полученных результатов (принцип однозначности) - на стр. 39 Оценщик относит объект оценки к рынку зданий и сооружений и к рынку встроенных помещений. Объектом оценки является отдельностоящее 2х-этажное здание.

Данные о ценах сделок и (или) предложений офисно-торговой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа стр.44 не разграничены на отдельно стоящие здания и помещения. Данное обстоятельство вводит в заблуждение. Так же аналоги 1, 5, 7,9, 12 выставлены с учетом стоимости земельного участка.

- ФСО №7 п. 11 г, ФСО №3 п. 5, ФЗ №135 ст. 11 и ФСО №3 п. 5 - оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Оценщиком использованы справочники оценщика и дополнительная литература, которых отражены экспертные мнения, без анализа на применимость информации, указанной в справочниках для условий региона оценки. Отказ от проведения анализа основных факторов, влияющих на спрос на данных рынка оценщиком не приведен. Основные подходы, использованные при выполнении работ, сравнительный и доходный. Данные подходы базируются на информации, имеющейся на рынке объектов оценки. Таким образом, в отчете присутствует нарушение в логических построениях, которые легли в основу определения стоимости.

- На стр. 27-31 оценщик приводит обзор уровня инвестиций в коммерческую недвижимость, обзор рынка торговой недвижимости, рынка складской недвижимости, описывает уровень цен в городе Москве и Московском регионе. Соответствующие обзоры для региона объекта оценки отсутствуют.

- ФСО №7 п. 22д - При применении метода корректировок в рамках сравнительного подхода каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявленные различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректированы по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основана на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Площадь аналога 2 на странице 92 значительна ниже площади объекта оценки, влияет на стоимость.

Проанализировав нарушения, указанные административным ответчиком в решении, суд приходит к следующему.

По пункту 1.

Нарушение заключается в том, что оценщик в отчете на странице 92, в таблице 17 применил скидку на уторговывание в размере 15,7%. При применении скидки оценщиком сделана ссылка на справочник ФИО3 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, город Нижний Новгород, июнь 2020, стр. 383, табл.259.

По мнению административного ответчика в указанном справочнике приведенные оценщиком страницы и таблицы отсутствуют.

Административным ответчиком сделана ссылка на несоответствие отчета пункту 5 Федерального стандарта оценки № 3.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Представитель административного ответчика в судебном заседании пояснил, что справочник ФИО3 существует только в электронном варианте и приобретается на платной основе, поэтому предоставить в судебное заседание его для обозрения не представляется возможным.

В судебном заседании ФИО4 – лицо, вынесшее оспариваемое решение пояснил, что он согласен с выводом оценщика о неактивности рынка недвижимости в городе Нягани и в этой ситуации полагает правильным вывод оценщика о том, что в условиях неактивного рынка подлежит применению скидка на уторговывание. На странице 92, в таблице 17 отчета спорная скидка на торг применена оценщиком в размере 15,7%. Каких либо обоснований того, что указанная скидка подлежит применению в меньшем размере, административным ответчиком не приведено. Соответственно не доказано обстоятельство, что скидка на торг, примененная оценщиком и влияющая на рыночную стоимость объекта, не подтверждена, а рыночная стоимость объекта необоснованно занижена.

По пункту 2.

В решении сделана ссылка на несоответствие отчета пункту 13 ФСО № 3.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В отчете на странице 79 содержится информация о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценщик не использовал значение, определяемое экспертным мнением.

Указанное обстоятельство административным ответчиком не опровергнуто, соответственно указанное в оспариваемом решении нарушение не доказано.

По пункту 3.

В отчете сделана ссылка на нарушение оценщиком пункта 5 ФСО №3.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из оспариваемого решения, нарушение принципа однозначности заключается в том, что на странице 39 оценщик относит объект оценки к рынку зданий и к рынку встроенных помещений. Фактически объект оценки – это отдельно стоящее 2-х этажное здание.

В решении сделана ссылка на то, что объекты – аналоги 1, 5, 7, 9, 12 выставлены с учетом стоимости земельного участка.

В судебном заседании ФИО4 пояснил, что в условиях неактивного рынка стоимость отдельно стоящего здания или помещения находящегося в здании может не отличаться.

При таких обстоятельствах, учитывая, что не доказано отклонение стоимости объекта от рыночной, отнесение оценщиком к одному сегменту рынка и здания и помещений, не нарушает принципа однозначности толкования полученных результатов.

Стоимость объектов –аналогов с учетом земельных участков, увеличивает и рыночную стоимость спорного объекта, поэтому указанное обстоятельство не привело к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта.

По пункту 4.

В решении указано на то, что оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В отчете присутствует нарушение в логических построениях, которые легли в основу определения стоимости.

Раздел и обоснование ценообразующих факторов приведен на странице 79-87 отчета.

В решении не детализировано в чем заключается нарушение, повлекшее отклонение от рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах указанное нарушение административным ответчиком не доказано.

По пункту 5.

В решении указано, что на стр. 27-31 отчета оценщик приводит обзор уровня инвестиций в коммерческую недвижимость, обзор рынка торговой недвижимости, рынка складской недвижимости, описывает уровень цен в городе Москве и Московском регионе. Соответствующие обзоры для региона объекта оценки отсутствуют.

Каким образом указанное обстоятельство повлияло на рыночную стоимость объекта, в решении не указано.

Административным ответчиком не доказано допущение оценщиком нарушений стандартов оценки, которые привели к отклонению от рыночной стоимости объекта.

По пункту 6.

В решении указано на то, что в отчете площадь аналога 2 на странице 92 отчета значительна ниже площади объекта оценки, указанное обстоятельство влияет на стоимость объекта.

В судебном заседании ФИО4 пояснил, что в данном случае нужно было применить понижающий коэффициент. Поскольку он не применен, произошло завышение рыночной стоимости объекта.

Учитывая, что кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается в целях налогообложения, недоказанность факта занижения рыночной стоимости объекта оценщиком свидетельствует о недоказанности нарушений при определении рыночной стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Принимая во внимание, что в соответствии со ст. 62 КАС РФ обязанность доказать законность принятого решения лежит на административном ответчике, а им не доказано, что при определении рыночной стоимости объекта допущены такие нарушения стандартов оценки, которые привели к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта, оспариваемое решение БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» от 23.06.2021 № ОРС-86/2021/000009 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит признанию незаконным.

В соответствии с пунктом 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - торгово-административного здания с гаражным корпусом, общей площадью кв.м., с кадастровым номером (номер) расположенного по адресу: (адрес), по состоянию на 01.01.2021 в размере рыночной стоимости – 32 499 322 рублей.

Требование заявлено на основании отчета от 14.05.2021, подготовленным ООО «Судебная экспертиза и оценка», оценщиком ФИО2

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости торгово-административного здания с гаражным корпусом, общей площадью кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.03.2021 (л.д.10).

Согласно отчету от 14.05.2021, подготовленным ООО «Судебная экспертиза и оценка» по состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 32 499 322 рублей (л.д. 26-96).

Исследовав представленный административным истцом отчет, суд приходит к выводу о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнения в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, отчет которого мотивирован.

Доказательств, которые опровергали бы заявленную административным истцом величину рыночной стоимости объекта недвижимости, административным ответчиком и заинтересованным лицом вопреки требованиям ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о признании требования административного истца обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Уплаченная платежным поручением от 28.06.2021 № 275 (л.д.8) госпошлина по иску подлежит возмещению административному истцу за счет проигравшей стороны – административного ответчика.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 226, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» от 23.06.2021 № ОРС-86/2021/000009 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгово-административного здания с гаражным корпусом, общей площадью кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес) по состоянию на 01.01.2021 в размере рыночной стоимости – 32 499 322 рублей.

Взыскать с БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» в пользу ФИО1 600 рублей в счет возмещения судебных расходов по уплате госпошлины

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции через суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия.

Полный текст решения изготовлен 21.07.2021.

Судья суда Ханты-Мансийского

автономного округа-Югра М.Г. Степанова