Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пеноплэкс СПб» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Пеноплэкс СПб» обратилось в Хабаровский краевой суд с вышеуказанным административным иском. С учётом уточнения исковых требований просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5423,5 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4572011 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что общество является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 12 599 983,67 руб. по состоянию на 01.01.2016. Отчетом об оценке от 18.03.2019, выполненным оценщиком ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 36000000 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Административный истец уточнил 25.05.2020, что с учётом заключения судебной экспертизы от 21.04.2020 № 162/2020 просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 4572011 руб.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца ООО «Пеноплэкс СПб», представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменных отзывов министерства имущественных отношений Хабаровского края и администрации г. Хабаровска следует, что указанные лица заявленные требования не признают по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края по доверенности ФИО1, просит в удовлетворении административного иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Полагает, что результаты судебной экспертизы имеют аналогичные нарушения, что и содержащиеся в отчёте оценщика ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада».

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «Пеноплэкс СПб» является собственником единого землепользования с кадастровым номером №, площадью 5423,5 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, (запись о государственной регистрации от 06.05.2016).

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 16.12.2018, составляет 12599983,67 руб., определена по состоянию на 01.01.2016.

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края утверждены приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2019г. № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

В соответствии с Положением о министерстве имущественных отношений Хабаровского края, утв. постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года № 441-пр, министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Являясь собственником земельных участков, административный истец имеет право на оспаривание их кадастровой стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11.09.2019 № 22 отклонено заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 18.03.2019 № Н-29-Д/18-1, составленный ООО «Гильдия экспертов Северо-запада», согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 3600000 руб.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца определением суда от 13.03.2020 по административному делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 21.04.2020, проведенной оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2, оценщиком ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада», выполнившим отчет от 18.03.2019 № Н-29-Д/18-1, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость оценки, допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 4572011 руб.

Из заключения судебной экспертизы следует, что оценка рыночная стоимости земельного участка экспертом проводилась на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 № 299, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (под производственно-складскую застройку). Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.

В заключении содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков г.Хабаровска.

Для определения рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнительного анализа продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы журнал «Вся недвижимость Хабаровска», научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», сайты объявлений «Домофонд», «Авито», архив объявлений, сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Отобрано 4 объекта-аналога, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Произведены корректировки стоимостей аналогов: на дату продажи (предложения); на условия продажи (торг); на передаваемые имущественные права – для объектов-аналогов №№ 2, 3; на местоположение; на площадь – для объектов-аналогов №№ 1, 3.

Расчет и описание корректировок приведены в заключении, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.

После проведения корректировок рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составила 4 572 011 руб.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы от 21.04.2020 №162/2020 относительно определения рыночной стоимости земельного участка, соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, в рамках которого использован метод сравнительного анализа продаж, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Содержание результатов судебной экспертизы опровергает возражения представителя министерства имущественных отношений Хабаровского края о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним).

Доводы административного ответчика о том, что в заключении эксперта отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов – в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных экспертом для проведения оценки, суд находит несостоятельным.

В заключении эксперта описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.

Использование экспертом аналогов различной площади, отличной от объекта оценки, не может являться нарушением ФСО, так как оценщиком подобраны наиболее схожие объекты аналоги, предоставленные на рынке, и применена корректировка на их различные характеристики. Экспертом приведены правила отбора аналогов. Рыночные данные об объектах-аналогах, принятых к расчёту, достаточны и достоверны.

В процессе проведения сравнительного анализа экспертом был получен необходимый объем сведений об объектах-аналогах, схожих по своим основным характеристикам с объектом оценки. Сведения, полученные из открытых источников информации, оформленные в виде публичной оферты, соответствуют требованию действующего законодательства. Информация о земельных участках на дату оценки, использованная в отчёте, соответствует требованиям достаточности и достоверности.

Суд приходит к выводу, что во исполнение п.5 ФСО № 3 в заключении эксперта изложена информация, существенная с точки зрения эксперта для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная экспертизе, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается представленной информацией, исходя из которой следует, что заключение судебной экспертизы подготовлено оценщиком ФИО2, который является членом экспертно-консультационного комитета Хабаровского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», член экспертного совета Российского общества оценщиков. Эксперт имеет высшее образование, подтверждённое дипломом Хабаровского государственной академии экономики и права по специальности «Антикризисное управление» (специализация – оценка стоимости предприятия (бизнеса)). Имеет диплом о профессиональной переподготовке, выданный ФГБОУВО «Российский государственный университет правосудия» по дополнительной профессиональной программе «Судебно-оценочная экспертиза», с присвоением квалификации «Судебный эксперт»; свидетельство о повышении квалификации в ГОУ ВПО «Хабаровская государственная академия экономики и права» по программе «Оценочная деятельность»; квалификационные аттестаты от 01.11.2013, 11.12.2017, 04.04.2018; сертификат соответствия требованиям стандарта СТО-НСЭ-2016 при осуществлении судебно-экспертной деятельности по судебно-экспертной специальности: «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости». Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности – 14 лет. Требования о независимости оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998).

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы от 21.04.2020 № 162/2020 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:681 по состоянию на 01.01.2016 года, и положить указанные в судебной экспертизе выводы в основу судебного решения по настоящему административному делу.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016, определенной в судебной экспертизе.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В Комиссию административный истец обратился 15.08.2019, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 16.12.2018.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Пеноплэкс СПб» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5423,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 4572011 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 15.08.2019.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 мая 2020 года.

Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов