Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: по фактическому использованию, расположенных по адресу: <данные изъяты>, просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебном заседании с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания на заключение, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением также не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Ногинск Московской области, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношений по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, эксперта, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- земельный участок кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 188 803.0 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: по фактическому использованию, расположенный по адресу: <данные изъяты>

- земельный участок кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 9 409 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: по фактическому использованию, расположенный по адресу: <данные изъяты>

- земельный участок кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 9094 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: по фактическому использованию, расположенный по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 в 2018 году была проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет №19-0157-О от 25 декабря 2019 года, подготовленный оценщиком ООО «Русоценка», согласно которому рыночная стоимость земельных участков составляет: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовый-Консалтинг» ФИО2

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 18/03/20 от 24 марта 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> 00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2, согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика представил возражения относительно заключения экспертизы. Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-8 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения метода корректировки в составе сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ответчика Министерства имущественных отношений Московской области подверг его сомнению, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. По его мнению, отказ от применения экспертом доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не обоснован.

Кроме того, при проведении расчетов сравнительным подходом, экспертом не проанализированы/не учтены в расчетах факторы, характерные для земель с/х назначения: плодородие земель, качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), микроклимат.

Таким образом, по мнению представителя Министерства имущественных отношений Московской области заключение эксперта не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и не является допустимым доказательством по настоящему делу.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с указанными выше доводами представителя Министерства имущественных отношений Московской области согласиться не может, исходя из следующего.

Вопреки доводам представителя Министерства имущественных отношений Московской области относительно несостоятельности отказа от использования доходного подхода, согласно п. 11 ФСО №1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Кроме того, согласно п. 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Обоснование отказа экспертом от доходного подхода приведено на стр. 20-21 экспертного заключения.

На стр. 14 экспертного заключения эксперт полно обосновал принятие решения об избранном подходе при исследовании, а также об отказе от использования методов доходного подхода.

Что касается замечания относительно проведенных при сравнительном подходе расчетов, то в рамках исследования экспертом проведен анализ рынка в том сегменте, к которому относится исследуемый объект (анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения), в т.ч. проанализированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены земельных участков (стр. 31-35 экспертного заключения). Следует отметить, что зона сельскохозяйственного производства СХ-3, к которой относятся исследуемые земельные участки, установлена для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства.В рамках сравнительного подхода эксперт методом корректировок провел расчет рыночной стоимости исследуемых объектов (стр. 45-59 экспертного заключения), в котором использовал следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования, особые условия, условия продажи, условия рынка, категория земель/назначение земельного участка (вид использования), расположение относительно крупных автодорог (магистралей), местоположение (направление), местоположение земельного участка относительно города Москва (расстояние от МКАД), характер подъездных путей (наличие подъездных путей с твердым покрытием), доступ к земельному участку, рельеф земельного участка, конфигурация (форма) земельного участка, площадь участка, наличие инженерных коммуникаций, подведенных к земельному участку.

В случае выявления отличий исследуемых объектов от образцов для исследования по вышеуказанным элементам сравнения экспертом учтены данные отличия соответствующими корректировками, величины которых обоснованы на стр. 51-59 экспертного заключения.

С учетом разрешенного использования исследуемых объектов - по фактическому пользованию, а также исходя из того, что исследуемый объект и все образцы для исследования, используемые в рамках сравнительного подхода, согласно градостроительному зонированию соответствующих районов Московской области расположены в аналогичных зонах - СХ-3 - «Зона сельскохозяйственного производства», то учет в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости исследуемого земельного участка таких ценообразующих факторов, как: местоположение, характер подъездных путей (наличие подъездных путей с твердым покрытием), площадь и состав инженерных коммуникаций позволяет корректно и обоснованно рассмотреть каждый из вышеупомянутых земельных участков с точки зрения их потенциала для сельскохозяйственного производства.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» также подверг сомнению экспертное заключение, в частности указав на то, что на стр. 27 экспертного заключения (Рис. 8) «выделен класс, к которому, согласно информации содержащейся в материалах дела, относятся исследуемые земельные участки». Класс определен как, земельные участки сельскохозяйственного назначения. Однако в нарушении п. 11 ФСО №7 отсутствуют «основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы». Аналитическая информация построена на данных 71% которых относится к сегменту ИЖС (стр. 28 экспертного заключения).

Кроме того, по мнению представителя, факт о том, что образец для исследования №1 отнесен к земельным участкам, относящиеся к особо ценным сельскохозяйственным угодьям не отражен в экспертизе, а также не проведено исследование на влияние этого фактора на ценообразование, что приводит к нарушению п. 5 ФСО №3.

Так же образцы для исследования №1 и №3 расположены в зоне с особыми условиями использования территории (стр. 40, 43 экспертного заключения) «Экспертом было установлено наличие в границах земельного участка зоны с особыми условиями использования территории - Приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово). Вышеуказанная охранная зона характерна для всех земельных участков, расположенных в данном районе Московской области, данная особенность не накладывает каких-либо существенных ограничений пользования и не будет учитываться в дальнейших расчетах» Однако по данным публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru/ «В пределах приаэродромной территории запрещается проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов, без согласования в порядке установленном законодательством Российской Федерации. Отсутствие влияния данных ограничений для ценообразования образца исследования №1 и № 2 не были исследованы экспертом.

По мнению представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» на стр.56-57 экспертного заключения, Таблица11 Таблица 12, при расчете корректировки на направление, направление образца для исследования №2 указано как «Савеловское/ Ленинградское», при этом ссылаясь на значения Рисунка 19, экспертом используются значения для расчета корректировки равное для направления «Савеловское», что нарушает п. 5 ФСО №3.

Кроме того, на стр. 57. Поправка «Корректировка на площадь» необоснованно определена по данным сегмента рынка, отличного от объекта оценки. При этом площадь объектов аналогов либо меньше объекта исследования от 2 до 7 раз, либо превышает его от 2 до 8 раз. При этом на стр. 191 экспертного заключения используемого справочника есть прямое указание на подбор объектов-аналогов: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов (в данном случае земельных участков), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог». Игнорирование рекомендаций авторов Справочника приводит к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Таким образом, допущенные нарушения, по мнению представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» привели к тому, что значение рыночной стоимости нельзя признать определенной надлежащим образом, что также вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах.

Суд, с указанными выше доводами представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» согласиться не может, исходя из следующего.

Вопреки доводам представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительно отсутствия основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, на стр.35 экспертного заключения представлены выводы, содержащие информацию о ценах предложений и интервале рыночной стоимости земельных участков в сегменте рынка, к которому относятся исследуемые объекты (земельных участков сельскохозяйственного назначения), на стр.31-34 экспертного заключения указаны основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены земельных участков. Также согласно п. 11 ФСО №7, определяющему требования к анализу рынка, указано: «Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности ». Таким образом, мнение об обязательности указать в анализе рынка аналитические данные конкретного состава являются необоснованными, объем представленных на стр.23-36 экспертного заключения данных об анализе рынка соответствует принципу достаточности.

Что касается замечания по образцу для исследования №1, который отнесен к земельным участкам, относящиеся к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, то указанный образец для исследования №1 (земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110439:82) имеет разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположен на дату исследования в зоне СХЗ, которая установлена для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства. В Постановлении Правительства Московской области от 15 февраля 2017 г. №104/5 "Об утверждении Перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается" (с изменениями и дополнениями) земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110439:82 отсутствует.

Таким образом, исследование влияние этого фактора на стоимость земельного участка по состоянию на дату исследования не требуется, и нет ограничений по использованию данного участка согласно основным видам разрешенного использования, характерным для зоны СХЗ.

Относительно замечания по образцам для исследования №1 и №3 расположенным в зоне с особыми условиями, то указанные образцы действительно расположены в зоне с особыми условиями использования территории - Приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово). Однако исследуемые объекты также расположены в зоне Приаэродромной территории аэродрома Чкаловский, образец для исследования №2 - в зоне Приаэродромной территории аэродрома Шереметьево. Поэтому можно сделать вывод, что исследуемые объекты и образцы для исследования сопоставимы между собой по данному параметру. Таким образом, исследуемые объекты и образцы для исследования №1,2,3 сопоставимы по ограничениям, связанным с приаэродромной территорией, поэтому введение корректировки на дополнительные особенности не требуется.

Вопреки замечаниям представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительно расчета корректировки на направление на стр.56-57 экспертного заключения, Таблица11 Таблица 12, нарушения п.5 ФСО №3, указание на указанное требований ФСО №3 является некорректным. На стр.55 экспертного заключения при описании корректировки на направление указано, что образец для исследования №2 расположен между Дмитровским шоссе (Савеловское направление) и Ленинградским шоссе (Ленинградское направление). Расстояние от образца для исследования №2 до Дмитровского шоссе - около 12 км, расстояние до Ленинградского шоссе - около 20 км (согласно данным https://yandex.ru/maps, функция "маршрут").

Указание на то, что в расчете корректировки используются данные аналитики исключительно по Савеловскому направлению, является некорректным. Так, базовая стоимость для образца исследования №2 определялась как среднее значение для двух направлений (Савеловское/Ленинградское) (см. рис. ниже): (148 427+ 137 717)/2 = 143 072 руб./сот. В Таблицах 11 и 12 стр. 56-57 экспертного заключения представлены величины корректировок на направление в зависимости от базовой стоимости земельных участков.

Что касается замечания о том, что на стр. 57 экспертного заключения поправка «Корректировка на площадь» необоснованно определена по данным сегмента рынка, отличного от объекта оценки, то обоснование применения корректировки на площадь приведено на стр.57-58 экспертного заключения. Эксперто были применены данные двух справлчников.

В Справочнике оценщика недвижимости - 2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под ред. ФИО3 (составлен по итогам 2017г.) не упоминаются земельные участки под сельскохозяйственное производство (с возможностью капитального строительства). В данном справочнике представлены корректировки для сельскохозяйственных угодий (для земельных участков под пашни, кормовые угодья, многолетние насаждения, залежь). Поэтому Экспертом данный справочник не мог быть применен.

В Справочнике оценщика недвижимости - 2017 «Земельные участки» под ред. ФИО4 отсутствует информация о коэффициентах для земель сельскохозяйственного назначения, то согласно виду разрешенного использования исследуемых объектов (под сельскохозяйственное производство) целесообразным было рассмотрение значения коэффициентов для земельных участков под индустриальную застройку, как наиболее близких по назначению к исследуемым земельным участкам (согласно территориальной зоне на исследуемых земельных участках возможно строительство складских объектов сельскохозяйственного назначения, объектов по переработке сельскохозяйственной продукции и т.д.). Фактически на данных земельных участках также может осуществляться производственная деятельность, только связанная с сельским хозяйством.

Относительно площади исследуемых объектов и образцов для исследования представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» допускает вольную трактовку фраз, содержащихся в справочной литературе, а именно в рекомендациях авторов Справочника оценщика недвижимости - 2017 «Земельные участки» под ред. ФИО4 Так на стр. 191 сказано, «что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов (в данном случае земельных участков), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог», однако нет никаких численных границ и критериев, устанавливающих, какие отличия в площади объектов следует считать резко отличающимися. Как правило, в оценочной практике отличие площади до 10 раз не является резким.

Эксперт в полной мере учитывает рекомендации Справочника, так как обеспечил высокую точность расчета корректировки на площадь на основе всего комплекса рекомендаций справочника. А именно: корректировка на площадь была определена с использованием степенной зависимости, так как на стр. 191 вышеуказанного Справочника содержится рекомендация: «если площадь объекта-аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости». Поэтому эксперт не только учел матрицу коэффициентов, учитывающих площадь земельных участков (Табл.121 на стр.194 справочника), но и учел дополнительные рекомендации справочника, уточняющие расчет. Таким образом, величина корректировок на площадь при расчете рыночной стоимости земельного участка площадью 188 803 кв.м составила от -8,6% до -18,7% (стр.46 экспертного заключения). Величина корректировок на площадь при расчете рыночной стоимости земельных участков площадью 9 409 кв.м и 9 094 кв.м составила от +11% до +24,7% (стр.48, 50 экспертного заключения). Кроме того, федеральными нормативными актами количественные размеры корректировок не регламентированы.

В судебном заседании эксперт ФИО2, данное ею экспертное заключение поддержала в полном объеме. На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в экспертном заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Таким образом, исследование проведено корректно, все расчеты - верно и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны Министерства имущественных отношений Московской области о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд 30 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 188 803.0 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: по фактическому использованию, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 9 409 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: по фактическому использованию, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 9094 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: по фактическому использованию, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова