Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Рычагова Сергея Александровича к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Рычагов С.А. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 889 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: для размещения производственных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>.

Требование мотивировано тем, что внесённые в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 14 801 251,94 руб. не соответствуют его рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, как налогоплательщика, поскольку налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 4 июня 2018 года – 5 143 000 руб.

Административный истец Рычагов С.А., будучи своевременно и надлежащим образом извещённым о дне, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя по доверенности Илюшиной О.В.

Представитель административного истца Рычагова С.А. – Илюшина О.В. в судебном заседании требования административного искового заявления поддержала в полном объёме, просила суд их удовлетворить.

Представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ «Государственная кадастровая оценка») Жукова О.М., заинтересованного лица администрации г. Пензы Шмегеровская Н.М. после допроса свидетеля с пояснениями относительно представленного отчёта об оценке при вынесении решения полагались на усмотрение суда, не поддержав доводы возражений.

Заинтересованные лица Департамент государственного имущества Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», будучи надлежаще и своевременно извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц Департамента государственного имущества Савельевой Е.В., Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В., ФГБУ «ФКП Росреестра» Боричевой О.Б. поступили отзывы на административный иск с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно выписке из ЕГРН от 26 января 2021 года № КУВИ-002/2021-3113319 Рычагов С.А. с 6 июня 2018 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 889 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: коммунально-складские предприятия V класса вредности; объекты складского назначения; административные здания; оптовые базы; магазины; объекты автосервиса; автосалоны; гостиницы; торгово-выставочные комплексы; предприятия общественного питания; аптеки, аптечные пункты, паркинги, в том числе многоэтажные; объекты, связанные с отправлением культа, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 96-98).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьёй 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 настоящего Кодекса.

Поскольку Рычагов С.А. является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном его рыночной стоимости. В связи с чем он вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении спорного земельного участка.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в порядке статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» актом ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 4 декабря 2019 года и составила 14 801 251, 94 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 15 декабря 2020 года № КУВИ–002/2020-48997435 (л.д. 8).

Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 4 июня 2018 года. Сведения об указанной выше кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 10 декабря 2019 года.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчёт об оценке от 18 декабря 2020 года № 90/20, подготовленный индивидуальным предпринимателем Безруковым А.А., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 июня 2018 года составляет 5 143 000 руб. (л.д. 15-76).

Суд, исследовав отчёт, приходит к выводу о том, что он выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик провёл анализ рынка недвижимости, к которым относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка; провёл подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. Расчёты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Безруков А.А., составивший указанный выше отчёт, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал отчёт, сославшись на методы проведённого исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.

При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о неполноте исследования рынка недвижимости ввиду представления данных за период за январь-сентябрь 2017 года, отсутствии сведений о дате опубликования цен предложений о продаже земельных участков, судом из отчёта и показаний свидетеля установлено следующее.

Согласно подпункту «а» пункта 11 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7) анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Судом установлено, что указанный выше отчёт об оценке содержит анализ рынка недвижимости в Пензенской области за период январь-декабрь 2017 года (л.д. 34-38). Каких-либо существенных изменений в период с января 2018 года по июнь 208 года не отмечено. Объявления о продаже отобранных оценщиком объектов-аналогов содержат сведения о датах публикаций 25 сентября 2017 года, 17 февраля 2017 года 30 марта 2017 года (л.д. 69-70), что соответствует приведённым выше требованиям ФСО № 7.

При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о невозможности использования в качестве объектов-аналогов № 2, № 3, расположенных в районе Бригадирского моста и «Севера», ввиду отсутствия сведений об их точном адресе, а также сведений о их постановке на государственный кадастровый учёт, судом из отчёта об оценке и показаний свидетеля в судебном заседании установлено следующее.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 ФСО № 7).

Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 1), одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Так, объявление о продаже объекта-аналога № 2 содержит информацию о месте расположения участка – район Бригадирского моста, который в целом находится в непосредственной близости от автодороги Пенза-Тамбов (что позволило оценщику оценить его местоположение и транспортную доступность). Объявление о продаже объекта-аналога № 3 указывает на его расположение в районе «Севера» (что позволило оценить его расположение в промзоне), не на первой линии, на наличие рядом коммуникаций. Иные недостатки информации объявлений (в части наличия (отсутствия) железнодорожной ветки, расположения относительно красной линии застройки и т.п.) были восполнены оценщиком в ходе телефонного интервьюирования контактных лиц при составлении базы объектов-аналогов, а также анализа данных публичной кадастровой карты. Суд принимает во внимание, что довод административного ответчика о том, что объекты-аналоги не стоят на кадастровом учёте не подтверждён относимыми и допустимыми доказательствами, вместе с тем, земельные участки предлагались к продаже в открытых источниках по состоянию на дату оценки.

Судом исследовался и также признан несостоятельным довод того же административного ответчика о необходимости применения поправки на местоположение, исходя из следующего.

При составлении отчёта оценщиком установлено, что местоположение объекта оценки характеризуется удалённостью от дорог федерального и регионального значения (от центральной части города на 6 км, от выезда на федеральную автодорогу М5 «Урал» - 7,5 км), расположением на окраине города, в промзоне. По указанному параметру объект оценки сопоставим с объектами-аналогами, в связи с чем применение корректировки не требуется, с чем суд соглашается. При этом объект оценки и объект аналог № 2 располагаются на первой линии автодороги, объекты-аналоги № 1, № 3 – в отдалении от крупной автодороги, в связи с чем оценщиком обоснованно применена поправка на расположение относительно автомагистралей города, предусмотренная Справочником оценщика недвижимости – 2017 «Земельные участки» под редакцией Лейфера Л.А.

Судом исследовался и признан несостоятельным довод представителя указанного выше административного ответчика о недостоверности отчёта об оценке по причине необоснованного неприменения корректировки на подъездные пути (для объекта-аналога № 1) ввиду невозможности проезда к нему через соседние участки.

Экспертом из данных публичной кадастровой карты определено, что объект-аналог № 1 располагается в составе производственно-складского комплекса; в ходе телефонного интервьюирования установлено, что имеется договоренность с правообладателями смежных земельных участков о свободном проходе (проезде). Согласно Справочнику оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера при установлении в ходе проведения оценки подобных договоренностей введение корректировки не требуется.

Административный ответчик ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» после допроса свидетеля оставил разрешение требований на усмотрение суда.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Лицами, участвующими в деле, достоверность данных, содержащихся в отчёте, не оспорена. Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не поступало.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 4 июня 2018 года в размере 5 143 000 руб.

Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предъявлено в суд в сроки, установленные статьёй 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу абзаца 4 пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 29 декабря 2020 года – дата направления административного иска почтой.

По ходатайству представителя административного истца судом не разрешается вопрос о распределении понесённых стороной административного истца судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Рычагова Сергея Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 889 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: коммунально-складские предприятия V класса вредности; объекты складского назначения; административные здания; оптовые базы; магазины; объекты автосервиса; автосалоны; гостиницы; торгово-выставочные комплексы; предприятия общественного питания; аптеки, аптечные пункты, паркинги, в том числе многоэтажные; объекты, связанные с отправлением культа, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 4 июня 2018 года, в размере равном его рыночной стоимости, - 5 143 000 (пять миллионов сто сорок три тысячи) рублей.

Датой подачи заявления Рычаговым Сергеем Александровичем о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 29 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2021 года.

Судья Е.М. Шелахаева