Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Пигулевского Виктора Олеговича об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Пигулевский В.О. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... равной рыночной стоимости в сумме 13 738 735 рублей (согласно отчету об оценке), ссылаясь на то, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость и это приводит к необоснованному увеличению налоговой нагрузки.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрация г. Шахты, Частное учреждение высшего образования «Южно-Российский гуманитарный институт».

В судебном заседании представитель административного истца Тованчов А.Я. поддержал требования, уточнив, что административный истец просит суд установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости в сумме 22 184 000 рублей в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Ростовской области Кабаргина С.В. не возражала против удовлетворения требований в уточненной редакции.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Частное учреждение высшего образования «Южно-Российский гуманитарный институт» (сособственник объекта) представило отзыв на административный иск, в котором указало, что не возражает против удовлетворения требований Пигулевского В.О.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Судом установлено, что Пигулевскому В.О. и Частному учреждению высшего образования «Южно-Российский гуманитарный институт» на праве общей долевой собственности (3/4 и 1/4 доли в праве соответственно) принадлежит нежилое здание с кадастровым номером ... площадью 1224,4 кв.м, расположенное по адресу: ...

Кадастровая стоимость нежилого здания, применяемая с 1 января 2018 года, утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 42 363 505, 36 рублей. Административный истец, являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости здания в соответствие с рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта, в том числе в судебном порядке.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 3 сентября 2019 года № 01-09/19, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ... Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого здания на дату оценки составляла 13 738 735 рублей.

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно выводов о размере рыночной стоимости, изложенных в отчете об оценке.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета, в целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы от 23 октября 2019 года № 728-Э/2019, выполненной экспертами ООО «Эксперное бюро оценки и консалтинга» ..., ..., на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с учетом его индивидуальных особенностей и технического состояния на дату оценки составляла 22 184 000 рублей.

Возражения, замечания на заключение судебной экспертизы кем-либо из участников процесса представлены не были.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. От применения затратного подхода эксперты мотивированно отказались, произвели расчеты с применением сравнительного и доходного подходов. В качестве объектов-аналогов эксперты отобрали объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертами с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от их применения по отдельным признакам объяснены экспертами и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертами информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости нежилого здания, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости здания в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных особенностей.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (47%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными характеристиками, техническим состоянием объекта, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебными экспертами экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 55 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 1224,4 кв.м, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 22 184 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 6 сентября 2019 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Пигулевского Виктора Олеговича в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 55 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 26 ноября 2019 года

Судья О.А.Руднева